Le fonctionnement des SC / UC
Les sociétés civiles support d'unités de compte présentent des caractéristiques communes à l'ensemble des fonds immobiliers, mais aussi un certain nombre de spécificités.
Le fonctionnement des sociétés civiles en unités de compte (SC / UC) est similaire, dans son principe, à celui des autres placements collectifs en immobilier. Leur rôle est celui de recueillir l'épargne des titulaires de contrats d'assurance vie, de contrats de capitalisation multisupports et/ou de plans d'épargne retraite (PER), en vue de l'investir, pour leur compte, afin de la faire fructifier.
Les SC / UC sont des sociétés à capital variable, cette variabilité du capital leur permettant de lever des capitaux auprès des épargnants en continu. La souscription s'effectue à cours inconnu, avec ou sans frais de souscription, selon la politique tarifaire définie par la société de gestion.
Expertise facultative
La gestion des SC / UC est effectuée par des professionnels de l'investissement immobilier, qui travaillent dans des sociétés de gestion, généralement agréées par l'Autorité des marchés financiers (AMF). Les sociétés civiles permettent aux investisseurs d'investir à long terme dans l'immobilier sans qu'ils n'aient à se soucier de la gestion directe de biens immobiliers et des contraintes afférentes (acquisition et revente, gestion locative, recouvrement des loyers, travaux d'entretien et de rénovation). Dans le cadre d'une SC / UC, la réalisation d'une
valorisation annuelle des immeubles par un expert immobilier est facultative.
Les investissements réalisés par les SC / UC sont discrétionnaires : ils relèvent de la politique définie par la société de gestion pour le fonds, en tenant compte de ses convictions et de ses expertises sectorielles et/ou géographiques. Cette politique peut se décliner au travers d'investissements directs dans des immeubles et/ou par l'intermédiaire d'autres véhicules et supports. Ainsi, une SC / UC peut être investie à 100% en immobilier physique (hors poche de trésorerie), à 50% dans des immeubles détenus en direct et à 50% dans d'autres supports, ou à 100% dans des investissements indirects. Ces derniers peuvent être réalisés dans des fonds gérés par la même société de gestion et/ou par des sociétés de gestion tierces.
Risque intermédiaire
Pour l'épargnant, l'investissement en UC relève d'une logique de capitalisation : il cherche à obtenir une valorisation du capital à long terme, par valorisation de la part de la société civile. Cette valorisation peut être amenée à fluctuer en fonction des conditions de marché et de l'évolution de la valeur des actifs qu'elle détient. Le capital n'est pas garanti. Le niveau de risque des SC / UC affiché sur les documents réglementaires, suivant l'échelle de risque allant de 1 à 7, est variable d'une SC à l'autre, en fonction de sa composition ; celui-ci se situe généralement à un niveau de risque assez faible à intermédiaire (2/7, 3/7 ou 4/7).
La valorisation des sociétés civiles est généralement hebdomadaire (la valeur de part évolue une fois par semaine), mais la périodicité peut être différente. La liquidité des SC / UC intervient à deux niveaux : au sein-même du fonds (présence d'une poche de trésorerie) et au travers de l'assureur, la société civile étant susceptible de faire l'objet d'un arbitrage ou d'un rachat partiel ou total.