Les biens immobiliers utilisés à titre professionnel ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière
La transformation de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) en Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), entrée en vigueur le 1er janvier 2018, vise à concentrer l’imposition du patrimoine sur les actifs immobiliers. Toutefois, ceux utilisés par les contribuables pour les besoins de leur profession ne sont pas soumis à l’impôt.
Sommaire:
- Le patrimoine taxable à l’IFI
- L’exonération accordée aux entrepreneurs individuels
- L’exonération accordée aux dirigeants de société
Le patrimoine taxable à l’IFI
Pour savoir si vous dépassez ou non le seuil d’imposition à l’IFI, actuellement fixé à 1,3 million d’euros, vous devez tenir compte uniquement de la valeur de vos biens et droits immobiliers, et de ceux appartenant à votre conjoint, partenaire de Pacs ou concubin notoire et à vos enfants mineurs. Les biens et droits immobiliers utilisés dans le cadre de votre activité principale sont exonérés d’IFI en tant que biens professionnels. Par ailleurs, des régimes d'exonération s’appliquent aux bois, forêts, bien ruraux donnés à bail, et parts de groupements forestiers ou agricoles .
Tous les autres actifs sont désormais exclus de votre patrimoine imposable: espèces, avoirs détenus sur un compte bancaire, épargne investie dans des produits d’épargne type livret PEA ou contrat d'assurance-vie (pour les contrats d'assurance-vie, toutefois, si vous avez choisi des fonds en unités de compte investis dans l’immobilier, vous pouvez être tenu de déclarer la valeur de leur sous-jacent immobilier), meubles, voitures, avions de tourisme, bijoux, bateaux de plaisance, chevaux de course, métaux précieux (or, argent, platine), œuvres d’art…
À noter
Vous devez aussi déclarer vos titres de sociétés ou d’organismes, pour leur valeur représentative des actifs immobiliers détenus par ces structures. Mais certains de ces actifs sont exonérés d’IFI, pour ne pas imposer des contraintes trop lourdes aux petits actionnaires et ne pas porter atteinte à l'immobilier utilisé dans le cadre d'une activité opérationnelle.
L’exonération accordée aux entrepreneurs individuels
Les actifs immobiliers affectés à votre activité professionnelle principale peuvent être exonérés d'IFI, dès lors que vous exercez une profession indépendante présentant un caractère industriel, commercial, artisanal, agricole ou libéral. Condition supplémentaire, vous devez exercer votre activité de manière effective, habituelle et constante, dans un but lucratif. Autrement dit, l’activité exercée doit vous procurer des ressources vous permettant de faire face à vos besoins. Le résultat de l’activité peut être déficitaire. Mais si plusieurs exercices déficitaires se suivent, l’administration fiscale peut être amenée à se poser la question du caractère réellement lucratif de votre activité.
Prenez garde, seuls sont exonérés les biens se rapportant à votre profession principale. En cas d’activités multiples, la principale est celle qui constitue l’essentiel de vos activités économiques, même si elle ne vous procure pas la majorité de vos revenus. Cette condition est appréciée au cas par cas par l’administration fiscale, qui tient compte de l’ensemble de vos occupations professionnelles, y compris salariées.
Pour cela, elle s’appuie sur différents indices: le temps passé dans chaque activité, l’importance des responsabilités exercées et des difficultés rencontrées, la taille des diverses exploitations… Si ces critères ne sont pas suffisants, notamment quand vos différentes activités sont d’égale importance, votre activité principale est celle qui vous procure la plus grande part de vos revenus professionnels.
Bon à savoir
Sont considérés comme des actifs immobiliers professionnels ceux inscrits à l’actif du bilan de votre entreprise ou que vous utilisez professionnellement, ainsi que ceux figurant sur le tableau de vos immobilisations. Les biens inscrits à l’actif du bilan mais non nécessaires à l’exploitation ne sont pas exonérés. L’administration fiscale peut contester le caractère professionnel des biens inscrits à l’actif ou utilisés professionnellement en prouvant qu’ils ne sont pas nécessaires à l’activité.
L’exonération accordée aux dirigeants de société
Si vous exercez votre activité principale dans une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu et dont vous détenez des parts, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’IFI sur la valeur de vos titres représentative des biens et droits immobiliers lui appartenant. Pour cela, vous devez exercer, dans la société, votre activité professionnelle à titre principal et de manière effective. Ces conditions sont appréciées de la même manière que pour les entrepreneurs individuels.
Si vous êtes dirigeant d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, vous pouvez aussi bénéficier d’une exonération d’IFI sur la valeur de vos titres représentative des biens et droits immobiliers appartenant à la société. La portée de cette exonération est la même que celle attachée aux titres d’une société de personnes. Pour en bénéficier, vous devez percevoir une rémunération “normale”, c’est-à-dire en rapport avec la rémunération courante des personnes exerçant pleinement les fonctions de direction, compte tenu de la nature et de l’importance de l’activité de l’entreprise ainsi que de ses résultats. Elle doit en outre représenter plus de la moitié de vos revenus professionnels, nets de charges fiscalement déductibles.
L’exonération des biens des loueurs en meublé professionnels
Par principe, les logements donnés en location meublée sont soumis à l’IFI. Par exception, ils y échappent lorsque l’activité est exercée à titre professionnel. C’est le cas lorsque le loueur réalise plus de 23.000 euros de recettes locatives annuelles et retire de cette activité plus de 50% des revenus professionnels de son foyer. Attention, seuls les locaux effectivement loués peuvent bénéficier de l'exonération. De plus, l’activité doit être exercée à titre principal, ce qui exclut le loueur qui exerce une activité salariée ou une autre profession à temps plein, même si l’activité de location meublée lui procure des revenus supérieurs à ses autres revenus.
