Immobilier résidentiel : vers une timide reprise portée par les primo-accédants

information fournie par Mingzi •27/05/2025 à 08:10

Dans un contexte économique toujours incertain, l'immobilier résidentiel montre quelques signes de redressement. La reprise s'annonce lente mais semble portée par les primo-accédants, plus résilients que le reste du marché. Le point et les perspectives pour 2025.

Une stabilisation fragile du marché ancien

Les experts économistes de l'Observatoire BPCE livrent leur analyse du marché de l'immobilier résidentiel et leur vision pour 2025.

Après deux années de recul marqué, le marché immobilier ancien connaît un léger regain d'activité. Depuis le creux atteint en octobre 2024, les ventes repartent modestement à la hausse, soutenues par une détente des taux d'intérêt depuis début 2024. En 2025, le taux de ventes atteint 11,8 pour 1.000 habitants, un niveau modeste mais supérieur à ceux enregistrés lors des crises de 2009 et 2014.

Cette reprise reste cependant fragile. Les prix, en recul constant depuis 2021, amorcent une stabilisation, voire un léger rebond dans certaines grandes villes. Les écarts entre territoires s'accentuent : si certaines zones connaissent une reprise des prix, d'autres restent orientées à la baisse. À fin mars 2025, près de la moitié des grandes villes françaises enregistrent une hausse sur les appartements comme sur les maisons.

Le neuf en difficulté : un marché grippé

Le secteur de la construction neuve reste dans une situation préoccupante. Depuis 2022, les contraintes réglementaires, la hausse des coûts de production et la faiblesse de la demande pèsent lourdement sur le nombre de mises en chantier. En mars 2025, seules 289.750 constructions ont été lancées en un an, un niveau historiquement bas.

L'effondrement est particulièrement net pour les maisons individuelles hors lotissements, dont la part est passée de 53 % au début des années 2000 à seulement 23 % aujourd'hui. L'élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à tout le territoire, depuis avril 2025, pourrait constituer un levier important pour relancer ce segment.

Le rôle décisif des primo-accédants

Dans ce contexte peu favorable, les primo-accédants apparaissent comme un moteur essentiel de la reprise. En 2024, ils représentaient déjà 41 % des nouveaux crédits immobiliers. Leur profil est clair : plus jeunes (35 ans en moyenne), souvent en activité, au revenu modeste, et davantage situés en province. Leur projet concerne très majoritairement une résidence principale.

Malgré leurs inquiétudes sur la situation économique (dette publique, retraite, chômage), ils restent déterminés à acheter, souvent poussés par la nécessité plus que par l'opportunité. Le PTZ joue ici un rôle capital : 71 % des primo-accédants estiment qu'il les incite à concrétiser leur achat.

Leur présence massive dans le marché du crédit (avec des emprunts plus longs et un apport souvent plus faible) souligne leur dépendance au financement. Ils sont aussi attentifs aux critères environnementaux, bien que leur tolérance aux logements moins performants énergétiquement reste plus élevée que celle des autres acheteurs.

Une reprise lente mais possible

Les transactions immobilières devraient progresser de 3,3 % en 2025, avec près de 959.000 ventes prévues. Si cette hausse reste modeste, elle est révélatrice d'une lente sortie de crise. Le crédit immobilier accompagne ce mouvement, avec une production qui devrait rebondir de 16 % par rapport à 2024 pour atteindre les 140 milliards d'euros.

Dans un environnement encore imprévisible, la prudence reste de mise, tant chez les ménages que chez les professionnels. Mais les signaux d'amélioration, portés notamment par la résilience des primo-accédants et les incitations publiques, laissent entrevoir une stabilisation progressive du marché immobilier résidentiel en 2025.