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La fiscalité d'un bien immobilier en indivision
Dernière mise à jour le : 24/10/2018

Mark Snoeck/Shutterstock / Mark Snoeck

La fiscalité d'un bien immobilier en indivision est particulière. En ce qui concerne les revenus générés, chaque indivisaire est imposé à hauteur de ses parts. Au regard de l'Impôt sur la Fortune (IFI), une décote sur la valeur des parts est applicable en général. A la revente ou lors du partage des biens, les indivisaires sont taxés.

L'imposition des loyers est proportionnelle aux parts détenus dans l'indivision

Lorsqu'un bien immobilier est loué, chaque indivisaire reçoit une fraction des loyers proportionnelle à sa part dans l'indivision. Sur le plan fiscal, les charges de copropriété sont déductibles, là encore proportionnellement. Chacun est ensuite imposé à titre personnel selon les règles de droit commun.

Exemple

Un bien immobilier locatif est détenu par deux personnes. M. détient 60 % des parts et R. 40 %. Le loyer est de 12.000 € par an. M. reçoit 7.200 € et R. 4.800 €. Sur l'année, les charges s'élèvent à 2.000 €. M. déduit 1.200 € et R. 800 €. Ainsi, M. doit déclarer 6.000 € de revenus fonciers et R. 4.000 €. 

Taxe foncière: tous les indivisaires doivent la payer

La taxe foncière est une charge commune à tous les indivisaires. Toutefois, elle peut être réclamée en intégralité à n'importe lequel d'entre eux. Dans ce cas, le payeur doit se retourner vers les autres indivisaires pour obtenir un remboursement à proportion de leurs parts dans l'indivision.

Une décote en cas d'assujettissement à l'IFI

Si vous détenez un bien immobilier en indivision et êtes assujetti à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), vos parts entrent dans votre patrimoine taxable. Cependant, la jurisprudence admet l'application d'une décote sur la valeur de ces parts pour tenir compte du manque de liquidité à la revente. Généralement, le taux de la décote admis se situe entre 30 % et 40 %.

Une imposition «classique» à la revente

En cas de vente de vos parts dans une indivision, l'éventuelle plus-value est imposée selon les règles de droit commun. Vous bénéficiez notamment des abattements pour durée de détention. Le prix de revient est le prix du bien lors de son acquisition ou la valeur retenue lors de la succession ou de la donation.

A savoir

Le partage de biens indivis lors d'une succession ou d'un divorce n'est pas considéré comme une cession. Dès lors, la plus-value n'est pas taxable, même en cas de versement d'une soulte.

L'indivision tend à complexifier la fiscalité d'un bien immobilier. En ce qui concerne l'IFI, elle permet en revanche de réduire la pression fiscale.

Les droits à régler en cas de partage

Lors du partage de biens immobiliers, les indivisaires doivent s'acquitter de droits. Si les biens peuvent être partagés de manière équitable, ils règlent un droit de 2,5 % sur leur valeur totale. Si le partage nécessite le versement d'une soulte (compensation financière) de la part d'un des indivisaires, cette dernière est soumise aux droits d'enregistrement de 5,8 %. Par ailleurs, le droit de partage de 2,5 % est dû sur la valeur des biens partagés, déduction faite de la soulte. Toutefois, si le partage fait suite à une indivision liée à une succession ou un divorce, le droit de partage de 2,5 % s'applique sur la valeur totale des biens. Et la soulte n'est pas soumise aux droits d'enregistrements de 5,8 %.

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