Certains points sont à vérifier avant d'acheter un bien immobilier dans une copropriété (Crédits: Adobe Stock)
Acheter un bien immobilier en copropriété est un projet qui nécessite de prendre certaines précautions avant de se lancer. Vous devrez en effet composer avec les autres copropriétaires et vous acquitter de votre part pour un certain nombre de dépenses communes. Mieux vaut donc prendre le temps de mûrir votre projet plutôt que de foncer tête baissée. Quels sont les points à vérifier en priorité ?
Que signifie acheter en copropriété ?
La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, appelée copropriétaires.
Chaque copropriétaire possède un lot indivisible, composé d'une partie privative, comme le logement, réservée à son usage exclusif, et d'une quote-part des parties communes, qui sont affectées à l'usage de tous les copropriétaires comme les ascenseurs ou les espaces verts. Cette quote-part peut être exprimée en tantièmes ou en millièmes.
Bon à savoir : dans certains cas, la copropriété peut s'appliquer à des maisons ou encore à des locaux commerciaux ou professionnels.
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Point n°1 : renseignez-vous sur le montant des charges
En devenant copropriétaire, vous devrez payer des charges à la hauteur de votre quote-part des parties communes.
Avant de vous lancer dans un achat immobilier , demandez à connaitre les charges annuelles de la copropriété car elles peuvent être très variables d'une résidence à l'autre et même d'un lot à l'autre au sein d'une même copropriété.
Pensez à vérifier que vous disposez bien des informations concernant les charges générales, c'est-à-dire liées à la conservation et l'entretien des parties communes, et les charges spéciales ou consommables qui sont calculées en fonction de l'utilité de l'équipement pour chaque lot. Par exemple, la participation à l'entretien de l'ascenseur n'est pas la même selon que le lot que vous achetez est situé au rez-de-chaussée ou au 5ème étage.
L'ensemble de ces charges peut représenter un montant conséquent, il est donc important de vérifier en amont que votre budget vous permettra de les assumer sans difficultés.
Point n°2 : prenez connaissance du contenu du règlement de copropriété
Il définit par écrit les règles s'appliquant à l'ensemble des copropriétaires, ainsi qu'à leurs éventuels locataires en précisant les droits et devoirs de chacun pour bien vivre ensemble.
En théorie, il n'est fourni à l'acheteur qu'au moment de la signature de la promesse de vente, mais vous avez tout intérêt à demander à le consulter en amont, pour vérifier que le cadre de vie imposé correspond bien à ce que vous recherchez.
Le règlement de copropriété comprend deux volets :
Les règles de vie pratique concernant les parties communes, l'usage d'un local à vélo par exemple, mais aussi les parties privatives, par exemple l'interdiction de faire des travaux en dehors de certaines plages horaires.
En fonction de la destination de l'immeuble, certaines restrictions peuvent être prévues, comme l'interdiction de louer en meublé ou d'installer un cabinet de profession libérale recevant du public, comme un médecin par exemple.
Les règles de gestion comme la répartition des charges, la méthode de calcul utilisées pour établir les quotes-parts de chacun ou encore les règles d'administration des parties communes.
Bon à savoir : ne confondez pas le règlement de copropriété, document écrit obligatoire et géré par le syndic, et le règlement intérieur de copropriété, qui lui n'est pas obligatoire et qui a vocation à préciser les conditions d'utilisation des parties communes et privatives, comme le respect de la propreté de l'immeuble. Lorsqu'un règlement intérieur a été rédigé par le syndic de copropriété, il est affiché dans l'immeuble pour être connu de tous.
Point n°3 : quels sont les travaux réalisés et ceux à venir ?
Il est très important de vous renseigner sur les travaux qui ont déjà été réalisés et sur ceux à venir.
En cas de vente, la règle est la suivante : doit payer celui qui est copropriétaire du bien au moment de l'appel de fonds, et non pas celui qui était propriétaire quand les travaux ont été votés, contrairement à ce que l'on pense parfois à tort.
Les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale vous seront remis à la signature du compromis de vente mais vous avez tout intérêt à demander à les consulter avant ou à contacter le syndic pour en savoir plus sur les travaux déjà votés et qui vont faire l'objet d'appel de fonds et sur ceux qui sont éventuellement en discussion.
Bon à savoir : il est possible de négocier avec l'acheteur une autre répartition, par exemple pour que les travaux déjà votés restent intégralement à la charge du vendeur. Si les deux parties sont d'accord, le notaire ajoutera une mention en ce sens dans le compromis de vente et dans l'acte de vente.
Point n°4 : étudiez la solidité financière de la copropriété
Renseignez-vous également sur la situation financière de la copropriété. Existe-t-il des dettes auprès de prestataires ? Y a-t-il de mauvais payeurs parmi les colocataires ?
Ces situations doivent vous alerter car elles peuvent entrainer une baisse de la qualité des prestations au sein de la copropriété, ou bien la dette peut se retrouver dans certains cas répartie entre les copropriétaires, grevant ainsi vos propres charges.
Examinez aussi la nature du syndic : s'agit-il d'un syndic professionnel ou d'un syndic bénévole ? Ses tarifs vous semblent-ils raisonnables ? La gestion de la copropriété est-elle performante ? Le syndic est-il réactif et facilement joignable en cas de problème ?
N'hésitez pas à vous renseigner auprès des personnes vivant déjà dans la résidence comme le gardien ou vos futurs voisins.
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