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Financement, travaux et fiscalité: les contraintes de la résidence secondaire
Dernière mise à jour le : 12/10/2021

Des contraintes pèsent sur l’acquisition et la détention d’une résidence secondaire crédit photo : GettyImages

Des contraintes pèsent sur l’acquisition et la détention d’une résidence secondaire crédit photo : GettyImages

Alors que la crise sanitaire a relancé l’intérêt des Français pour les résidences secondaires, il convient de rappeler que les contraintes pesant sur l’acquisition et la détention d’un tel bien immobilier sont multiples. Le financement peut notamment s’avérer plus compliqué que pour une résidence principale. D’autant que les travaux dans une résidence secondaire sont exclus des dispositifs d’aides mis en place par le gouvernement. La fiscalité est également moins favorable.

Sommaire:

  • Financer l’achat d’une résidence secondaire est souvent difficile
  • L’achat d’une résidence secondaire ne permet pas de débloquer l’épargne salariale
  • Travaux dans une résidence secondaire: pas d’accès à MaPrimeRénov’
  • Une résidence secondaire ne donne pas droit à un abattement au titre de l’IFI
  • Impôts locaux d’une résidence secondaire: le risque d’une majoration

Financer l’achat d’une résidence secondaire est souvent difficile

Le principe d’un prêt immobilier pour une résidence secondaire est similaire à celui pour une résidence principale. Toutefois, les banques peuvent se montrer plus exigeantes pour diverses raisons et le financement peut dès lors s’avérer plus compliqué.

Lorsque vous vous lancez dans l’achat d’une résidence secondaire, vous avez probablement déjà souscrit un premier prêt immobilier pour acquérir votre résidence principale. Dans ce cas, votre capacité d’emprunt est plus réduite. Votre dossier a des chances de paraître plus risqué aux yeux de votre banquier, lequel peut exiger un taux d’emprunt plus élevé.

Par ailleurs, la localisation géographique de votre résidence secondaire va également jouer. Si vous envisagez un achat sur un marché peu liquide où le potentiel de valorisation est très faible, votre banque peut choisir de durcir les conditions d’emprunt.

Résidences secondaires et aides

Contrairement au financement d’une résidence principale, vous ne pouvez pas bénéficier d’aides pour acquérir votre résidence secondaire. En effet, les Prêt à Taux Zéro (PTZ), Prêt d’Accession Sociale (PAS) ou encore le prêt conventionné s’adressent uniquement aux ménages souhaitant acquérir leur résidence principale.

L’achat d’une résidence secondaire ne permet pas de débloquer l’épargne salariale

Pour acheter sa résidence principale, il est possible de débloquer les fonds de son épargne salariale, qu’il s’agisse d’un Plan d’Épargne Entreprise (PEE) ou d’un Plan d’Épargne pour la Retraite Collectif (Perco). Dans le cas du PEE, l’épargne salariale peut même servir à financer des travaux s’ils augmentent la surface habitable de la résidence principale (aménagement des combles, surélévation...).

En revanche, il n’est pas possible de débloquer les fonds de l’épargne salariale pour financer l’acquisition d’une résidence secondaire. Cette impossibilité représente une contrainte supplémentaire dans le financement de l’acquisition.

Travaux dans une résidence secondaire: pas d’accès à MaPrimeRénov’

Lancée le 1er janvier 2020, l’aide de l’État MaPrimeRénov’ a remplacé le Crédit d’Impôt Transition Énergétique (CITE) ainsi que les aides de l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) “Habiter Mieux Agilité”. Ce dispositif a en outre été renforcé depuis le 1er octobre 2020. Le montant de la prime est calculé en fonction des revenus et du gain écologique des travaux.

MaPrimeRénov’ s‘adresse à tous les ménages, ainsi qu’aux copropriétés et aux propriétaires bailleurs. En revanche, elle ne concerne que les résidences principales, les secondaires étant exclues du dispositif.

Une résidence secondaire ne donne pas droit à un abattement au titre de l’IFI

Votre patrimoine immobilier est soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Toutefois, une réduction forfaitaire de 30% s’applique sur la valeur vénale de votre résidence principale, ce qui réduit mécaniquement votre imposition.

Les résidences secondaires sont également imposables au titre de l’IFI, d‘après leur valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition. Mais aucun abattement n’est applicable, contrairement à la résidence principale.

Comment déterminer la valeur de votre résidence secondaire?

Pour déterminer la valeur de votre résidence secondaire, vous pouvez prendre pour référence les indices immobiliers de votre ville ou quartier, les ventes récentes de biens similaires ou encore demander à un notaire ou un agent immobilier de réaliser une estimation. Une marge d’erreur de 10% est tolérée si le déclarant n’a pas fait preuve de mauvaise foi.

Impôts locaux d’une résidence secondaire: le risque d’une majoration

Les résidences secondaires sont soumises à la taxe foncière et à la taxe d’habitation. Or, dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants, la taxe d’habitation peut être majorée de 5% à 60%, ce qui vient renchérir le coût fiscal d’une résidence secondaire. Celui-ci est en outre appelé à perdurer puisque les résidences secondaires sont exclues de la réforme en cours visant à supprimer la taxe d‘habitation pour les résidences principales d’ici 2023.

Si votre activité professionnelle vous contraint à travailler dans votre résidence secondaire, si vous vivez dans un établissement de soins de longue durée tout en conservant la jouissance exclusive de votre ancienne résidence principale ou si vous ne pouvez affecter votre bien immobilier à un usage d‘habitation principale pour une raison indépendante de votre volonté (telle que l’expatriation), il est possible de demander à être exonéré de toute majoration de la taxe d’habitation.

Les coûts d’entretien d’une résidence secondaire

Un propriétaire de résidence secondaire y passe en moyenne 40 à 45 nuits par an. Pour autant, les coûts afférents à ce bien immobilier ne se limitent pas aux séjours passés. Loin de là… Rappelons à ce titre qu’un bien qui n’est pas chauffé constamment se dégrade plus vite. Ou qu’en bord de mer, les peintures sont soumises à des aléas climatiques (humidité, intempéries, variations de température…) qui nécessitent des travaux réguliers. On estime en général que les frais annuels d’entretien représentent 3% du prix d’achat. Et jusqu’à 7% si la résidence compte une piscine ou un jardin. Aux coûts d’entretien viennent en outre s’ajouter les charges courantes (eau, électricité, Internet, assurance habitation…).

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