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Club deal: son fonctionnement et ses atouts
Dernière mise à jour le : 07/10/2021

Moyennant un ticket d’entrée minimum de 100.000 euros, les épargnants individuels peuvent participer à des opérations dites “club deal” crédit photo : GettyImages

Moyennant un ticket d’entrée minimum de 100.000 euros, les épargnants individuels peuvent participer à des opérations dites “club deal” crédit photo : GettyImages

Intégrer un “club deal”, c’est s’associer à un nombre restreint d’investisseurs privés pour acquérir à plusieurs des biens immobiliers offrant des perspectives de rendement élevées. Ce type d’investissement à long terme est réservé aux particuliers disposant de moyens financiers importants.

Sommaire:

  • Le principe du club deal
  • La constitution du club deal
  • Les particularités du club deal
  • Un investissement tout de même risqué
  • Une fiscalité avantageuse

Le principe du club deal

Le club deal (ou club d’investissement, en français) est une opportunité pour diversifier ses placements. Venu tout droit des États-Unis, ce principe avait, à l’origine, un rôle éducatif et devait permettre à des particuliers de s’initier, à travers la pratique, aux techniques économiques, financières et boursières.

Aux côtés de ces clubs où les membres gèrent un portefeuille de valeurs mobilières (actions principalement), coexistent des clubs deal immobilier. Cette structure permet de réunir un nombre restreint d’investisseurs particuliers (entre 10 et 30) en vue de participer à une opération immobilière d’envergure, génératrice de valeur.

Les principaux secteurs visés sont ceux de l’hôtellerie, de la restauration, de l’immobilier de bureaux, des fonds de commerce, de l’immobilier d’habitation comme les maisons médicalisées (Ehpad…). Généralement, le club deal permet l’acquisition d’un bien immobilier qu’un investisseur ne pourrait pas acheter seul. En outre, il s’agit d’un investissement de long terme.

La constitution du club deal

Constitué par un intermédiaire (établissement bancaire ou société de gestion), le club deal sélectionne l’investissement immobilier à réaliser. Ce dernier doit répondre à des objectifs fixés de rentabilité. Un tour de table est alors lancé afin de proposer le projet à de potentiels investisseurs “avertis”, au sens de l’Autorité des marchés financiers (c’est-à-dire répondant à certains critères financiers) - le droit d’entrée étant de 100.000 euros au minimum.

En cas d’acceptation, ces derniers deviennent associés ou actionnaires d’une société spécifiquement créée à cet effet. En général, la structure juridique retenue est la Société par Actions Simplifiée (SAS), la responsabilité des associés étant limitée à leur apport.

En contrepartie de cet apport, ils détiennent des parts ou des actions leur permettant de participer à la gouvernance de la société, sans pour autant être acteurs de sa gestion quotidienne. Il en sera de même lorsque le bien sera en exploitation. Les investisseurs deviennent propriétaires d’une fraction d’un patrimoine de qualité offrant d’importantes perspectives de rentabilité provenant de l’exploitation du bien (distribution des revenus locatifs) - en moyenne entre 5% et 10% - et/ou de plus-values en cas de revente (capitalisation).

Une durée de vie variable

Selon l’ampleur de l’investissement, et le nombre d’investisseurs, le ticket d’entrée se situe au minimum entre 100.000 euros et 250.000 euros. La durée de vie du placement est variable, mais la plupart du temps, elle est au minimum d’une dizaine d’années, surtout s’il s’agit d’un investissement qui génère des revenus locatifs. Pour un placement privilégiant un gain en capital (plus-value), la durée peut être plus courte (de 3 à 5 ans).

Les particularités du club deal

Le club deal permet d’investir dans un nombre limité de biens. Ce type de structure est donc différent des organismes de placement collectif qui s’adressent au grand public, comme les SCPI ou les OPCI. En effet, ces organismes investissent dans des centaines de biens différents et ils s’adressent à des milliers d’investisseurs particuliers.

Outre le fait qu’ils ont choisi le bien dans lequel ils investissent, les membres du club deal immobilier connaissent l’étendue de leur engagement: les dates d’entrée et de sortie sont arrêtées dès la création du club au sein d’un pacte d’actionnaires. Cela implique que les capitaux investis soient bloqués pendant toute cette période.

Les participants au club deal connaissant aussi parfaitement les caractéristiques de leur placement puisqu’ils participent réellement à la stratégie d’investissement. Ils peuvent ainsi mieux évaluer le rendement et les risques de l’opération envisagée que les souscripteurs de parts de SCPI ou d’OPCI.

Un investissement tout de même risqué

Les perspectives de rendement et de plus-values ne doivent pas faire oublier les risques inhérents à la participation à un club deal. L’investisseur supporte les risques liés à l’exploitation du patrimoine immobilier constitué par le club (impayés de loyers, vacance locative, dégradations…). Il est aussi soumis aux aléas du marché immobilier, et il peut donc subir une moins-value à la revente des actifs.

L’investisseur doit s’assurer de la parfaite fiabilité du maître d’œuvre et de la solidité du projet avant de s’engager, car le club deal investit dans l’immobilier non côté, et il se trouve de ce fait hors du champ de surveillance de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Il ne doit pas non plus oublier qu’il aura du mal à revendre ses parts en dehors des cas de sortie du club prévus au départ, car il n’existe pas de marché organisé pour ces opérations. Ainsi, comme tout placement, il est vivement conseillé, avant d’investir, de se renseigner sur la qualité du projet (secteur dans lequel le bien évolue, situation du bien…), la solidité financière des co-investisseurs, la réputation du gestionnaire de projet et les perspectives de revente pour s’assurer une plus-value.

Une fiscalité avantageuse

Selon la structure retenue, et si l’investisseur détient des actions (notamment d’une SAS), il est préférable de les placer sur un Plan d’Épargne en Actions (PEA). Il pourra alors bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu sur les gains de cession en cas de retrait cinq ans après l’ouverture du PEA. En revanche, les prélèvements sociaux sont retenus sur le gain net réalisé (au taux de 17,2% en 2021).

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