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La fiscalité du viager: ce qu'il faut savoir
Dernière mise à jour le : 10/06/2020

crédit photo : goodluz/Shutterstock / goodluz

Une transaction immobilière en viager permet au vendeur d'obtenir une rente versée par l'acheteur tout en conservant, la plupart du temps, la jouissance du bien cédé jusqu'à son décès. Ce type de vente est soumis à un régime juridique et fiscal spécifique. Les conséquences sont multiples au niveau de l'Impôt sur le Revenu, de l'Impôt sur la Fortune Immobilière ou encore des impôts locaux.

Les droits de mutation sont à régler par l'acheteur

L'acheteur d'un bien en viager doit payer les droits d'enregistrement sur la valeur en capital de la rente versée au vendeur. Cette valeur est déterminée le jour de l'acte de vente. En outre, ce montant doit être augmenté du bouquet (somme versée par l'acheteur), le cas échéant. Les droits d'enregistrement s'appliquent dans les conditions de droit commun. Leur taux global s'élève à 5,80 % dans la plupart des départements.

Les impôts locaux sont dus par l'usufruitier du viager

En matière d'impôts locaux, le redevable de la taxe foncière est le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. Dans le cas d'un viager «occupé», c'est donc le vendeur qui en est redevable. De même, lorsqu'il conserve un droit d'usage et d'habitation sur le logement vendu, l'acte de vente prévoit généralement qu'il aura la charge du paiement de la taxe foncière.

Concernant la taxe d'habitation, elle est due par l'occupant du logement au 1er janvier de l'année d'imposition: le vendeur en cas de viager «occupé», l'acheteur pour un viager «libre», le locataire lorsque le logement vendu est mis en location (que ce soit par le vendeur ou l'acquéreur).

Impôt sur la Fortune Immobilière: les droits de chacun sont à déclarer

Dans le cadre d'une vente en viager occupé, le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation (il occupe le logement) ou l'usufruit (il peut choisir d'occuper le bien ou de le louer). Dans un cas comme dans l'autre, il doit déclarer la valeur de ce droit au titre de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Le droit d'usage et d'habitation comme l'usufruit sont calculés à partir du même barème fiscal. Toutefois, le droit d'usage étant plus restreint, un abattement de 40 % lui est appliqué.

De son côté, l'acheteur d'un viager «occupé» doit déclarer à l'IFI la valeur de la nue-propriété du bien. Si le viager est «libre», il déclare la pleine propriété et le vendeur n'est pas imposé. Dans tous les cas, il peut déduire le capital représentatif de la rente à verser.

La rente est un revenu imposable pour le vendeur

Pour le crédirentier, la rente viagère représente un revenu imposable au barème progressif de l'Impôt sur le Revenu (IR) pour une fraction de son montant. Cette dernière est fixé en fonction de l'âge du crédirentier à la date du premier versement. Elle s'élève à:

  • 70 % si le crédirentier a moins de 50 ans.
  • 50 % s'il est âgé de 50 à 59 ans inclus.
  • 40 % s'il est âgé de 60 à 69 ans inclus.
  • 30 % s'il est âgé de plus de 69 ans.

La fraction imposable de la rente est déterminée une fois pour toutes au moment de la vente.

A noter

L'abattement de 10 % n'est pas applicable à la fraction imposable des rentes viagères. En outre, les prélèvements sociaux (17,2 %) sont dus au titre des revenus du patrimoine.

Le bouquet n'est pas imposable si la vente porte sur la résidence principale

Lorsque le bien vendu en viager est la résidence principale du vendeur, l'éventuel bouquet reçu n'est pas soumis à la taxation des plus-values. En revanche, il l'est dans le cas d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif. Le vendeur bénéficie alors d'un abattement en fonction de son âge (30 % avant 50 ans, 50 % entre 50 et 59 ans, 60 % entre 60 et 69 ans et 70 % au-delà de 69 ans).

Quelle fiscalité en cas de revente d'un bien en viager?

En cas de revente d'un bien acquis en viager, le prix de cession comprend le montant des rentes à courir si le crédirentier n'est pas décédé. Pour le calcul de la plus-value, le prix d'acquisition retenu est en principe la valeur en capital de la rente majorée de l'éventuel bouquet. Toutefois, si la revente a lieu avant le décès du crédirentier, le prix d'acquisition retenu est constitué des versements déjà opérés au profit du crédirentier, de la valeur en capital de la rente à la date de la revente et du bouquet. En cas de revente après le décès du crédirentier, on retient les versements opérés au profit du crédirentier, majorés du bouquet. La plus-value est taxée l'année de la cession dans les conditions classiques (19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux). La plus-value imposable bénéficie d'un abattement par année de détention au-delà de la cinquième, qui aboutit à une exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Les règles fiscales encadrant un viager ne sont pas les mêmes s'il est libre ou occupé. Pour le vendeur, la rente constitue un revenu imposable. Pour l'acheteur, le calcul de la plus-value à la revente n'est pas la même si l'opération intervient avant ou après le décès du crédirentier.

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