Loi Pinel : soyez vigilants sur les petits détails information fournie par Boursorama avec LabSense 16/01/2019 à 13:55
Le dispositif Pinel qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21% en achetant un bien neuf présente bien des avantages mais peut aussi receler quelques pièges. Biens surévalués, mal situés, faux programmes immobiliers labélisés, crédits immobiliers louches... Voici quelques conseils pour éviter les écueils d'un investissement en Pinel.
Bien choisir son bien
La loi ou le dispositif Pinel, du nom de la ministre du logement Sylvia Pinel, permet à un investisseur qui acquiert un logement neuf et le loue pendant une période de 6,9 ou 12 ans de profiter d'une réduction d'impôt de 12,18 ou 21%. Ce dispositif est donc très intéressant mais attire aussi bien des escrocs. Tout d'abord, les biens neufs sont très souvent évalués largement à la hausse (20 à 30% parfois) et ce sont alors les promoteurs qui profitent véritablement de la réduction d'impôt... Pour bien faire, vous fuirez alors les biens estampillés "loi Pinel" car il y a de fortes chances qu'ils soient surévalués. Et s'il ne reste que quelques biens, ce sont souvent les plus mauvais, il est donc préférable de passer votre chemin. Si vous trouvez un bien neuf qui vous semble intéressant, négociez le prix comme si c'était pour vous et non pour le louer. Ce n'est qu'ainsi que vous ferez de bonnes affaires. Et surtout, ne négligez pas l'emplacement. S'il est mal situé, votre bien sera très difficile à revendre et vous risquez de faire une moins-value. Evitez par exemple d'acheter dans une ville que vous ne connaissez pas.
Profiter au mieux du dispositif
Bien que les taux d'emprunt immobiliers soient toujours aussi bas, soyez tout de même vigilants quant au crédit que vous signez. Il n'est pas rare que des banques peu scrupuleuses offrent des crédits avec des pénalités en cas de remboursement anticipé. Certaines demandent même un contrat d'assurance-vie en nantissement. Ce qui permet à certains conseillers financiers d'empocher des commissions sur le dos des investisseurs. Méfiez-vous par ailleurs des simulations financières que l'on vous fera au moment de l'achat d'un bien en Pinel. De nombreux frais (changement de locataire, travaux, frais de co-propriété, taxes foncières, ...) sont souvent "oubliés" ou sous-estimés et vous aurez bien plus à dépenser que ce qui vous est annoncé. Avantage du Pinel, vous êtes en droit de louer à vos proches. Attention toutefois à ne pas louer à des conditions préférentielles car si elle s'en rend compte, l'administration fiscale vous imputera une reprise de l'historique sur 3 ans, intérêts en sus ! Enfin, les réductions d'impôts avec la loi Pinel étant linéaires, voyez si vous avez véritablement intérêt à vous engager sur plus de 6 ans.
Rappel
Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit être neuf ou rénové (Pinel ancien), être acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA), être achevé dans les 30 mois suivant la déclaration d'ouverture de chantier, être loué dans les 12 mois suivants la remise des clés et bénéficier du label BBC 2005 et/ou respecter la réglementation thermique (RT).