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Résidence secondaire: la fiscalité peut constituer un frein à l'achat
Dernière mise à jour le : 10/06/2020

crédit photo : Julia Kuznetsova/Shutterstock / Julia Kuznetsova

Avant d'acquérir un bien immobilier pour en faire votre résidence secondaire, il est nécessaire de bien mesurer les conséquences fiscales d'une telle opération, notamment en termes d'impôts locaux et d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En outre, toute plus-value à la revente est taxée, sauf en cas de détention longue.

Qu'est-ce qu'une résidence secondaire pour l'administration fiscale?

Une résidence secondaire est un logement dont vous êtes propriétaire sans l'habiter de manière habituelle. Ainsi, tout bien immobilier ne constituant pas votre résidence principale est une résidence secondaire d'un point de vue fiscal. Il peut s'agir d'une maison de vacances ou encore d'un logement vacant.

La résidence secondaire entre dans le patrimoine soumis à l'IFI

Contrairement à la résidence principale, les résidences secondaires sont imposables au titre de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) d'après leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition. Aucun abattement n'est applicable.

Il n'existe pas de définition légale de la valeur vénale d'un bien immobilier. D'une manière générale, il s'agit du prix auquel vous pouvez le vendre au 1er janvier de l'année d'imposition, en dehors de toute notion de convenance. La valeur d'un immeuble dépend non seulement de l'état du marché immobilier au 1er janvier (volume des transactions, délais de vente, etc.), mais aussi de ses caractéristiques intrinsèques (superficie, emplacement, qualité des matériaux, équipements intérieurs, état d'entretien, etc.), extrinsèques (proximité des transports, des écoles, des commerces, d'une activité polluante ou bruyante, etc.) et des facteurs juridiques qui peuvent l'affecter (réglementation d'urbanisme, servitudes, indivision, etc.).

Pour déterminer la valeur de votre résidence secondaire, vous pouvez prendre pour référence les indices immobiliers de votre ville ou quartier, les ventes récentes de biens similaires ou encore demander à un professionnel (notaire ou agent immobilier) de réaliser une estimation.

A noter

Une marge d'erreur de 10 % dans l'estimation de la valeur de votre résidence secondaire est tolérée par l'administration fiscale.

La taxe d'habitation peut être majorée

Tout propriétaire d'une résidence secondaire est soumis à la taxe foncière et à la taxe d'habitation. Pour cette dernière, une majoration comprise entre 5 % et 60 % peut être appliquée dans les communes où s'applique la Taxe sur les Logements Vacants. En outre, les résidences secondaires sont totalement exclues de la réforme visant à supprimer la taxe d'habitation.

Vous pouvez être exonéré de la taxe d'habitation si votre résidence secondaire est utilisée dans le cadre de votre activité professionnelle, si vous vivez en maison de retraite ou si vous ne pouvez l'habiter pour une raison indépendante de votre volonté (expatriation, par exemple).

A savoir

Même si vous détenez un poste de télévision dans votre résidence secondaire, vous n'avez pas à payer une contribution à l'audiovisuel public supplémentaire si vous la réglez déjà pour votre résidence principale.

La plus-value réalisée à la vente d'une résidence secondaire est taxée

Lors de la vente d'une résidence secondaire, vous réalisez une plus-value si votre prix de vente net de frais est supérieur à votre prix d'achat frais inclus. Dans ce cas, votre plus-value est taxée au taux de 19% au titre de l'Impôt sur le Revenu (IR) et soumise à 17,2 % de prélèvements sociaux.

Toutefois, plus la durée de détention de votre résidence secondaire est longue, moins l'impôt à payer est important. En effet, un abattement progressif s'applique sur la plus-value réalisée au -delà de la cinquième année de détention selon le barème suivant:

Durée de détention en nombre d'années pleines Abattement applicable au titre de l'IR Abattement applicable au titre des prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 0% 0%
6 6% 1,65%
7 12% 3,30%
8 18% 4,95%
9 24% 6,60%
10 30% 8,25%
11 36% 9,90%
12 42% 11,55%
13 48% 13,20%
14 54% 14,85%
15 60% 16,50%
16 66% 18,15%
17 72% 19,80%
18 78% 21,45%
19 84% 23,10%
20 90% 24,75%
21 96% 26,40%
22 100% 28%
23 100% 37%
24 100% 46%
25 100% 55%
26 100% 64%
27 100% 73%
28 100% 82%
29 100% 91%
30 100% 100%

L'exonération de la plus-value générée lors de la vente d'une résidence secondaire est donc totale au titre de l'IR et des prélèvements sociaux après respectivement 22 et 30 années de détention.

A savoir

Si la plus-value après abattement est supérieure à 50.000 €, une surtaxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique.

 Plusieurs cas d'exonérations existent

Quelle que soit la durée de détention, la plus-value est exonérée de toute imposition dans les cas suivants:

  • Le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 € (en cas de cession par des époux, même communs en biens, le seuil s'apprécie au regard de la quote-part de chaque époux).
  • La résidence secondaire est vendue pour financer l'achat d'une résidence principale, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la cession.
  • Le bien est cédé à un bailleur social (dispositif applicable jusqu'au 31 décembre 2022).
  • Le vendeur est un retraité ou un invalide de condition modeste (et non soumis à l'IFI).

La fiscalité de la résidence secondaire est très différente de celle de la résidence principale. Détenir une résidence secondaire génère un coût non négligeable en termes d'impôts et taxes.

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