Avant d’acquérir une résidence secondaire, il faut mesurer les conséquences fiscales d’une telle opération. ( crédit photo : Julia Kuznetsova/Shutterstock / Julia Kuznetsova )
Avant d’acquérir un bien immobilier pour en faire votre résidence secondaire, il est nécessaire de bien mesurer les conséquences fiscales d’une telle opération, notamment en termes d’impôts locaux et d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En outre, toute plus-value à la revente est taxée. Il existe des cas d’exonération.
Sommaire:
- Qu’est-ce qu’une résidence secondaire pour l’administration fiscale?
- La résidence secondaire entre dans le patrimoine soumis à l’IFI
- La taxe d’habitation peut être majorée
- La plus-value réalisée à la vente d’une résidence secondaire est taxée
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire pour l’administration fiscale?
Une résidence secondaire est un logement dont vous êtes propriétaire sans l’habiter de manière habituelle. Ainsi, tout bien immobilier ne constituant pas votre résidence principale est une résidence secondaire d’un point de vue fiscal. Il peut s’agir d’une maison de vacances ou encore d’un logement vacant.
La résidence secondaire entre dans le patrimoine soumis à l’IFI
Les résidences secondaires sont imposables au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) d’après leur valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition. Aucun abattement n’est applicable, contrairement à la résidence principale.
Il n’existe pas de définition légale de la valeur vénale d’un bien immobilier. D’une manière générale, il s’agit du prix auquel vous pouvez le vendre au 1er janvier de l’année d’imposition, en dehors de toute notion de convenance. La valeur d’un immeuble dépend non seulement de l’état du marché immobilier au 1er janvier (volume des transactions, délais de vente, etc.), mais aussi de ses caractéristiques intrinsèques (superficie, emplacement, qualité des matériaux, équipements intérieurs, état d’entretien, etc.), extrinsèques (proximité des transports, des écoles, des commerces, d’une activité polluante ou bruyante, etc.) et des facteurs juridiques qui peuvent l’affecter (réglementation d’urbanisme, servitudes, indivision, etc.).
Pour déterminer la valeur de votre résidence secondaire, vous pouvez prendre pour référence les indices immobiliers de votre ville ou quartier, les ventes récentes de biens similaires ou encore demander à un professionnel (notaire ou agent immobilier) de réaliser une estimation.
À noter
Une marge d’erreur de 10 % dans l’estimation de la valeur de votre résidence secondaire est tolérée par l’administration fiscale, sauf en cas de mauvaise foi prouvée du déclarant qui a sous-estimé sciemment son bien. Dans ce cas des pénalités sont prévues.
La taxe d’habitation peut être majorée
Tout propriétaire d’une résidence secondaire est soumis à la taxe foncière et à la taxe d’habitation. Pour cette dernière, une majoration comprise entre 5 % et 60 % peut être appliquée dans les communes où s’applique la Taxe sur les Logements Vacants. En outre, les résidences secondaires sont totalement exclues de la réforme visant à supprimer la taxe d’habitation pour les résidences principales d’ici 2023.
Vous pouvez demander une exonération de cette majoration de la taxe d’habitation si: vous êtes contraint de résider dans votre résidence secondaire en raison de votre activité professionnelle ; si vous vivez dans un établissement de soins de longue durée (maison de retraite) mais conservez la jouissance exclusive de l’habitation qui constituait votre résidence principale (cette dernière devient votre résidence secondaire) ; ou si vous ne pouvez l’affecter à un usage d’habitation principale pour une raison indépendante de votre volonté (expatriation, par exemple).
À savoir
Même si vous détenez un poste de télévision dans votre résidence secondaire, vous n’avez pas à payer une contribution à l’audiovisuel public supplémentaire si vous la réglez déjà pour votre résidence principale.
La plus-value réalisée à la vente d’une résidence secondaire est taxée
Lors de la vente d’une résidence secondaire, vous réalisez une plus-value si votre prix de vente net de frais est supérieur à votre prix d’achat frais inclus ou de la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession (majorés des frais réels et droits de mutation à titre gratuits supportés par le donataire ou l’héritier). Dans ce cas, votre plus-value est taxée au taux de 19% au titre de l’Impôt sur le Revenu (IR) et soumise à 17,2 % de prélèvements sociaux.
Toutefois, plus la durée de détention de votre résidence secondaire est longue, moins l’impôt à payer est important. En effet, un abattement progressif s’applique sur la plus-value réalisée au-delà de la cinquième année de détention selon le barème suivant:
| Durée de détention en nombre d’années pleines | Abattement applicable au titre de l’IR | Abattement applicable au titre des prélèvements sociaux |
| Jusqu’à 5 | 0% | 0% |
| 6 | 6% | 1,65% |
| 7 | 12% | 3,30% |
| 8 | 18% | 4,95% |
| 9 | 24% | 6,60% |
| 10 | 30% | 8,25% |
| 11 | 36% | 9,90% |
| 12 | 42% | 11,55% |
| 13 | 48% | 13,20% |
| 14 | 54% | 14,85% |
| 15 | 60% | 16,50% |
| 16 | 66% | 18,15% |
| 17 | 72% | 19,80% |
| 18 | 78% | 21,45% |
| 19 | 84% | 23,10% |
| 20 | 90% | 24,75% |
| 21 | 96% | 26,40% |
| 22 | 100% | 28% |
| 23 | 100% | 37% |
| 24 | 100% | 46% |
| 25 | 100% | 55% |
| 26 | 100% | 64% |
| 27 | 100% | 73% |
| 28 | 100% | 82% |
| 29 | 100% | 91% |
| 30 | 100% | 100% |
L’exonération de la plus-value générée lors de la vente d’une résidence secondaire est donc totale au titre de l’IR et des prélèvements sociaux après respectivement 22 et 30 années de détention.
À savoir
Lorsque le montant de la plus-value taxable (après abattement) est supérieur à 50.000 €, une surtaxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’applique en fonction du montant de la plus-value réalisée.
Un abattement exceptionnel de 70 % a été récemment institué en cas d’opération d’urbanisme ou de revalorisation du territoire. L‘acquéreur doit s’engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, sous certaines conditions. La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023. L’abattement est applicable pour déterminer l’assiette de l’IR et des prélèvements.
Plusieurs cas d’exonérations existent
Quelle que soit la durée de détention, la plus-value est exonérée de toute imposition dans plusieurs cas dont par exemple:
- Le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 € (en cas de cession par des époux, même communs en biens, le seuil s‘apprécie au regard de la quote-part de chaque époux).
- La résidence secondaire est vendue pour financer l’achat ou la construction d’une résidence principale dans le délai de deux ans, si vous n‘avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la cession.
- Le bien est cédé à un bailleur social (dispositif applicable jusqu’au 31 décembre 2022). Le vendeur est un retraité ou un invalide de condition modeste (et non soumis à l’IFI)...
La fiscalité de la résidence secondaire est très différente de celle de la résidence principale. Détenir une résidence secondaire génère un coût non négligeable en termes d’impôts et taxes.
