Unibail: Jefferies passe d'Achat à Neutre
(AOF) - Jefferies passe d'Achat à Neutre sur Unibail-Rodamco-Westfield, avec un objectif de cours de 78 euros contre 69,96 euros actuellement." Le gérant salue "une amélioration des principaux KPI opérationnels" et "des objectifs 2024 supérieurs à (ses) estimations" alors qu'elles étaient "dans le haut du consensus". "La valorisation devrait se stabiliser en 2024", prévoit il cependant, ajoutant que "comme le groupe a réduit sa dette nette de 5 milliards depuis 2020, le risque d'une dégradation par Moody's passe à l'arrière-plan".
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Points clés
- Leader européen de l’immobilier commercial né des fusions Unibail, Rodamco et Westfield ;
- Portefeuille de 53 Md€ d’actifs et loyers de 2,3 Md€, générés à 95 % par les 78 centres commerciaux puis par les bureaux et les congrès et expositions ;
- Modèle économique de recentrage sur l’Europe reposant sur 3 piliers -concentration, différenciation et innovation ;
- Capital ouvert avec une position minoritaire de 5,43 % détenue par Xavier Niel, Jacques Richier présidant le conseil de surveillance de 10 membres et Jean-Marie Tritant le directoire ;
- Bilan encore tendu avec un effet de levier ramené à 9,6 % à fin mars, mais dette, de 20,7 Mds$, couverte contre la hausse des taux, disponibilités de 13,7 Mds€ sécurisant les échéances financières jusqu’à début 2026 et ratio LTV abaissé à 41,2 %.
=/ Enjeux /=
- Stratégie 2024 ambitionnant de redevenir un pure player européen avec un résultat d’exploitation revenu aux niveaux de 2019 et un bilan solide (LTV inférieur à 40%) via :
- nouvelles sources de revenus : exploitation des données et maximisation de la valeur des actifs via des développements mixtes,
- sortie totale des Etats-Unis en 2023 ;
- Innovation orchestrée par le nouveau directeur de la stratégie client, de renforcement de la préférence, de l’impact (plateforme omnicalale) et de l’agilité (internet des objets et technologies cloud) ;
- Stratégie environnementale « Better places 2030 » fondée sur 3 piliers, la qualité des immeubles, la connectivité et l’intégration dans l’environnement urbain :
- réduction de moitié de l’emprunte carbone vs 2015 et valorisation des déchets en lien avec les communautés locales,
- plan de sobriété énergétique en Europe par diminution des éclairages, air conditionné… ,
- lancement d’emprunts Green Financing Framework aux critères ESG renforcés ;
- Retombées des diversifications :
- dans le résidentiel par exploitation du potentiel de 2,4 Md$ de m2 identifiés dans le portefeuille,
- dans les partenariats commerciaux via Westfield Rise, à forte rentabilité ;
- Après la réalisation à plus de 75 % du programme de cessions d’actifs en Europe, vers un retrait total des Etats-Unis soit 20 % du portefeuille ;
- Livraison des 3,1 Mds€ de projets en pipeline, dont 2,4 Mds€ engagés.
Défis
- Evolution de l’actif net réévalué ou ANR (155,70 €), donnée-clé du secteur foncier à comparer au cours de Bourse, et du taux de vacance des centres commerciaux (7,2 %) ;
- Anticipations 2023 : retour des loyers nets des centres commerciaux et de l’activité Congrès & Expositions au niveau pré-pandémie et activité bureaux portée par les projets récemment livrés ;
- Après une progression de 7,8 % du bénéfice d’exploitation au 1 er trimestre, objectif 2023 d’un bénéfice net par action entre 9,30 et 9,50 € ;
- Probable reprise du versement de dividendes en 2024, au titre de l’exercice 2023.
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Une crise de la demande
Selon les données de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les chiffres du troisième trimestre 2022 continuent à être alarmants. Les mises en vente de logements collectifs neufs ont chuté de 12,4 % sur un an, à 19.006 unités. Sur les neuf premiers mois de 2022, la baisse atteint 10,2 %, à 72.670 unités.
Les réservations dégringolent elles aussi du fait de l'effondrement des ventes en bloc aux bailleurs sociaux et aux investisseurs institutionnels. Avec la hausse des taux d'intérêt, les investisseurs institutionnels renégocient ou stoppent les opérations. Les primo-accédants sont pénalisés par la hausse des taux et le durcissement du dispositif Pinel rebute certains investisseurs privés.
Du fait de la forte hausse des coûts de construction, la FPI estime qu'une opération autorisée sur six n'est finalement pas réalisée pour des raisons économiques.
Face à cela les prix sont toujours en hausse : les prix de vente des logements collectifs neufs ont augmenté de 5,9 % sur la France entière au troisième trimestre 2022. L'Ile-de-France fait exception, avec un fléchissement de 0,9 %.