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Achat immobilier: les 6 nouvelles tendances du marché
Dernière mise à jour le : 25/10/2021

Avec la crise sanitaire, les biens immobiliers localisés dans la ceinture des grandes villes sont recherchés crédit photo : Getty Images

Avec la crise sanitaire, les biens immobiliers localisés dans la ceinture des grandes villes sont recherchés crédit photo : Getty Images

Depuis la pandémie, le marché immobilier est en pleine ébullition. Les prix grimpent en flèche dans bon nombre de villes moyennes et commencent à reculer à Paris. L’attrait des acquéreurs pour des biens spacieux, au vert, se fait sentir. Les investisseurs profitent également des taux bas pour se constituer un patrimoine immobilier en régions et profiter de rendements bruts supérieurs à 5%.

Sommaire:

  • Tendance 1: vers un nouveau record de transactions
  • Tendance 2: le prix des maisons en hausse
  • Tendance 3: les villes moyennes plus attractives
  • Tendance 4: les métropoles marquent le pas
  • Tendance 5: la grande couronne de plus en plus prisée
  • Tendance 6: des investisseurs qui se lancent en région

Tendance 1: vers un nouveau record de transactions

Un marché immobilier en pleine effervescence. C’est le constat que l’on peut dresser depuis la fin du premier confinement de mars 2020. L’année 2021 s’annonce exceptionnelle avec, selon les estimations de la plateforme Meilleurs Agents, près de 1,160 million de biens immobiliers vendus d’ici au 31 décembre 2021.

Le moteur du marché, les taux de crédit extrêmement bas, est toujours présent. En août 2021, les taux de crédit immobilier moyens, toutes durées confondues, hors frais d’assurances, sont estimés à 1,05%, selon l’observatoire Crédit Logement CSA. Malgré une légère hausse de l’ordre de 0,20% prévue d’ici à la fin de l’année 2021 et le durcissement des conditions d’octroi dès le 1er janvier 2022 voulu par le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF), l’appétit des Français pour l’investissement immobilier ne devrait pas faiblir.

Pour s’en convaincre, il suffit de se rapporter à ce sondage publié en avril 2021 et réalisé par l’institut Poll&Roll pour Masteos, une start-up spécialisée dans l’investissement locatif. L’immobilier sous toutes ses formes reste de très loin le placement préféré des Français à travers l’acquisition de sa résidence principale pour 26% des personnes interrogées, de l’investissement locatif (20%) ou de l’acquisition d’une résidence secondaire (13%). Les placements financiers comme le livret d’épargne (11% des sondés), l’assurance-vie (9%) ou les actions en Bourse (6%) sont relégués au second plan.

Tendance 2: le prix des maisons en hausse

La pandémie semble avoir rebattu les cartes de l’attractivité de certains territoires et typologies de biens immobiliers. Le besoin d’espace et de verdure se fait sentir et, comme le constate la Fnaim, 64% de la demande se concentre désormais sur les maisons. Leurs prix progressent à l’échelle nationale de 6% en un an, alors que ceux des appartements n’augmentent que de 3%.

Les investisseurs migrent en masse vers les villes moyennes, notamment celles situées en périphérie des grandes villes. “Autour de la métropole lyonnaise, et dès le deuxième semestre 2020, les Lyonnais ont davantage orienté leur départ vers des villes de moins de 3.500 habitants, situées dans les départements limitrophes (Isère, Ain, Loire), dans des zones plus vertes, sans doute financièrement plus accessibles.

Cette envie de verdure, corroborée par l’essor impromptu du travail à distance, semble traduire une volonté de “déconnexion connectée”. Cette même analyse des bases immobilières notariales, réalisée autour de Toulouse, traduit une progression semblable pour Toulouse intra-muros, ainsi que pour la métropole toulousaine, vers des villes de moins de 3.500 habitants”, confirment les notaires.

