La ministre déléguée chargée du Logement entend simplifier le dispositif « Louer abordable » pour le rendre plus incitatif. Dès 2022, les propriétaires qui baisseront le montant de leurs loyers pourront ainsi bénéficier d’avantages fiscaux attrayants. Décryptage.
L'évolution du dispositif « Louer abordable » / iStock-Gwengoat
« Un coup de boost »
Le gouvernement a annoncé courant novembre son projet de réforme du dispositif « Louer abordable ». Un amendement gouvernemental au projet de loi de finances pour 2022 a été adopté en ce sens mi-novembre. « Louer abordable » est offert aux propriétaires bailleurs depuis 2017. Le dispositif permet à ceux qui proposent leur bien sur le marché avec une décote par rapport aux loyers du parc privé de bénéficier d’avantages fiscaux. Méconnu et très peu prisé, ce mécanisme bénéficiera donc d’un « coup de boost » dès 2022.
Le dispositif actuel
« Louer abordable » coûte actuellement 70 millions d'euros par an à l’État. Pour bénéficier du dispositif, les propriétaires bailleurs doivent signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Le gouvernement indique que le dispositif est en grande partie utilisé dans les zones étendues – où les offres de logement sont plus nombreuses que dans les zones dites « tendues ». Cette disparité s’explique par le fait que les plafonds de loyers pratiqués dans les zones « tendues », où la demande est plus forte, sont trop bas pour attirer les propriétaires bailleurs.
Ce qui va changer
L’abattement fiscal proposé par « Louer abordable » sera transformé en crédit d’impôt à partir du 1er janvier 2022 et jusqu’au 31 décembre 2024. Le gain sera le même pour tous les propriétaires et ne dépendra plus du taux marginal d'imposition, une manière pour le gouvernement d’attirer uniformément tous les propriétaires bailleurs. L’avantage fiscal sera calculé selon la décote proposée par le propriétaire sur le loyer. Autre modulation importante : le plafonnement des loyers sera basé sur des loyers réels au niveau communal, et non plus sur des zonages déterminant les zones tendues et non tendues.
Réduire les logements vacants
En modifiant les paramètres de « Louer abordable », le gouvernement poursuit deux objectifs joints. Le premier est d’interpeller les propriétaires bailleurs peu informés ou attirés par le dispositif dont la forme actuelle inclut des loyers trop bas dans les zones dites tendues. L’exécutif souhaite également s’attaquer à la problématique des biens locatifs vacants afin d’offrir des solutions de logement aux foyers les plus modestes. Pour convaincre les propriétaires, le gouvernement a notamment fourni dans ses communications récentes des exemples concrets permettant de saisir l’étendue de l’avantage fiscal proposé. Ainsi, un propriétaire avec un taux marginal d’imposition de 30 %, qui propose son appartement de 40 m2 à Issy-les-Moulineaux à 517 euros au lieu de 940 euros (décote de 45 % par rapport au prix du marché) bénéficiera de 7 300 euros de revenus locatifs annuels après impôt au lieu de 6 000 euros avec une location au prix du marché. Le gouvernement indique qu’il sera donc plus rentable pour un propriétaire bailleur de louer avec une décote plutôt qu’au prix du marché. L’exécutif précise par ailleurs que le gain estimé sera d’ « au moins 0,5 et jusqu'à 2 ou 2,5 mois de loyers ». Avec cette réforme, la ministre déléguée chargée du logement, Emmanuelle Wargon, entend vouloir doubler, voire tripler le nombre de conventions, précisant que le dispositif « a vocation à devenir l'un des outils de bases sur le marché de l'immobilier ». Seules 110 000 conventions seraient signées sous le dispositif actuel. En parallèle, on recense près de trois millions de logements vacants sur le territoire national, dont 1,1 million le sont depuis au moins deux ans.