La décote des biens immobiliers au mauvais DPE

information fournie par Boursorama avec LabSense •15/12/2022 à 10:30

Le diagnostic énergétique impacte de plus en plus le prix de vente des biens immobiliers : c'est la conclusion de la dernière étude des notaires sur la valeur verte des logements. Cette tendance, constatée depuis plusieurs années, semble s'accentuer depuis 2021.

La décote des biens immobiliers au mauvais DPE-iStock-Kravchenko Tetiana

Le prix de vente lié à la performance énergétique

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) , obligatoire en cas de vente, mesure la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre d'un bien immobilier. Les notes attribuées aux logements varient entre A (le plus économe) et G (le plus énergivore). L'objectif de cette étude sur la "valeur verte" des logements, réalisée chaque année par les notaires, est d'évaluer le différentiel de prix entre les biens immobiliers en fonction de leur niveau d'isolation thermique. L'étude se base sur le nouveau DPE, mis en place en 2021, qui a considérablement augmenté le nombre de passoires thermiques (évaluées à 7,2 millions). L'étude conclut que la performance énergétique influe sur le prix de vente : un logement bien isolé (classé A ou B) se vend plus cher qu'un bien mal isolé, dit "passoire thermique" (classé F ou G). Depuis l'an dernier, la différence tend même à s'accentuer. Les notaires tiennent à nuancer l'impact de "l'effet DPE", considérant que les nouvelles règles de calcul rendent plus complexe l'interprétation des évolutions. Il faudra donc attendre fin 2022, soit une année complète d'application du nouveau DPE, pour en mesurer les incidences, sachant que l'augmentation du coût de l'énergie comptera aussi dans la balance.

Des différences selon les régions

Même si l'influence du nouveau DPE est difficile à mesurer, les différences de prix entre logements performants et logements énergivores sont incontestables, et, dans tous les cas, l'acquéreur d'un bien immobilier devra débourser davantage pour un logement bien isolé. Selon la méthodologie utilisée, la décote est estimée à partir des différences entre les logements notés F et G (passoires thermiques) et les logements classés D (dotés d'une isolation moyenne). Au travers des résultats, on constate que l'impact est différent selon les zones géographiques. L'impact énergétique le plus important, selon le journal Le Monde, est observé en Nouvelle-Aquitaine, où un logement de classe F ou G se vend en moyenne 19 % de moins qu'un logement de classe D, alors qu'une maison bien isolée coûtera 12 % de plus. L'Occitanie, le Centre-Val de Loire et le Grand Est affichent également des différences importantes.

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La spécificité de l'Île-de-France

C'est en Île-de-France que l'écart de prix est le moins flagrant (environ 6 % de moins pour les logements F et G ; 7 % de plus pour les logements D). Dans Paris intra-muros, la différence est encore plus faible (2 % de moins, 3 % de plus). Les appartements sont, à plus forte raison en région parisienne, moins touchés par cette différence de prix. Plusieurs raisons expliquent ce constat. D'une part, la tension du marché locatif parisien engendre des difficultés pour se loger (les négociations sont donc plus tendues sur le prix d'achat, y compris pour les logements mal isolés). D'autre part, il est plus facile d'améliorer la performance d'une maison individuelle que celle d'un appartement en copropriété (une différence de note DPE impactera le prix en maison individuelle, mais sera très peu significative en appartement). Enfin, les écarts de prix à la vente sont d'autant moins élevés que le prix du bien est important, ce qui est souvent le cas en Île-de-France (le coût de rénovation étant proportionnellement moins important pour un logement plus cher).