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Crédit immobilier: comment bien financer votre investissement
Dernière mise à jour le : 16/10/2019

1599686sv/Shutterstock / 1599686sv

Pour déterminer l'enveloppe dont vous pouvez disposer pour acheter votre logement, une visite chez votre banquier s'impose afin de connaître votre capacité d'emprunt. Vous vérifiez ainsi que votre projet est réalisable.

Crédit immobilier: ce que vous pouvez emprunter

Les mensualités de votre emprunt ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus. Autrement dit, vos revenus réguliers doivent être au moins trois fois supérieurs aux échéances du prêt. Pour calculer ce taux d'endettement, la banque tient compte de l'ensemble de vos charges fixes. Cela réduit sensiblement votre capacité d'emprunt. Toutefois, si vous disposez de revenus élevés, le ratio de 33 % sera apprécié de manière moins stricte. Les banques s'intéresseront à votre «reste à vivre» après remboursement des mensualités. S'il est suffisant pour subvenir à vos besoins, elles accepteront de vous financer même si vos charges fixes sont importantes.

Crédit Immobilier: votre profil d'emprunteur

La pérennité de vos revenus est également un élément déterminant. Vous obtiendrez plus facilement un prêt si vous êtes en CDI avec de l'ancienneté que si vous êtes en CDD ou en intérim. Vous négocierez également de meilleures conditions de financement si vous épargnez régulièrement que si vous êtes à découvert régulièrement et que vous n'avez aucune épargne de précaution.

Crédit immobilier: la durée de remboursement

Le prêt obtenu pour une mensualité donnée est d'autant plus élevé que sa durée est longue. Pour 1 000 € remboursés par mois, vous pouvez emprunter environ 110 000 € sur 10 ans, 155 000 € sur 15 ans et 195 000 € sur 20 ans, sur la base des taux en vigueur début 2019. La durée de remboursement est donc un levier efficace pour améliorer votre capacité d'emprunt. Le coût de votre crédit sera aussi d'autant plus élevé que sa durée sera longue. Des simulateurs en ligne permettent de calculer votre capacité d'emprunt et le montant du prêt que vous pouvez obtenir en fonction de la durée de remboursement ou des échéances souhaitées.

Crédit immobilier: votre apport personnel

Les banques exigent le plus souvent un apport minimum de 10 % du prix du bien pour l'achat d'une résidence principale. Une somme destinée au paiement des frais annexes au prix de vente (frais de notaire et frais d'emprunt). Plus votre apport personnel sera important et meilleures seront les conditions de crédit. Il peut être constitué de vos économies, de votre épargne liquide, de sommes reçues par donation ou en héritage, d'un prêt familial... Certains prêts «aidés» sont aussi considérés comme un apport personnel, de même que les prêts issus d'un PEL ou d'un CEL. Bien entendu, gonfler votre mise de départ vous permettra d'atténuer votre effort personnel, vos mensualités étant moins élevées.

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