Gecina : Goldman Sachs réduit sa valorisation, mais reste à l'Achat
(AOF) - Goldman Sachs a réduit son objectif de cours de 116,60 euros à 109,10 euros et confirmé sa recommandation d’Achat sur Gecina dans le cadre d’une étude sur le secteur immobilier. Les recommandations d’achat du bureau d’études se concentrent principalement sur les entreprises présentant un potentiel de croissance et affichant une valorisation attrayante.
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Points clés
- Quatrième foncière européenne, 1ère foncière européenne de bureaux, 1er acteur intégré de résidences étudiantes et 1er parc résidentiel privé parisien ;
- Patrimoine de 20,1 Mds€, à 80 % dans les bureaux (dont 52% à Paris), 17 % dans le résidentiel traditionnel ou étudiant et le reste dans les hôtels ;
- Modèle d'affaires capitalisant sur la centralité et la rareté des actifs parisiens, la haute qualité servicielle adaptée à l'évolution des usages et l'expérience pionnière en innovation durable ;
- Capital ouvert (Ivanhoé Cambridge en détenant 15,1%, Predica 13,7 % et Norges Bank 9,4 %), Jérôme Brunel présidant le conseil d'administration de 10 membres et Beñat Ortega étant directeur général ;
- Endettement maîtrisé, noté A–, le ratio de dette LTV à 33,7, avec 4,6 Mds€de liquidités et une couverture à 80 % de la dette jusqu’à 2028.
Enjeux
- Stratégie de création de valeur :
- tirée par la normalisation des taux d’occupation, l’indexation des loyers,
- livraison de 33 projets d’ici 2026, dont 2en 2023 à potentiel locatif additionnel ;
- Stratégie d'open innovation structurée par la direction R&D et Innovation depuis 2019 :
- écosystème autour de la ville durable et de technologies immobilières (fonds d'innovation, start-up, fournisseurs innovants...),
- canal de distribution YouFirst couvrant toutes les offres commerciales ;
- Stratégie environnementale CANOP 2030 visant la neutralité carbone :
- avec objectif intermédiaire 2025 : recul, vs 2019, de 55 % des émissions carbone et de 28 % de la consommation d’énergie,
- via l’industrialisation des solutions bas-carbone, le recours aux énergies renouvelables et les rénovations du parc existant,
- totalité de la dette transformée en emprunts « verts » et rémunérations de long terme liées à la réduction de la facture énergétique des bâtiments ;
- Qualité du portefeuille à 85 % dans Paris, Neuilly, Levallois, Boulogne-Billancourt et Issy ;
- Pipeline fourni de 2,8 Msd€, à 91 % dans Paris, son croissant ouest et La Défense, donnant une bonne visibilité des loyers futurs d’ici 2025, en hausse dès 2023 ;
- Impact positif de l’indexation des loyers sur l’inflation.
Défis
- Evolution de l’actif net réévalué ou ANR, de 183,8 €, donnée-clé à comparer au cours de Bourse, et du taux d’occupation des immeubles (92,8 %), indicateur du marché immobilier, de la vitesse de commercialisation et des stocks ;
- Après une progression de 4,4 % des revenus locatifs, objectif 2023 d’une hausse du résultat net par action de 5,8 à 5,9 € ;
- Dividende de 5,3 €
En savoir plus sur le secteur Immobilier
Une crise de la demande
Selon les données de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les chiffres du troisième trimestre 2022 continuent à être alarmants. Les mises en vente de logements collectifs neufs ont chuté de 12,4 % sur un an, à 19.006 unités. Sur les neuf premiers mois de 2022, la baisse atteint 10,2 %, à 72.670 unités.
Les réservations dégringolent elles aussi du fait de l'effondrement des ventes en bloc aux bailleurs sociaux et aux investisseurs institutionnels. Avec la hausse des taux d'intérêt, les investisseurs institutionnels renégocient ou stoppent les opérations. Les primo-accédants sont pénalisés par la hausse des taux et le durcissement du dispositif Pinel rebute certains investisseurs privés.
Du fait de la forte hausse des coûts de construction, la FPI estime qu'une opération autorisée sur six n'est finalement pas réalisée pour des raisons économiques.
Face à cela les prix sont toujours en hausse : les prix de vente des logements collectifs neufs ont augmenté de 5,9 % sur la France entière au troisième trimestre 2022. L'Ile-de-France fait exception, avec un fléchissement de 0,9 %.