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Achat en viager: le prix final ne peut pas être connu à l'avance
Dernière mise à jour le : 10/06/2020

crédit photo : Denis Babenko/Shutterstock / Denis Babenko

crédit photo : Denis Babenko/Shutterstock / Denis Babenko

Lorsque vous achetez un bien en viager, vous vous engagez à verser une rente au vendeur jusqu'à son décès. En outre, ce dernier conserve l'usage du bien s'il s'agit d'une vente en viager occupé. En principe, vous lui versez également une certaine somme d'argent le jour de l'acte d'achat. Le prix final d'acquisition dépend du nombre d'années durant lesquelles le vendeur vivra.

Le principe d'un achat en viager: un contrat aléatoire

Le plus souvent, lors de l'achat d'un bien immobilier en viager, vous ne bénéficiez pas immédiatement de la jouissance de ce dernier. En effet, le vendeur (crédirentier) reste dans les lieux. En outre, en complément d'une éventuelle somme d'argent (le bouquet), vous devez lui verser une rente, c'est-à-dire une somme fixée à l'avance et payée régulièrement, jusqu'à son décès.. En tant qu'acheteur (débirentier), vous vous engagez ainsi dans un contrat aléatoire fondé sur l'espoir de réaliser un investissement immobilier à un prix attractif.

A noter

Si le vendeur souhaite conserver un droit d'usage et d'habitation, le viager est dit «occupé». Dans le cas contraire, il est «libre» et l'acquéreur peut disposer du bien immédiatement.

Le montant de la rente repose sur l'espérance de vie du vendeur

En général, la rente est constituée sur la tête du vendeur dont la durée de vie va déterminer indirectement le prix de revient total de votre acquisition. Toutefois, le viager peut aussi porter sur la tête d'un tiers, voire même sur plusieurs têtes. Dans ce dernier cas, il s'agit le plus souvent de conjoints. Au décès du dernier vivant, vous n'avez plus à verser la rente.

Le montant de la rente doit correspondre à la valeur réelle du bien sous peine d'une requalification fiscale ou d'une action en nullité par le vendeur ou ses héritiers. Dans le principe, tout est mis en place pour que vous payiez l'intégralité du prix de marché si le vendeur (ou celui sur qui repose le viager) vient à décéder à un âge conforme à ce que supposait son espérance de vie au moment de la signature du contrat.

Les professionnels utilisent des tables de mortalité pour calculer la rente

Pour calculer la rente, les professionnels de l'immobilier et les notaires disposent de tables de mortalité (pas forcément identiques) tenant compte de l'âge du vendeur et du nombre de têtes sur lequel repose le viager. Parallèlement, il convient également de fixer la valeur du bien, laquelle dépend des droits du vendeur. Plus ils sont importants, plus le prix est réduit. Ainsi, si le viager est occupé, la rente est calculée sur la différence entre le prix du bien et le prix de l'occupation. Enfin, la rente est le plus souvent indexée sur l'indice général des prix à la consommation, même si le choix de l'indice est libre.

A savoir

En général, la rente est indexée sur la variation annuelle de l'indice mensuel des prix à la consommation de l'ensemble des ménages, série «hors tabac» ou sur celle de l'indice trimestriel du coût de la construction, tous deux publiés par l'Insee. Il est indispensable de préciser dans le contrat le montant de l'indice de base et sa date, en indiquant que la révision sera calculée en fonction du même indice de l'année suivante paru au même mois. Lorsqu'aucune clause d'indexation n'a été prévue dans l'acte de vente, la loi prévoit une indexation minimale obligatoire au moyen de taux de majoration forfaitaires. Des coefficients d'augmentation s'appliquent alors en fonction de la date de la vente. Ces coefficients sont revalorisés chaque année par arrêté.

Une somme d'argent peut être versée à la signature du viager

Le bouquet est une somme d'argent versée au vendeur à la signature. Facultative, cette pratique est très répandue. En effet, beaucoup de vendeurs souhaitent obtenir sans attendre une part du produit de la vente. Le bouquet est librement fixé par les deux parties et son montant est déduit du prix estimé du bien, le solde étant ensuite converti en rente. Plus le bouquet est important, moins le montant de la rente sera élevé.

L'achat en viager constitue une forme de pari. Si le vendeur vit plus longtemps que prévu par les tables de mortalité, vous finirez par payer le bien plus cher que sa valeur réelle. A l'inverse, s'il meurt plus tôt, votre prix d'acquisition sera inférieur à celui du marché.

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