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Assurance contre les loyers impayés: les questions à se poser
Dernière mise à jour le : 17/05/2019

Freedomz/Shutterstock / Freedomz

Afin de vous prémunir contre les impayés de loyer, vous pouvez souscrire une assurance spécifique dite Garantie des Loyers Impayés (GLI). Tous les bailleurs y ont-ils intérêt ? Quelle est la différence avec le dispositif VISAL ? Quelle est la procédure à suivre pour se faire rembourser ? Une assurance GLI peut-elle être souscrite dans le cas d'une colocation ?

Tous les bailleurs ont-ils intérêt à souscrire une assurance GLI?

Un propriétaire-bailleur possédant un unique bien mis en location peut juger important de se prémunir contre ce risque. D'autant plus si son revenu locatif est important par rapport à ses ressources. A l'inverse, s'il possède plusieurs biens mis en location, la conséquence d'un impayé est mathématiquement moins lourde. Sauf, évidemment, si tous ses locataires cessent de payer leur loyer.

Par ailleurs, dans le cas d'un investissement locatif, le coût d'une assurance vient rogner la rentabilité de ce placement. Une assurance GLI coûte entre 2 % à 5 % des loyers perçus chaque année. Ce coût est donc à considérer.

Enfin, le cadre fiscal et le montant des charges locatives ont de l'importance. Si le propriétaire est au régime du réel, il peut déduire ses primes d'assurance de ses revenus fonciers. Ce qui n'est pas le cas pour une taxation au titre du micro-foncier. Toutefois, dans ce cas, les revenus locatifs bénéficient d'un abattement de 30 %. Si ses charges déductibles sont faibles de manière régulière, souscrire une assurance contre les loyers impayés s'avère assez peu coûteux.

Quelle est la différence entre la GLI et le dispositif VISAL?

L'assurance GLI est souscrite par un propriétaire-bailleur auprès d'un assureur. Néanmoins, ce dernier peut refuser de couvrir ce risque s'il estime le locataire peu solvable. Les garanties du contrat peuvent être étendues. Toutefois, elles sont limitées dans le temps et pour leur montant. Généralement, il existe une période de carence de deux à trois mois pendant laquelle le risque d'impayé n'est pas couvert.

Le dispositif VISAL, proposé par Action Logement, est un contrat de cautionnement à destination des propriétaires du parc privé souhaitant louer leur logement. Il couvre toute la durée de la location, dans la limite de 36 mensualités. Il n'existe aucune franchise, ni aucun délai de carence.

A savoir

Pour bénéficier de cette garantie, le propriétaire-bailleur doit louer à un locataire disposant d'un visa VISAL. Celui-ci lui est délivré par Action Logement. Pour disposer d'un visa VISAL, il faut être âgé de moins de 30 ans, être précaire (CDD, intermittent...) ou en mutation professionnelle.

Quelle est la procédure de remboursement dans le cadre d'une GLI?

En cas d'impayé, vous devez prévenir aussitôt votre assureur. Par la suite, il est important de respecter la procédure définie dans le contrat et les délais impartis. Faute de quoi, votre assureur peut refuser de faire jouer la garantie. La plupart du temps, vous devez fournir à votre assureur la lettre de rappel envoyée à votre locataire. Puis, suite à l'échec de cette procédure, une copie de l'avis d'envoi de la Lettre Recommandée avec Avis Réception (LRAR).

A savoir

La plupart des contrats prévoient un délai de carence. Ainsi, il n'est pas possible d'obtenir un remboursement de votre assureur pour cette période. Malgré tout, n'oubliez pas de le prévenir dès le premier impayé.

Par la suite, si les conditions prévues au contrat sont remplies, la garantie peut jouer. Cependant, l'indemnisation n'est pas immédiate. Généralement, le propriétaire attend deux à trois mois avant de recevoir le premier versement de son assureur. Par la suite, l'indemnisation est versée par trimestre.

Souscrire une GLI quand on loue en colocation, est-ce possible?

Si votre bien immobilier est loué à plusieurs locataires (colocataires), il est possible de souscrire une GLI auprès d'un assureur. Toutefois, certains excluent cette possibilité. En effet, la colocation est jugée plus risquée qu'une location simple puisqu'un colocataire peut, indépendamment des autres, donner congé. Le plus souvent, le coût d'une GLI en colocation est plus élevé que dans le cas d'une location simple.

L'opportunité de souscrire une assurance contre les loyers impayés dépend de la situation de chaque propriétaire-bailleur. Pour pouvoir la faire jouer, vous devez respecter à la lettre la procédure définie dans le contrat. Le coût d'une GLI est plus élevé dans le cas d'une colocation compte tenu du risque plus important d'impayés.

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