Saviez-vous que dans une copropriété les balcons sont souvent des parties communes ? (Crédits: Adobe Stock)
Vivre en copropriété implique de partager certaines zones, comme les lieux de passage, avec ses voisins. Parties communes, parties privatives ou encore parties communes à usage exclusif, la distinction n'est pas toujours évidente. On fait le point.
Lorsque vous achetez un logement en copropriété , vous devenez en réalité propriétaire d'un « lot » qui est composé des deux entités juridiques : une partie privative, dont l'usage vous est exclusivement réservé, et une quote-part des parties communes, dont l'usage est commun à tous les copropriétaires.
Dans la pratique, les choses ne sont pourtant pas si claires puisqu'il existe également des zones hybrides, comme les parties communes dites «à usage exclusif».
De quoi créer parfois de la confusion sur les droits et devoirs des copropriétaires…
Qu'est-ce qu'une partie privative dans une copropriété ?
L'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont privatives «les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire».
Toutefois la loi n'énumère pas précisément lesdites parties privatives (contrairement aux parties communes) qui sont donc par défaut toutes les parties n'étant pas considérées comme des parties communes.
Il s'agit généralement d'éléments comme :
- La porte d'entrée du logement.
- Les murs, les cloisons et leur revêtement, en dehors des murs porteurs et des murs mitoyens.
- Les plafonds.
- Les installations de plomberie comme les radiateurs, les canalisations intérieures, la cuisine, la salle de bains.
- Les fenêtres, les volets et les persiennes.
- Les cheminées.
- La cave ou le garage si le lot en comporte.
Bon à savoir : le règlement de copropriété est le document de référence pour vérifier si une partie est commune ou non. Chaque copropriétaire peut disposer librement des privatives de son lot, à condition de respecter la destination de l'immeuble et les obligations imposées par le règlement de copropriété.
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Qu'est-ce qu'une partie commune dans une copropriété ?
A l'inverse des parties privatives, la loi du 10 juillet 1965 liste les parties communes, c'est-à-dire «les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux» :
- Le sol (hors revêtement), les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès.
- Le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.
- Les coffres, gaines et têtes de cheminées.
- Les locaux des services communs.
- Les passages et corridors.
Qu'est-ce qu'une partie commune à usage exclusif dans une copropriété ?
Une copropriété peut également comporter des parties communes à usage exclusif, c'est-à-dire un droit de jouissance privatif qui permet à un copropriétaire de bénéficier de manière exclusive de l'usage d'une partie commune de l'immeuble sans qu'il en soit pour autant propriétaire.
Bien que les copropriétaires n'en aient pas toujours conscience, les balcons et terrasses relèvent très souvent de ce statut de partie commune à usage exclusif, en fonction de ce que prévoit le règlement de copropriété.
Cela signifie que le copropriétaire doit respecter certaines règles comme l'usage affecté par le règlement de copropriété, ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou encore ne pas affecter la partie commune ou son aspect extérieur : il peut effectuer des travaux légers ou installer du matériel modulable et enlevable à tout moment comme des bacs à fleurs ou du mobilier de jardin mais pas édifier des construction comme un abri de jardin ou une pergola par exemple, sauf à obtenir l'autorisation du syndicat des copropriétaires.
Qui paye les charges d'une partie commune à usage exclusif ?
Théoriquement, les charges d'une partie commune à usage exclusif relèvent de la copropriété, ce qui signifie que l'ensemble des copropriétaires participent au paiement des charges en fonction de la quote-part de chacun.
Le règlement de copropriété peut cependant prévoir une répartition des charges différente, par exemple en stipulant que le propriétaire qui a le bénéfice de la partie commune est seul redevable des charges portant sur l'entretien courant.
Le syndicat des copropriétaires peut-il engager des travaux sur une partie commune à usage exclusif ?
Les parties communes à usage exclusif restent sous le contrôle et la gestion du syndicat des copropriétaires qui en assume l'entretien et la conservation.
Le syndicat des copropriétaires peut donc décider de procéder à des travaux sur le balcon ou la terrasse d'un copropriétaire, à condition que le syndic en informe le copropriétaire dans un délai raisonnable, sauf en cas d'urgence pour un motif de sécurité ou de conservation des biens.
Une partie commune peut-elle devenir privative ?
Le règlement de copropriété détermine pour chaque immeuble les parties communes et les parties privatives.
Cette répartition est en principe immuable, mais il est possible, dans certains cas d'opérer quelques modifications si un ou plusieurs copropriétaires demandent une modification du règlement de copropriété pour demander un droit de jouissance temporaire ou la vente d'une partie commune.
Un copropriétaire peut demander un droit de jouissance temporaire, c'est-à-dire la jouissance d'une partie commune pour une durée déterminant, éventuellement en échange d'une indemnité d'occupation.
Un copropriétaire peut également demander à racheter une partie commune à la copropriété pour en faire une partie privative.
Dans un cas comme dans l'autre, ces décisions doivent être soumises au vote des copropriétaires lors d'une assemblée générale de copropriété, afin d'obtenir la modification du règlement de copropriété.
Bon à savoir : un copropriétaire peut aussi demander un changement d'affectation d'une partie commune, comme transformer un local à poubelles et local à vélo par exemple. Ce changement devra passer par un vote en assemblée générale des copropriétaires.
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