Performance des placements sur 40 ans : l'immobilier face aux autres classes d'actifs

information fournie par Primaliance •02/05/2025 à 17:07

L'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) vient de publier son étude annuelle comparant les performances des différentes classes d'actifs sur longue période. Voici les enseignements clés de cette analyse couvrant quatre décennies de placements.

Un panorama complet des placements financiers de 1984 à 2024

L'étude de l'IEIF publiée le 22 avril 2025 offre une perspective précieuse sur l'évolution des performances et des risques associés aux différents types de placements sur une période de 40 ans. Cette période est particulièrement intéressante car elle englobe plusieurs cycles économiques majeurs, notamment la mondialisation financière, un environnement désinflationniste prolongé et une baisse tendancielle des taux d'intérêt, suivis plus récemment par une rupture importante de ces paradigmes.

L'édition 2025 de cette étude comparative met particulièrement en lumière les bouleversements économiques survenus entre 2019 et 2024. Cette période quinquennale a été marquée par des événements transformateurs : crise sanitaire mondiale, guerre en Ukraine, crise énergétique, retour de l'inflation et remontée des taux d'intérêt. Ces facteurs conjugués aux mutations structurelles comme la dé-globalisation et l'évolution des modes de travail ont définitivement marqué la fin d'un cycle économique.

Performances des placements : des variations significatives selon les horizons d'investissement

Sur 5 ans (2019-2024) : l'or en tête, l'immobilier contrasté

L'analyse des performances sur la période récente révèle plusieurs tendances marquantes. L'or domine incontestablement le classement avec une performance annualisée à deux chiffres atteignant 11,27%, se démarquant comme valeur refuge dans un contexte d'incertitude. Les placements immobiliers présentent quant à eux une forte hétérogénéité, oscillant entre une baisse significative de 7,3% (en rythme annualisé) pour les foncières cotées et une hausse encourageante de 6,2% par an pour l'immobilier industriel et logistique.

Un constat préoccupant émerge concernant de nombreux placements qui sous-performent l'inflation (2,86% par an en moyenne sur la période). L'assurance-vie, les OPCI, les bureaux et le logement parisien n'ont pas réussi à protéger le pouvoir d'achat des investisseurs sur cette période. Plus inquiétant encore, plusieurs classes d'actifs affichent un TRI négatif, notamment les bureaux (-0,21%), le logement parisien (-0,31%), les obligations (-5,65%) et les foncières (-7,26%).

Cette période d'ajustement reflète directement l'impact du retour de l'inflation et de la remontée des taux d'intérêt sur les valorisations immobilières, marquant une rupture avec la tendance haussière des décennies précédentes.

Sur 15 ans (2009-2024) : les actions et l'or en position de force

Sur un horizon de 15 ans, le classement se réorganise significativement. Les actions et l'or s'imposent globalement au sommet du palmarès avec des TRI respectifs de 8,93% (Actions Green Europe) et 7,70%, confirmant leur attrait sur une période couvrant la reprise post-crise financière de 2008. L'immobilier direct affiche quant à lui des performances relativement homogènes, avec des rendements oscillant entre 4,5% et 5,5% selon les segments, à l’exception notable de la logistique France qui caracole à 7,80% de TRI, ces divers éléments témoignant d'une stabilité appréciable de la classe d’actifs immobilière malgré les turbulences économiques.

Les SCPI présentent un TRI de 5,26%, très proche de celui des bureaux France (4,83%), ce qui s'explique logiquement par leur exposition historique prépondérante à cette classe d'actifs. À l'opposé du spectre, les produits de taux se révèlent particulièrement sous-performants avec des rendements inférieurs à l'inflation, une faiblesse qui impacte également les OPCI dont la poche obligataire pénalise le rendement global.

Sur 30 et 40 ans : la constance des actions et de l'immobilier

L'analyse sur très longue période confirme la solidité et la résilience de certains placements face aux multiples cycles économiques traversés. Sur l'horizon trentenaire (1994-2024), les foncières affichent une performance remarquable de 9,73% (TRI), légèrement devant le logement en France (9,45%), tous deux surpassant les actions qui se contentent d'un TRI de 8,82%. Cette période met en lumière la robustesse particulière de l'immobilier sur ce temps long.

En élargissant encore la perspective à 40 ans (1984-2024), le classement évolue sensiblement avec les actions qui reprennent l'avantage en dominant le tableau (11,80% de TRI), suivies de près par le logement parisien dont le TRI impressionnant de 10,12% confirme l'attractivité historique de la pierre dans la capitale française. Les foncières cotées complètent ce podium avec une performance solide de 9,50%.

Point crucial à souligner, tous les placements étudiés parviennent à battre l'inflation sur ces horizons longs, confirmant leur rôle fondamental de protection du pouvoir d'achat des épargnants sur le temps long, même si les écarts de performance entre classes d'actifs demeurent significatifs.

Le couple rendement/risque : l'avantage compétitif de l'immobilier

L'un des apports majeurs de l'étude de l'IEIF réside dans son analyse du couple rendement/risque des différents placements. Cette métrique essentielle permet d'évaluer l'efficience réelle d'un investissement en rapportant sa performance à sa volatilité, donnant ainsi une vision plus complète que le simple taux de rendement.

