Prêter gratuitement un logement à un tiers comporte des risques crédit photo : GettyImages
Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison et vous envisagez d’y loger gratuitement un membre de votre famille ou un ami pour une durée déterminée. Vous avez intérêt à lui faire signer un contrat de prêt à usage, également appelé commodat, pour fixer les conditions de cette mise à disposition. Vous limiterez ainsi les risques de litige ultérieurs.
Sommaire:
- Prêter un logement est autorisé
- La rédaction d’un écrit est recommandée
- Le commodat fixe les conditions du prêt
- Le commodat a des conséquences fiscales
Prêter un logement est autorisé
En marge du marché des transactions et des locations immobilières s’est développée ces dernières années, de manière informelle, la pratique du prêt de logement. Fondée sur l’idée du service rendu, elle consiste à héberger temporairement et gratuitement un proche dans un logement inoccupé dont vous êtes propriétaire. Il peut s’agir de votre fils majeur pendant la durée de ses études supérieures ou d’un ami de passage en France pour quelques mois, par exemple. Cette pratique est tout à fait légale car elle fait partie des attributs attachés à votre droit de propriété.
La rédaction d’un écrit est recommandée
Le prêt d’un logement se fait souvent sans écrit, en particulier lorsque la personne hébergée est un membre de la famille et que le prêt est de courte durée. C‘est pourtant la première précaution à prendre pour limiter les risques de conflits. Il existe un cadre ad hoc pour ce genre d’arrangement: le prêt à usage ou commodat.
Le commodat est une forme ancienne de prêt, dont les modalités sont prévues par les articles 1875 à 1891 du Code civil. Il s‘agit d’un “contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servie”. Le prêteur (l’hébergeur) reste propriétaire du bien prêté, mais il en perd la jouissance pour une durée convenue entre les parties. De son côté, l’emprunteur (l’hébergé) voit sa liberté encadrée par l’obligation qui lui est faite de restituer le bien dans son état d’origine au terme du prêt.
Établir un tel écrit est une garantie pour le propriétaire car, en cas de litige, cela lui permet de se ménager la preuve de la nature du contrat passé avec la personne hébergée. Cette dernière ne peut dès lors pas soutenir qu’elle est locataire. Grâce au commodat, vous pouvez justifier auprès du fisc que vous ne percevez pas de loyers, ce qui limite les risques de redressement fiscal.
Bon à savoir
Vous avez également intérêt à établir et faire signer un état des lieux à l’occupant lors de son entrée dans le logement, attestant de son état. À son départ, vous aurez moins de difficultés à exiger qu’il prenne en charge les dégradations éventuellement commises durant son séjour.
Le commodat fixe les conditions du prêt
Rédiger un commodat permet en outre de fixer les conditions du prêt. À commencer par sa durée, qui peut être fixe ou définie par rapport à la réalisation d’un évènement précis (la fin des études supérieures de la personne hébergée, par exemple). Ainsi, au terme convenu, l’occupant devra quitter les lieux. S’il refuse, vous pourrez obtenir son obligation à les libérer. À défaut d’acte écrit, en revanche, le départ de l’occupant pourra s’avérer plus compliqué car le prêt ne prendra fin que lorsque son besoin d’être hébergé aura cessé. Par conséquent, s’il est de mauvaise foi, vous vous retrouverez à la merci des juges, souverains pour ordonner ou non la restitution du logement.
Autre intérêt du commodat, il peut inclure une clause mettant à la charge de l‘occupant le remboursement d’un certain nombre de frais. Vous pouvez notamment prévoir qu’il payera la consommation d’eau et les factures d’électricité ou de téléphone. Retenez cependant que le commodat est défini comme un prêt “essentiellement gratuit”. La contribution financière demandée à l’occupant doit donc rester dans les limites du raisonnable, faute de quoi il pourrait revendiquer la qualité de locataire. Pas question, par exemple, d’exiger qu’il prenne en charge toutes les charges du logement, y compris les grosses réparations. Sachez que les juges considèrent qu’il y a mise à disposition gratuite d’un logement lorsque le montant cumulé des contributions réclamées à la personne hébergée reste largement inférieur à ce que serait le prix d’un loyer.
Le commodat a des conséquences fiscales
Le prêt d’un logement est considéré par le législateur comme une opération neutre sur le plan fiscal, tant que les parties respectent les règles du jeu. Tel n’est pas le cas, en revanche, si l’opération cache en réalité une location consentie moyennant un prix modique dans le but d’obtenir un revenu non déclaré qui échappe à l’impôt. Dans ce cadre, vous risquez un redressement fiscal, assorti des pénalités applicables en cas de mauvaise foi ou de manœuvres frauduleuses.
Quant aux impôts locaux, vous restez redevable de la taxe foncière afférente au logement prêté car elle est due uniquement par les propriétaires. En revanche, si l’occupation s’éternise, c’est à l’occupant à titre gratuit de supporter la taxe d’habitation car elle est due pour l’année entière par la personne qui occupe le bien au 1er janvier de l’année. Il peut toutefois être exonéré de cette taxe foncière , comme 80 % des Français, si son revenu fiscal ne dépasse pas certaines limites, dès lors que le logement prêté constitue sa résidence principale.
Enfin, le bien prêté reste soumis à l’ Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) à votre charge et non entre celle de l’occupant. Le fait que le bien soit occupé gratuitement par un tiers ne vous autorise pas à pratiquer une décote sur sa valeur imposable, contrairement à ce qui est admis pour les biens mis en location.
Vous êtes locataire
Vous êtes également libre de prêter gratuitement à un proche le logement que vous louez et qui constitue votre résidence principale. Cela même si votre contrat de location comporte une clause vous l’interdisant, car loi de 1989 régissant les rapports locatifs répute non écrite toute clause du bail qui interdit au locataire d‘héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui. Évidemment, vous ne devez pas demander à l’occupant de payer le loyer à votre place, car il ne s’agirait plus d’un prêt gratuit mais d’une sous-location. Or, vous ne pouvez sous-louer votre logement, sauf si vous obtenez l’accord écrit préalable de votre bailleur. Et si vous sous-louez sans son accord, il peut demander la résiliation de votre bail en justice!