Tendance 3: les villes moyennes plus attractives

De nombreuses communes enregistrent des hausses de prix importantes. À Brest, les prix grimpent de 8,2%. Quant à Évreux, ils bondissent de plus de 19,8% avec l’arrivée de nombreux Parisiens. À Valence, près de Lyon, la hausse sur un an est de 17%. Bayonne voit ses prix flamber de 14,8%, Caen de 16,2% et Poitiers de 17,5%. Du jamais vu pour des communes où les prix moyens au mètre carré avoisinent depuis des années les 2.000 à 3.000 euros. Selon la Fnaim, les prix des 28.000 communes rurales de France ont augmenté de 2,4% en 2021. Une première… en dix ans. 22% des Français ont acheté un bien dans une ville plus petite que celle qu’ils habitaient auparavant. 13% d’entre eux se sont même installés dans une commune rurale.

Tendance 4: les métropoles marquent le pas

Dans le même temps, le prix dans les grandes métropoles marque le pas. Selon les données de Century 21 par exemple, à Paris, les prix reculent de 3,6% au premier semestre 2021 pour atteindre les 10.287 euros au mètre carré.

Les délais de vente se rallongent et l’écart entre le prix de mise sur le marché et le prix de vente définitif augmente, pour passer de 2,9% à 4,7%. “N’achètent [à Paris] essentiellement que les 40 ans et plus”, indique le réseau dans un communiqué. “La part des moins de 30 ans chute (-11,2%). Les acquéreurs sont à 84,3% des cadres. Mais si les cadres supérieurs sont encore nombreux, leur part diminue de 12,8%: certains font le choix de quitter la capitale, bruyante et engorgée, pour aspirer à plus de calme et de verdure (…) Paris devient une ville de placement et de pied-à-terre: les investissements locatifs représentent 32,3% des transactions (un nouveau record historique), tandis que le nombre de résidences secondaires grimpe en flèche: +30%. On achète à Paris, mais ce n’est pas pour y vivre soi-même à plein temps”, conclut-on chez Century 21.

Tendance 5: la grande couronne de plus en plus prisée

En Île-de-France, les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne ressortent gagnants de l’exode des Parisiens vers des biens plus verts et plus spacieux. Selon les notaires de France, en cinq ans, les prix des maisons dans ces deux départements ont bondi respectivement de 22,5% et de 19,9%. Les communes des Yvelines ne sont pas en reste, qu’il s’agisse de Versailles ou encore de Rambouillet où les prix, en cinq ans, ont progressé de 30%. De Clairefontaine à La Celle-les-Bordes en passant par Cernay, c’est tout le massif forestier de Rambouillet qui connaît un regain d’attractivité. Ces communes séduisent les CSP + de 35 à 40 ans ayant la possibilité de télétravailler plus de deux jours par semaine.

Tendance 6: des investisseurs qui se lancent en région

Même les investisseurs, pas encore propriétaires de leur bien, profitent du marché. Ces jeunes locataires, résidant encore dans les grandes métropoles, cherchent de plus en plus à se constituer un patrimoine immobilier. Là encore, l’effet de levier du crédit immobilier tourne à plein régime, et ces acquéreurs jettent leur dévolu sur les biens en région afin d’obtenir des rendements importants.

Parmi les villes plébiscitées, citons Rennes où, selon le baromètre Se Loger, la rentabilité locative brute atteint les 8% en moyenne. En seconde position, Le Mans et ses 7,1% de rentabilité brute moyenne est également un placement intéressant. Enfin, Angers, attractif depuis des années, s’octroie la troisième place du podium avec une rentabilité locative brute de l’ordre de 6,1%. Des primo-investisseurs qui, pour obtenir un prêt, doivent montrer patte blanche pour bénéficier d’un taux de crédit immobilier avantageux en présentant un dossier exemplaire (faible taux d’endettement, absence de crédit en cours, reste à vivre important, CDI…).

Le boom du télétravail

C’est la principale nouveauté apportée par la pandémie: l’explosion du télétravail en France. Selon le baromètre de l‘Association Nationale des Directeurs des Ressources Humaines (ANDRH), dévoilé le 8 juin 2021, 80% des répondants affirment que la crise a ancré durablement le télétravail dans les entreprises. Trois employeurs sur dix sont confrontés au déménagement de leurs salariés. De quoi changer la donne sur le plan immobilier avec de plus en plus d’acheteurs présents dans des villes moyennes. D’après le dernier baromètre du télétravail publié par Malakoff Humanis en février 2021, plus d’un tiers des salariés travaillaient encore à son domicile en décembre 2020.

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