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Déterminer le rendement d'un investissement locatif
Dernière mise à jour le : 14/05/2019

VOJTa Herout/Shutterstock / VOJTa Herout

Toute décision d'investissement locatif doit se faire après avoir estimé le futur rendement du bien immobilier. De nombreux éléments tels que les frais d'acquisition, les charges annuelles et la fiscalité sont à prendre en compte.

Le rendement locatif brut permet une estimation rapide

Pour déterminer le rendement d'un investissement locatif, l'indicateur le plus simple consiste à rapporter le loyer brut annuel hors charges au prix de revient du bien. Ainsi, vous obtenez le rendement locatif brut de ce dernier.

Le prix de revient du bien immobilier doit inclure son prix d'achat, les frais d'agence, les droits d'enregistrement (communément appelés «frais de notaire») et les éventuels travaux. Le prix de revient équivaut au coût réel d'achat du logement locatif.

Exemple

Un investisseur achète un appartement de 300.000 € à Paris. Il doit en plus verser 9.000 € de frais d'agence, 24.000 € de «frais de notaire» et 5.000 € de travaux. Au total, il paye donc 338.000 € pour réaliser son investissement. Il loue cet appartement 12.000 € par an, hors charges. Le rendement locatif brut ressort à 3,55 % (12.000 / 338.000 * 100).

Le prix de revente influe sur la rentabilité finale de l'investissement locatif

Avec la hausse quasi-continue des prix de l'immobilier et la stagnation des loyers, les rendements locatifs tendent à décroître. En revanche, nombre d'investisseurs ont vu la valeur de leur bien progresser. Ainsi, en cas de revente, ils peuvent réaliser une plus-value. Pour calculer la rentabilité finale de leur investissement, cette plus-value doit être prise en compte.

Le rendement locatif net intègre les coûts liés au bien

Un investissement locatif a un coût pour son propriétaire. En effet, celui-ci doit chaque année payer des charges non récupérables auprès de son locataire, la taxe foncière et une assurance en tant que propriétaire non occupant. Peuvent également s'ajouter une assurance contre les loyers impayés et des frais de gestion si un professionnel s'occupe de la location. En général, ces coûts représentent environ 30 % des loyers.

Exemple

Une fois ses charges déduites (évaluées à 30 % du loyer brut), l'investisseur de l'exemple précédent perçoit 8.400 € au lieu de 12.000 €. Ainsi, le rendement locatif net ressort à 2,48 % (8.400 / 338.000 * 100).

Le véritable rendement locatif se mesure après impôts

Pour mesurer l'intérêt d'un investissement locatif, il faut mesurer l'impact de la fiscalité sur les revenus générés. Ainsi, les loyers perçus s'ajoutent aux autres revenus annuels après abattement de 30 % (régime du microfoncier si vos loyers sont inférieurs à 15.000 € par an) ou déduction des frais réels et éventuels intérêts d'emprunt (régime réel). En outre, ils sont soumis aux prélèvements sociaux.

A savoir

Plus votre taux marginal d'imposition est élevé, plus le rendement locatif net après impôts est faible.

Le rendement locatif brut d'un bien immobilier est simple à calculer. Toutefois, le rendement locatif net est plus significatif. La fiscalité, variable selon les investisseurs, doit être anticipée.

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