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Les OPCI : un placement de long terme
Dernière mise à jour le : 24/10/2018

Brian Kinney/Shutterstock / Brian Kinney

Pour investir dans la pierre, vous pouvez acheter des parts ou des actions d'Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI). Ces derniers offrent une plus grande diversification que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Chaque année, ils sont tenus de verser une majorité de leurs revenus à leurs détenteurs de parts.

Un OPCI est principalement investi dans l'immobilier

Un Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) est un produit d'épargne associant actifs immobilier et financiers. Tout en étant relativement similaires aux Société Civiles de Placement Immobilier (SCPI), les OPCI profitent d'une plus grande souplesse dans la gestion de leurs avoirs. L'investissement minimal est généralement compris entre 100 € et 1.000 €.

Un OPCI doit en effet être investi à 60 % minimum en immobilier, contre 95 % pour une SCPI. En outre, il doit compter 5 % de liquidités. Le solde (35 %) peut être placé sur les marchés financiers, en actions ou en obligations par exemple. Par ailleurs, le patrimoine immobilier d'un OPCI peut être constitué d'immeubles détenus en direct et de prises de participation dans des sociétés positionnées sur l'immobilier locatif (SCI, SCPI, sociétés foncières).

A noter

Le profil d'investissement de l'OPCI est plus diversifié que celui de la SCPI.

Des revenus sont versés aux investisseurs

En tant qu'investisseur dans un OPCI, vous percevez chaque année une part des revenus de l'organisme. Il peut s'agir des recettes locatives des immeubles, des revenus générés par les placements financiers et des plus-values immobilières ou financières réalisées lors de la vente d'actifs immobiliers ou financiers.

A savoir

Le rendement net de frais des OPCI, en moyenne de 2,50 % actuellement, est inférieur à celui des SCPI.

Les frais élevés incitent à la patience

Lors de la souscription, les OPCI prélèvent des frais d'entrée pouvant aller jusqu'à 9 %. En outre, des frais de gestion, compris entre 1,5 % et 4,5 %, sont prélevés chaque année. Ils sont directement déduits des revenus distribués. Compte tenu de l'importance des frais, il est recommandé de se positionner dans une optique de long terme (au moins 10 ans) pour les amortir.

Il existe deux catégories d'OPCI

Un OPCI peut prendre la forme d'une Société de Placement à Prépondérance Immobilière à capital variable (SPPICAV) ou d'un Fonds de Placement Immobilier (FPI). Lorsque vous achetez une SPPICAV, vous devenez actionnaire et pouvez voter lors des assemblées générales. Dans le cas d'un FPI, vous obtenez des parts et n'avez aucun droit de peser dans la gestion de l'OPCI.

Une SPPICAV a l'obligation de distribuer au moins 85 % de ses recettes locatives et de ses revenus financiers et 50 % de ses plus-values. Un FPI doit pour sa part reverser 85 % de son résultat (revenus et plus-values).

A noter

La fiscalité diffère selon le type d'OPCI. Les revenus distribués par les Spicav sont soumis à la fiscalité des valeurs mobilières. Ceux versés par les FPI sont pour l'essentiel assimilés à des revenus fonciers.

La liquidité des OPCI constitue un avantage par rapport aux SCPI

Vous pouvez à tout moment vendre vos parts ou actions d'OPCI. Le gestionnaire est en effet obligé de les racheter sur la base de la dernière valeur liquidative connue à la date de la transaction. En général, celle-ci est calculée deux fois par mois, ce qui permet de garantir une bonne liquidité aux souscripteurs. Il s'agit d'une différence majeure avec les SCPI.

Bien qu'ils soient facilement revendables, les OPCI représentent des placements de long terme. Les frais élevés à la souscription demandent en effet du temps pour être amortis.

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