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Investir dans l'immobilier en 2020 permet de réduire ses impôts en 2021
Dernière mise à jour le : 01/12/2020

Il est encore temps d'investir dans l'immobilier en 2020 pour réduire ses impôts en 2021. crédit photo : CREDIT_NON_AFFICHE

Il est encore temps d'investir dans l'immobilier en 2020 pour réduire ses impôts en 2021. crédit photo : CREDIT_NON_AFFICHE

Il est encore temps d'investir dans la pierre en 2020 pour réduire ses impôts en 2021. Pinel, Malraux, Denormandie... L'investissement immobilier et les avantages fiscaux ne manquent pas pour réduire votre pression fiscale et optimiser votre épargne.

Sommaire:

  • Loi Pinel: 63.000 euros de réduction d'impôts
  • Denormandie, un nouveau dispositif pour l'ancien
  • Le Malraux (SCPI ou direct)
  • Monuments historiques, pour les hauts TMI
  • Censi-Bouvard et Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
  • La SCI à partir de 100.000 euros

Loi Pinel: 63.000 euros de réduction d'impôts

C'est l'un des dispositifs phares du secteur de l'investissement immobilier locatif. Très flexible, l'avantage fiscal est gagné au bout de 6 ans de location continue, sous la forme d'une réduction d'impôt de 12% du montant investi. L'investissement locatif est accordé à une personne physique, via une Société Civile Immobilière (SCI), ou en indivision (couple non-marié, frère et sœur...).

Prolongeable, l'avantage monte à 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans de location continue. Le loyer est cependant plafonné selon un zonage (A bis, A, B1) établi par décret. Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser également un certain montant. Pour 12 ans, la réduction s'élève à 63.000 euros au maximum. La réduction se calcule seulement sur 300.000 euros, mais si l'investissement est supérieur, il est possible de consacrer la fraction restante au «déficit foncier».

Bon à savoir

Le Pinel optimisé au déficit foncier, ou «Pinel ancien», permet de réhabiliter un logement «comme neuf» en créant une nouvelle réduction d'impôt. L'impôt sur les revenus fonciers peut baisser voire disparaître ainsi que les prélèvements sociaux. Il faut mettre en location pendant 3 ans au moins. La réduction est plafonnée à 10.700 euros par an, mais rien n'est «perdu» car vous pouvez reporter pendant 10 ans le déficit foncier dans cette même limite de 10.700 euros par an.

Les investissements ultra marins et corses bénéficient de taux plus importants. Le taux est de 23% de réduction d'impôts pour 6 ans de location, 29% pour 9 ans, et 32% pour 12 ans. Vous avez donc tout intérêt à louer le plus longtemps possible. Le plafond global de la réduction s'inscrit dans le plafonnement des niches fiscales rehaussé, soit 18.000 euros.

Denormandie, un nouveau dispositif pour l'ancien

Le dispositif Denormandie est une aide fiscale votée en 2019 destinée aux investissements locatifs dans l'ancien, avec une obligation de rénovation énergétique. La réduction d'impôt sur le revenu est destinée aux acheteurs de logements situés dans des zones géographiques spécifiques. Elle est accordée notamment pour ceux qui s'engagent à effectuer des travaux de rénovation dans les 222 villes du plan national Action cœur de ville, ou aux communes signataires de la convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).

Les travaux doivent représentent 25% du prix d'achat. Comme pour le Pinel, les réductions dépendent de la durée de location, sur les mêmes durées et les mêmes taux. Le plafond d'investissement défiscalisé est également le même, ainsi que les plafonds de revenus et de loyers.

Le Malraux (SCPI ou direct)

Autre dispositif bien connu des investisseurs, la Loi Malraux a pour but de réhabiliter des immeubles historiques entiers (et non seulement des habitations pour le Denormandie) dans des zones à sauvegarder, au choix un Site Patrimonial Remarquable (SPR) ou un Quartier Ancien Dégradé (QAD).

Le taux de réduction d'impôt atteint au maximum 30% du montant des dépenses engagées. Le bien est loué non-meublé pendant une durée d'au moins 9 ans, et ne doit pas être occupé par le propriétaire ou un ascendant ou un descendant pendant cette période. Le plafonnement des dépenses prises en compte est de 400.000 euros sur 4 ans à compter de la délivrance du permis de construire. Au maximum, vous pouvez donc dégager 120.000 euros de réduction d'impôt, non soumis au plafonnement de 10.000 euros des niches fiscales.

Monuments historiques, pour les hauts TMI

Votée en 1013, la Loi sur les Monuments historiques (MH) est l'une des plus défiscalisante et s'adresse aux plus hautes Tranches Marginales d'Imposition (TMI). Pas de plafond «niches fiscales» pour ce dispositif permettant de déduire les charges de restauration et entretien du bien acquis, ainsi que des intérêts d'emprunts. Ceux-ci sont déductibles à 100%, et il n'y a ni droits de succession ou ni droits de donation.

Censi-Bouvard et Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de devenir propriétaire d'un bien immobilier en bénéficiant des revenus locatifs. Ceux-ci sont imposés au régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Soit vous optez pour le régime forfaitaire «micro-Bic» et alors la moitié de vos loyers sont imposés (sauf si vos recettes locatives dépassent 70.000 euros), soit au «régime réel» permettant de déduire charges et amortissements des recettes. Avec cette dernière option, vos revenus locatifs baissent ce qui donne lieu à moins de taxation par l'administration fiscale. Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser plus de 23.000 euros par an ou la moitié de vos revenus globaux.

En dispositif Censi-Bouvard, la réduction fiscale est de 11% sur l'impôt sur le revenu, réparti sur 9 ans. L'avantage fiscal se calcule sur 300.000 euros maximum du prix d'acquisition et entre dans le plafonnement des «niches fiscales» de 10.000 euros par an. Vous récupérez également la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) par remboursement et sur demande de l'administration fiscale, et vous devez louez le bien pendant 20 ans ou plus.

La SCI à partir de 100.000 euros

Le propriétaire apporte un bien immobilier (hors résidence principale) à une SCI (Société Civile Immobilière) familiale puis donne des parts de cette SCI à ses enfants (non rattachés au foyer fiscal). Le propriétaire n'est ainsi imposable à l'Impôt sur la Fortune Immobilière qu'à la hauteur des parts qu'il détient dans la SCI.

C'est un bon moyen de baisser son taux d'imposition par le biais de la nue-propriété. En cas de perte, le déficit foncier vous permet de baisser les revenus fonciers imposables. A la revente, la plus-value est imposée à 19% et aux prélèvements sociaux de 17,2%, avec un abattement progressif débutant après 5 ans. Au bout de 22 ans de détention de bien, le contribuable est totalement exonéré d'impôt sur le revenu, puis des prélèvements sociaux, au bout de 30 ans de détention.

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