Le contrôle de l’encadrement des loyers est renforcé à Paris, où les propriétaires délinquants sont encore bien nombreux. À l’origine, la loi Elan de novembre 2018 donnait une échéance de deux ans aux communes situées en « zone tendue » pour formuler une demande d’application de l’encadrement des loyers sur leur territoire. À Paris, le dispositif est appliqué depuis le 1er juillet 2019. Malgré cela, encore aujourd’hui, de très nombreux propriétaires ne respectent pas ces plafonds. Décryptage.
Paris sous surveillance pour le plafond des loyers - iStock-MediaProduction
Comment marche l’encadrement des loyers ?
À Paris, depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers concerne les bailleurs de logements privés parisiens meublés ou vides, d’usage de résidence principale ou mixte (habitation principale et activité professionnelle). Les bailleurs sont ainsi tenus, lors de la signature ou du renouvellement d’un bail à échéance, de ne pas dépasser les valeurs de référence. Ces dernières sont fixées chaque année par arrêté préfectoral selon les préconisations de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP). L’arrêté préfectoral indique trois types de loyers de référence : un loyer minoré (loyer de référence -30%), un loyer de référence et un loyer majoré (loyer de référence +20%). Ce dispositif s’applique aux contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019. Lors de la signature d’un contrat de location, un propriétaire ne peut donc exiger un loyer supérieur au loyer de référence majoré. En théorie, les bailleurs qui ne respectent pas le plafonnement des loyers s’exposent à des sanctions.
Un dispositif peu appliqué
Une étude conduite par le réseau MeilleursAgents en juillet 2020, un an après la mise en place de l’encadrement, démontre l’absence d’efficacité du dispositif. Sur 5 500 annonces de locations professionnelles passées au crible, 53 % ne respectent pas les tarifs de référence. Cette proportion augmente de manière significative lorsque l’on s’approche du cœur de la capitale : Paris 6° (70 %), Paris 7° (60 %) et Paris Centre (67 %). Sans surprise, ce sont les petites surfaces locatives qui sont les plus touchées. Environ 80 % des annonces locatives pour des logements de moins de 20m² sont illégales, contre 45 % pour les appartements avec des surfaces comprises entre 60m² et 80m². Pour les petites surfaces, les loyers affichés dépassent le loyer de référence de 22 % en moyenne.
Un contrôle accru et des sanctions
Bien que les propriétaires parisiens délinquants soient nombreux, aucun contentieux n’avait jusqu’ici abouti devant la justice. Le 9 novembre dernier, le tribunal judiciaire de Paris a inauguré l’application de la loi sur le plafonnement des loyers en sanctionnant pour la première fois un bailleur pour dépassement du loyer légal fixé par arrêté préfectoral. Le locataire avait signé un bail pour un deux-pièces meublé de 28 mètres carrés dans le 7e arrondissement, pour un loyer mensuel de 1 430 euros. Le tribunal de Paris a reconnu un dépassement de 33 %, ramenant le loyer à 1 066,72 euros. Le propriétaire a été condamné à rembourser le trop-perçu à son locataire et à lui restituer son dépôt de garantie. Dans un contexte économique tendu, la mairie de Paris a indiqué début 2021 un resserrement des contrôles de loyers. De février à un premier « point d’étape » fixé en juin, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) effectuera ainsi des « contrôles aléatoires » accrus sur les annonces immobilières. Pour ce qui est des annonces publiées par des particuliers, la mairie a révélé vouloir mettre en place « un système capable de détecter les loyers trop élevés » et « d’envoyer automatiquement un message » d’alerte aux propriétaires concernés. Cet outil de contrôle devrait être complété par un baromètre « capable de mesurer le taux de conformité des annonces publiées par les agences immobilières et les plateformes numériques ». Cette recrudescence des contrôles devrait logiquement s’accompagner d’une augmentation du nombre de sanctions.