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Encadrement du niveau des loyers : la loi ELAN réintroduit le dispositif
Le Particulier08/01/2019 à 14:34

Production Perig/Shutterstock / Production Perig

Mesure phare de la loi ALUR votée en 2014, l'encadrement du niveau des loyers était destiné à limiter la hausse des loyers dans les zones « tendues ». Ce dispositif a été mis en place à Paris, puis à Lille, avant d'être annulé par la justice administrative. La loi ELAN, votée fin 2018, lui redonne un nouveau souffle.

Encadrement des loyers: ce que dit la loi

Le dispositif d'encadrement du niveau des loyers a été créé par la loi d'Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars 2014. Ce dispositif vise à lutter contre les loyers «excessifs» dans 28 agglomérations françaises de plus de 50.000 habitants. Il appartient à chaque mairie de l'adopter, ou non.

Les biens concernés sont les logements loués vides ou meublés, occupés en tant que résidence principale. L'encadrement du niveau des loyers s'applique lors de la mise en location ou du renouvellement du bail.

Pour fixer le niveau des loyers, la commune met en place un observatoire local. A partir de données représentatives, le préfet publie un arrêté annuel fixant les limites de fixation des loyers, par prix au mètre carré de surface habitable.

A savoir

Lorsque le logement présente certaines caractéristiques de localisation ou de confort, le bailleur peut fixer un complément de loyer au-dessus du loyer majoré.

Encadrement de «l'évolution» et du «niveau» des loyers

L'encadrement de «l'évolution» des loyers est né avec la loi du 6 juillet 1989. Jusqu'au 1er août 2012, l'agglomération parisienne était la seule concernée. A partir de 2012, ce dispositif a été étendu à de nombreuses agglomérations. Dans les faits, lorsqu'un locataire quitte les lieux, le loyer du nouveau locataire ne peut excéder l'ancien loyer, révisé en fonction de l'Indice de Référence des Loyers (IRL).
L'encadrement du «niveau» des loyers concerne cette fois le montant du loyer, lequel ne doit pas excéder un certain niveau au mètre carré, selon les spécificités du bien.

Paris et Lille, villes pionnières dans l'encadrement des loyers

La mairie de Paris (1er août 2015) puis celle de Lille (1er février 2017) ont souhaité mettre en place le dispositif d'encadrement du «niveau» des loyers. Toutefois, les arrêtés préfectoraux ont été annulés, à Paris comme à Lille, par le tribunal administratif. Ce dernier avait été saisi par des syndicats de copropriétaires.

Le tribunal a jugé que la restriction territoriale était injustifiée alors que la loi de 2014 prévoyait une application générale du dispositif dans 1.151 communes de 28 agglomérations françaises et, en région parisienne, dans 412 villes.

Le retour de l'encadrement des loyers

Pour l'heure, l'encadrement du niveau des loyers ne s'applique plus à Paris et à Lille. Et donc nulle part en France. Mais il va sans doute faire son retour. La loi sur l'Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique (ELAN) prévoit sa réintroduction, à titre expérimental pour une durée de cinq ans.

L'encadrement «nouvelle formule» pourra s'appliquer dans une ou plusieurs villes, voire dans un ou plusieurs quartiers uniquement: la loi n'impose plus que l'ensemble de l'agglomération y soit soumise. Paris, et 29 villes dirigées par un maire communiste (Aubervilliers, Saint-Denis...), se sont engagées à faire appliquer l'encadrement des loyers dans leur commune dès 2019.

Le dispositif d'encadrement du niveau des loyers visait à faire baisser les loyers dans les zones «tendues». Il a été brièvement mis en place à Paris et Lille avant d'être annulé. La loi ELAN réintroduit ce dispositif, à titre expérimental.

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