Sur 40 ans, l'immobilier présente un positionnement particulièrement avantageux dans ce panorama. Il se situe stratégiquement à mi-chemin entre les actions et les obligations, offrant un compromis optimal entre performance et stabilité. Le logement parisien se distingue tout particulièrement avec un excellent rapport rendement/risque : il affiche une performance supérieure aux foncières cotées tout en présentant une volatilité nettement moindre, ce qui en fait l'un des placements les plus efficients sur cette longue période.

Les SCPI ne sont pas en reste, combinant un rendement attractif de 7,51% (TRI sur 40 ans) avec une volatilité modérée d'environ 7%. A titre de comparaison, les obligations affichent un TRI de seulement 3,57% avec une volatilité supérieure à celle des SCPI ! Cette caractéristique propre aux SCPI (ratio performance / risque supérieur à 1 sur 40 ans) explique en grande partie leur popularité croissante auprès des investisseurs recherchant un placement immobilier indirect offrant à la fois rendement et relative stabilité. À l'autre extrémité du spectre, les actions offrent certes le rendement le plus élevé du panel (TRI de 11,80% sur 40 ans), mais au prix d'une volatilité largement supérieure à 20%, ce qui peut s'avérer problématique pour des investisseurs ayant une faible tolérance aux fluctuations de valorisation.

Cette analyse approfondie confirme l'intérêt fondamental de l'immobilier comme élément d'équilibre et de diversification dans une allocation d'actifs stratégique, particulièrement pour les investisseurs privilégiant une approche patrimoniale de long terme.

Une dichotomie croissante entre classes d'actifs immobiliers

Comme le souligne Stéphanie Galiègue, Directrice générale déléguée de l'IEIF, l'étude met en évidence "la forte dichotomie entre les classes d'actifs immobiliers". Cette divergence s'illustre particulièrement sur la période récente et traduit une transformation profonde du secteur immobilier dans son ensemble.

L'immobilier industriel et logistique fait figure de grand gagnant avec une performance annualisée remarquable de +6,23% sur 5 ans. Cette progression s'explique largement par l'essor spectaculaire du e-commerce et par la reconfiguration des chaînes d'approvisionnement mondiales, deux tendances accentuées par la crise sanitaire. La demande soutenue pour des plateformes logistiques modernes et bien situées continue de tirer les valorisations vers le haut dans ce segment spécifique.

À l'opposé du spectre, les bureaux traversent une période délicate avec un TRI légèrement négatif sur cinq ans. Ce segment historiquement dominant souffre désormais du changement radical des modes de travail, avec la généralisation du télétravail et des organisations hybrides. La situation est particulièrement critique dans les localisations périphériques où une suroffre manifeste pèse lourdement sur les valeurs vénales et les loyers.

Entre ces deux extrêmes, l'immobilier résidentiel en France maintient une performance positive (+3,71% sur 5 ans) malgré le contexte difficile. Sa résilience s'explique notamment par une demande structurelle toujours forte et par son caractère de valeur refuge aux yeux des investisseurs particuliers.

Cette fragmentation croissante du marché immobilier reflète les profondes mutations économiques et sociétales en cours. Elle impose désormais aux investisseurs une approche beaucoup plus sélective et une compréhension fine des dynamiques propres à chaque segment, l'ère de l'immobilier comme classe d'actifs homogène semblant définitivement révolue.

Perspectives pour les investisseurs

Dans un contexte où le taux d'épargne des ménages français reste particulièrement élevé, atteignant 18,1% du revenu brut fin 2024, comprendre les dynamiques de performance à long terme des différents placements devient plus crucial que jamais. Cette nécessité est d'autant plus impérieuse que, comme le relève l'étude de l'IEIF, "le niveau de connaissance des épargnants en matière d'investissement demeure faible", beaucoup rencontrant des difficultés à appréhender des concepts fondamentaux comme l'effet de l'inflation sur leur épargne ou l'impact des mouvements de taux d'intérêt.

Le livret A et les produits d'épargne réglementée, qui ont vu leurs encours atteindre plus de 600 milliards d'euros fin 2024, ne peuvent constituer à eux seuls une stratégie d'épargne optimale sur le long terme. L'assurance-vie, dont l'encours dépasse désormais 2 000 milliards d'euros, offre une diversification plus large mais présente des performances variables selon les supports choisis.

Dans ce paysage, l'immobilier, par son profil rendement/risque équilibré sur longue période, continue d'offrir une option pertinente de diversification patrimoniale. Toutefois, la fin d'un cycle économique et l'entrée dans un nouveau paradigme imposent aux investisseurs d'adopter une approche beaucoup plus sélective qu'auparavant. La compréhension des dynamiques propres à chaque segment (résidentiel, bureaux, commerce, logistique) et des facteurs locaux devient déterminante dans la réussite d'une stratégie d'investissement immobilier.

En définitive, cette étude de l'IEIF confirme que si l'immobilier conserve des atouts structurels indéniables dans une allocation d'actifs de long terme, sa performance future dépendra largement de la capacité des investisseurs à s'adapter aux nouvelles réalités économiques et sociétales qui redessinent profondément ce marché.

Source : Étude "40 ans de performances comparées – 1984-2024", IEIF, édition 2025