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En tant que propriétaire d’un logement mis en location, vous pouvez exiger de votre locataire le paiement d’un dépôt de garantie. Il s’agit d’une précaution destinée à couvrir les éventuels manquements de votre locataire (impayé de loyer, dégradation du logement, absence d’entretien). Le montant de cette « caution » est encadré par loi. Tout comme son utilisation et sa restitution.
Le montant du dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie est d’un mois de loyer, hors charges, dans le cas d’une location vide. S’il s’agit d’une location meublée, le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois. Le dépôt de garantie est encaissé par le propriétaire.
Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé du locataire si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois (loyer payé par trimestre, par exemple).
A noter
Le montant du dépôt de garantie ne peut faire l’objet d’aucune révision en cours du bail ou lors de son renouvellement.
Le versement du dépôt de garantie
Le paiement du dépôt de garantie a lieu au moment de la signature du bail entre le propriétaire et le locataire, le plus souvent le jour de la remise des clés du logement. Toutefois, si la remise des clés est prévue plus tard, le propriétaire reste en droit d’exiger le paiement du dépôt de garantie lors de la signature du bail.
A savoir
Le paiement du dépôt de garantie peut être opéré par un tiers comme Action logement ou l’avance Loca-Pass. Ce dernier se substitue au locataire.
Généralement, le paiement du dépôt de garantie est effectué par chèque. Cependant, vous pouvez également le régler en espèces (n’oubliez pas de demander un reçu au bailleur).
La retenue sur le dépôt de garantie
Toute retenue opérée par le bailleur sur le dépôt de garantie doit être justifiée par ce dernier. Les motifs de retenue sur le dépôt de garantie sont les suivantes:
- Les impayés de loyers.
- Les impayés de charges.
- Les travaux locatifs n’ayant pas été réalisés par le locataire.
- Les dégradations.
La retenue sur le dépôt de garantie diffère selon la nature du logement.
S’il s’agit d’un logement individuel, la loi permet au propriétaire de déduire du dépôt de garantie les sommes lui restant dues.
S’il s’agit d’un logement en copropriété (immeuble), le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire. Il peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde (déduit des sommes restant dues au bailleur) doivent être faites dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Rien n'empêche toutefois les parties de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation de ceux de la copropriété.
Dans les deux cas, le bailleur est tenu de justifier la retenue opérée sur le dépôt de garantie par la remise au locataire de documents tels que:
- Un état des lieux d'entrée et de sortie.
- Des photos des dégradations.
- Un constat d'huissier, éventuellement.
- Les factures des frais engagés.
- Les devis destinés à réaliser de travaux de réhabilitation.
- Les lettres de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
Le délai de restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie doit être restitué par le bailleur au locataire dans un délai maximal de:
- Un mois après la sortie des lieux et la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (ou en l’absence d’état des lieux).
- Deux mois si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée.
En cas de désaccord entre les parties, le locataire peut engager une procédure de conciliation auprès de la Commission départementale de conciliation dont dépend le logement ou auprès d’un conciliateur de justice. Faute d’accord, le litige peut être porté devant le Tribunal d’Instance dans un délai de trois ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
A savoir
Si le délai prévu pour la restitution du dépôt de garantie est dépassé, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.
Un propriétaire peut exiger de son futur locataire le paiement d’un dépôt de garantie. Ainsi, il se protège contre d’éventuels impayés de loyer et peut utiliser cette somme pour remettre en état un logement dégradé. Le montant de la caution ne peut excéder un mois.
