Le syndicat des copropriétaires est au coeur de la gestion d'une copropriété (Crédits: Adobe Stock - IA)
Découvrez les rouages du fonctionnement du syndicat des copropriétaires, une entité essentielle pour la gestion et l'entretien de votre immeuble. Qui en fait partie, quelles sont ses missions et comment fonctionne-t-il ? Plongez dans l'univers de la copropriété pour mieux comprendre vos droits et devoirs en tant que copropriétaire.
Que vous soyez nouvel acquéreur ou copropriétaire expérimenté, la gestion d'une copropriété peut sembler complexe . Par exemple, êtes-vous sûr de savoir faire la différence entre les trois entités qui régissent une copropriété : syndicat des copropriétaires, syndic de copropriété et conseil syndical de copropriété ? Savez-vous qu'en tant que propriétaire, vous faites d'office partie du syndicat des copropriétaires ?
Pour vous aider à y voir plus clair, cet article vous propose un focus sur le syndicat des copropriétaires, son rôle, ses responsabilités légales, etc.
Qui fait partie du syndicat des copropriétaires ?
Le syndicat des copropriétaires est composé de l'ensemble des copropriétaires. Chacun en fait automatiquement partie, sans avoir à effectuer de démarches particulières.
Lors d'un achat, un copropriétaire acquiert un lot, obligatoirement composé de deux parties :
- Une partie privative, dont il a la pleine jouissance exclusive, comme les pièces de son logement ou sa cave.
- Une quote-part des parties communes, c'est-à-dire dont l'usage est commun à tous les copropriétaires, comme les ascenseurs, un jardin, etc. Cette quote-part est exprimée en tantièmes, et ceux-ci déterminent le montant des charges qu'il devra payer mais aussi le nombre de voix qu'il détient lors des votes du syndicat des copropriétaires en assemblée générale.
Les tantièmes sont calculés selon plusieurs critères comme la superficie du lot, sa composition, par exemple s'il comprend un balcon, et son emplacement.
Bon à savoir : si la copropriété se compose de plusieurs bâtiments, il est possible de subdiviser le syndicat de copropriétaires principal en syndicats secondaires qui sont spécifiquement rattachés à un immeuble.
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A quoi sert le syndicat des copropriétaires ?
Le syndicat des copropriétaires a pour mission de veiller aux intérêts de l'ensemble des copropriétaires en s'assurant de la préservation de l'immeuble et de sa bonne administration.
L'ordonnance du 30 octobre 2019 a également élargi les attributions du syndicat à l'amélioration des parties communes.
Concrètement, le syndicat des copropriétaires peut par exemple :
- Désigner ou révoquer un syndic de copropriété.
- Désigner les membres bénévoles du conseil syndical de copropriété, composé de copropriétaires bénévoles.
- Adopter ou modifier le règlement intérieur de la copropriété.
- Planifier des travaux d'entretien ou d'amélioration des parties communes.
- Adopter un budget prévisionnel.
- Valider les comptes de l'année passée.
- Constituer le fonds de travaux obligatoire pour financer les travaux collectifs à venir par le biais d'une cotisation. annuelle versée par chaque copropriétaire.
- Se prononcer, favorablement ou non à des demandes individuelles, comme un copropriétaire qui souhaiterait effectuer des travaux touchant à des parties communes ou modifiant l'harmonie générale de l'immeuble.
Le statut juridique du syndicat des copropriétaires est celui d'une personne morale, ce qui lui permet d'agir en justice pour défendre les intérêts de la copropriété, par exemple à l'encontre d'un copropriétaire qui ne paye pas ses charges.
L'ordonnance du 30 octobre 2019 a également étendu la responsabilité du syndicat des copropriétaires à l'ensemble des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers ayant pour origine les parties communes et non plus aux seuls dommages occasionnés par un vice de construction ou un défaut d'entretien.
Un locataire peut par exemple mettre en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires en tant que personne morale dans un préjudice qu'il aurait subi du fait d'un mauvais entretien des parties communes de la copropriété.
Quelles formes peut prendre le syndicat des copropriétaires ?
Dans la majorité des cas, le syndicat des copropriétaires nomme un syndic professionnel ou non-professionnel pour l'assister dans l'administration de la copropriété et appliquer ses décisions.
Le syndicat des copropriétaires peut aussi être coopératif, c'est-à-dire qu'il ne fait pas appel à un syndic et la copropriété est administrée directement par les membres du conseil syndical.
L'adoption de la forme coopérative se décide par un vote à la majorité des copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents.
L'assemblée générale des copropriétaires, un moment clé
Le syndicat des copropriétaires doit se réunir au moins une fois par en assemblée générale pour prendre les décisions nécessaires à la gestion et l'entretien de la copropriété.
Il s'agit donc d'un moment très stratégique dans la vie de la copropriété et il est recommandé aux copropriétaires de s'y rendre ou de s'y faire représenter.
La tenue d'une assemblée générale obéit à un ensemble de règles très précises, dont voici les grandes lignes :
- L'ordre du jour : il s'agit des différents sujets qui seront abordés lors de l'assemblée générale. Il est élaboré par le syndic avant l'envoi de la convocation.
Le conseil syndical ou n'importe quel propriétaire peut demander à ajouter un sujet à cet ordre du jour à condition d'en faire la demande par courrier recommandé avec avis de réception avant l'envoi des convocations.
- L'envoi de la convocation : il doit se faire au moins 21 jours avant la date de réunion, sauf en cas d'urgence ou si un délai plus long prévu par le règlement de copropriété.
La convocation est envoyée dans les délais impartis par le syndic ou par le président du conseil syndical en cas d'empêchement ou d'inaction du syndic.
L'envoi se fait par lettre recommandée avec avis de réception, par lettre recommandée électronique ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
- L'assemblée générale : elle se tient dans la commune où se situe l'immeuble, sauf disposition contraire mentionnée par le règlement de copropriété.
Peuvent participer à l'assemblée générale les copropriétaires ou leurs mandataires, le syndic de copropriété, éventuellement des intervenants extérieurs comme un architecte, un artisan ou même un futur acheteur si les membres du syndicat des copropriétaires acceptent leur présence.
Les différents points à l'ordre du jour sont discutés et des votes peuvent avoir lieu, selon des règles de majorité variables selon le type et l'importance de la décision à prendre.
Bon à savoir : pour lutter contre l'absentéisme, la loi ELAN du 23 novembre 2018 offre aux copropriétaires la possibilité de participer à l'assemblée générale physiquement mais aussi par visioconférence, audio conférence et par tout autre moyen de communication électronique. Un vote par correspondance peut aussi être organisé avant la tenue de l'assemblée générale au moyen d'un formulaire conforme à l'arrêté du 2 juillet 2020.
- Le procès-verbal de l'assemblée générale : il est envoyé dans le mois qui suit par le syndic.
- Délai de contestation : les copropriétaires peuvent contester les résolutions votées en assemblée générale dans un délai de deux mois suivant l'envoi du procès-verbal, y compris s'ils étaient absents et non-représentés lors du vote.
- Application des décisions : le syndic peut commencer à appliquer les décisions prises en assemblée générale une fois passé le délai de contestation de deux mois.
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