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Promesse de vente: une étape importante dans l'achat d'un bien immobilier
Dernière mise à jour le : 14/05/2019

goodluz/Shutterstock / goodluz

La promesse de vente, à ne pas confondre avec le compromis de vente, est un avant-contrat précédant la signature de l'acte de vente d'un bien immobilier. Suite à la signature de cette promesse, le vendeur est dans l'obligation de vendre le bien. L'acheteur peut faire défaut, au risque dans certains cas de perdre l'indemnité d'immobilisation versée au vendeur.

La promesse de vente: un préalable à l'achat/vente d'un bien immobilier

On parle de promesse de vente (ou de promesse unilatérale de vente) dans le cadre d'une vente/d'un achat immobilier. Concrètement, la promesse de vente prend la forme d'un contrat, signé entre l'acheteur et le vendeur d'un bien immobilier, généralement devant notaire. Par ce biais, le vendeur s'engage à vendre le bien aux conditions indiquées, le temps que l'acheteur règle certains détails:

  • Obtention d'un prêt immobilier.
  • Mobilisation des sommes placées sur certains produits d'épargne spécifiques comme un Plan d'Epargne Entreprise (PEE), un Plan d'Epargne pour la Retraite Collectif (PERCO) ou un Plan d'Epargne Retraite Populaire (PERP) pour l'achat d'une résidence principale.
  • Vérifications des éventuelles servitudes (droit de passage...).

A savoir

Habituellement, la promesse de vente est signée deux à trois mois avant la signature de l'acte définitif de vente chez le notaire.

A quoi sert une promesse de vente?

La promesse de vente constitue une «option» d'exclusivité sur la vente future du bien immobilier. Ainsi, l'acheteur a la garantie que le bien lui sera vendu. En contrepartie, l'acheteur verse au vendeur une indemnité d'immobilisation égale à 10 % du prix de vente, hors frais de notaire.

Le propriétaire ne peut pas renoncer à la vente du bien ou encore proposer le bien à un autre acquéreur, même en cas de surenchère sur le prix de cession. De son côté, l'acheteur peut renoncer à acquérir le bien s'il met en jeu une des conditions suspensives (par exemple s'il n'obtient pas le prêt bancaire demandé).

S'il décide de renoncer à l'achat sans être en mesure de faire jouer une des conditions suspensives ou s'il ne se manifeste pas pendant la durée de l'option, l'indemnité de 10 % est acquise au vendeur à titre de dédommagement. Toutefois l'achat du bien ne peut pas être contraint.

Quelles différences entre la promesse de vente et le compromis de vente?

Promesse de vente et compromis de vente sont en apparence très proches. Pourtant, des différences existent.

La promesse de vente n'engage que le vendeur. S'il refuse la vente, l'acheteur peut le poursuivre en justice et demander l'exécution de la vente. De son côté, l'acheteur peut perdre l'indemnité d'immobilisation, sauf s'il fait jouer une des conditions suspensives. L'acheteur défaillant ne peut être contraint d'acheter le bien. Une promesse de vente doit être déposée auprès de l'administration fiscale. A l'inverse, le compromis de vente contraint le vendeur comme l'acheteur à exécuter la vente, sauf si ce dernier fait jouer une des conditions suspensives. Le désistement du vendeur ou de l'acheteur (sauf si ce dernier fait jouer une des conditions suspensives) autorise l'autre à saisir la justice pour forcer la transaction immobilière. Le compromis de vente ne doit pas être déposé auprès de l'administration fiscale.

Que contient une promesse de vente

Parce que la promesse de vente anticipe l'acte de vente, leur contenu est assez similaire. Généralement, une promesse de vente comporte les éléments suivants:

  • Nom et prénom de l'acheteur et du vendeur, signature des deux parties.
  • Adresse et description détaillée du bien immobilier.
  • Origine du bien (identification de l'ancien propriétaire et mention du précédent acte de vente, le cas échéant).
  • Délai d'option (la date d'expiration de la promesse de vente. A cette échéance, au maximum, l'acquéreur doit annoncer s'il achète réellement le bien ou non).
  • Prix du bien.
  • Modalités de paiement.
  • Dossier de diagnostics techniques et environnementaux.
  • Honoraires de l'agent immobilier, le cas échéant, et identification du payeur de ces honoraires.
  • Mention du délai de rétractation de 10 jours (ne concerne que l'acheteur).
  • Conditions suspensives permettant d'annuler la promesse de vente (refus de prêt immobilier, apparition de servitudes, exercice d'un droit de préemption).

A savoir

Une promesse de vente doit être enregistrée auprès de l'administration fiscale dans les 10 jours suivant sa signature. Les droits d'enregistrement sont payés par l'acquéreur. Ils s'élèvent à 150 €.

La signature de la promesse de vente précède celle de l'acte de vente définitif d'un bien immobilier. Le délai obtenu permet à l'acheteur de régler certains détails, comme celui du financement. Le vendeur s'engage à vendre le bien aux conditions retenues. Si l'acheteur fait défaut sans raison, il perd l'indemnité d'immobilisation (10 % du prix de vente) versée au vendeur.

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