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Immobilier locatif: les trois meilleurs atouts de la pierre-papier
Dernière mise à jour le : 18/11/2021

Investissez dans l’immobilier locatif en souscrivant des parts de SCPI crédit photo : Getty Images

Investissez dans l’immobilier locatif en souscrivant des parts de SCPI crédit photo : Getty Images

Souscrire des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permet d’investir dans l’immobilier locatif sans subir les contraintes de gestion. Accessibles avec une mise de départ réduite, les parts de SCPI vous permettent de devenir propriétaire d’une fraction d’un patrimoine immobilier diversifié, géré par des professionnels pour votre compte. À la clé, vous bénéficiez d’un rendement régulier ou de substantielles réductions d’impôt.

Sommaire:

  • Un placement accessible à tous les budgets
  • Un investissement locatif diversifié sans contraintes
  • Un placement rentable ou défiscalisant

Un placement accessible à tous les budgets

Les SCPI collectent des fonds auprès des particuliers pour les investir dans des actifs immobiliers, puis les donner en location. Vendues entre 200 euros et 1.000 euros en moyenne, les parts de SCPI sont accessibles avec une mise de départ bien inférieure à celle nécessaire pour devenir propriétaire en direct. Vous pouvez ainsi calibrer votre investissement à vos capacités financières présentes et à venir, en réalisant un investissement isolé ou étalé dans la durée.

De plus, l’investissement peut être réalisé à crédit si vous ne disposez pas des fonds nécessaires pour investir comptant ou si vous ne souhaitez pas mobiliser votre épargne. Les conditions de financement bancaires actuelles vous offrent ainsi la possibilité de constituer un patrimoine immobilier moyennant un effort d’épargne personnel limité, les loyers servis régulièrement par la société permettant de couvrir une grande partie de vos mensualités de remboursement. Vous profitez alors également de l’effet de levier fiscal du crédit, les intérêts et frais d’emprunt payés chaque année étant déductibles des loyers encaissés pour le calcul de vos impôts.

Un investissement locatif diversifié sans contraintes

Principal avantage des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) , vous investissez dans l’immobilier locatif sans ses inconvénients. La société achète ou fait construire les immeubles avec l’épargne collectée, puis gère l’ensemble du processus de location: recherche des locataires, signatures des baux, encaissements des loyers, gestion des impayés... Elle entretient le parc locatif et fait réaliser les travaux nécessaires pour le maintenir en bon état et le valoriser. Vous êtes donc propriétaire sans les soucis de la gestion locative. Le patrimoine social est confié à des professionnels de la gestion immobilière, sociétés de gestion agréées par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Autre atout des SCPI, elles investissent l’épargne collectée dans un grand nombre d’actifs de taille et de nature différentes (biens construits, à construire, neufs ou anciens, immobilier d’entreprise ou résidentiel) répartis dans diverses zones géographiques (Paris, Île-de-France, métropoles régionales, Europe) et loués à une multitude de locataires aux profils variés (PME, grandes entreprises, particuliers…). Vous avez ainsi accès à des marchés immobiliers difficilement accessibles en direct (maisons de retraite, centres commerciaux, établissements médicaux…), qui dopent le rendement de votre investissement. Et les risques locatifs (d’impayés, de vacance locative…) sont mutualisés. Selon l‘Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM), les SCPI ont réalisé pour 3,1 milliards € d’acquisitions au premier semestre 2021 (contre 3,5 milliards € en 2020). Les bureaux constituent toujours la majorité des acquisitions en valeur (63 %).

Bon à savoir

Les parts de SCPI ne sont pas un placement sécurisé. Les revenus potentiels et la valeur des parts et leur liquidité peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière. Cependant, dans une optique de long terme, elles constituent un excellent compromis entre risque et rentabilité pour les investisseurs particuliers.

Un placement rentable ou défiscalisant

Le parc immobilier de la société est mis en location pour produire des loyers. Vous en percevez chaque année une fraction, proportionnelle à votre participation dans son capital. Le rendement de vos parts dépend du type de SCPI choisie. Les SCPI de rendement, investies dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts…), sont les plus performantes. Elles ont servi un rendement net moyen (avant impôts) de 4% en 2020 (en baisse par rapport à 2019 du fait de la crise sanitaire) qui tend à se maintenir en 2021, soit trois fois plus que l’ assurance-vie en euros (les experts prévoient un taux moyen de 1,1 % en 2021) et près de neuf fois plus que les livrets d’épargne réglementés type Livret A . Et les professionnels tablent encore sur un rendement proche de 4% en 2021.

Les SCPI “fiscales”, investies principalement dans l’immobilier résidentiel, sont généralement adossées à un dispositif défiscalisant type Pinel , Denormandie ou Malraux. Moins rentables, elles permettent de bénéficier de la réduction d’impôt correspondante, calculée sur le montant de votre souscription. D’autres investissent dans l’immobilier avec travaux pour générer des déficits fonciers reportables sur vos revenus imposables. Ces SCPI intéressent essentiellement les contribuables fortement imposés cherchant à réduire leur impôt sur le revenu.

La fiscalité des revenus des SCPI

Les revenus distribués aux porteurs de parts de SCPI constituent des revenus fonciers sur le plan fiscal. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt et aux prélèvements sociaux sur leur montant diminué des charges supportées pour les percevoir (les intérêts d’emprunt, notamment) si vous relevez du régime réel d’imposition, ou d’un abattement forfaitaire de 30% si vous relevez du régime micro-foncier. Lorsque les parts sont acquises dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, les revenus distribués bénéficient de la fiscalité allégée attachée à ce support d’épargne. Les contribuables soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) doivent intégrer dans leur patrimoine imposable la fraction de la valeur de leurs parts de SCPI représentative des actifs immobiliers détenus par la société. Par exception, toutefois, ceux qui investissent dans la nue-propriété de parts de SCPI n’ont pas à en tenir compte pour le calcul de leur IFI.

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