Pascale Gueret/Shutterstock / Pascale Gueret
Vous souhaitez mettre un bien immobilier en location ? En signant une convention avec l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH), vous pouvez déduire de vos revenus locatifs jusqu’à 85 % de vos loyers, sous conditions (ressources du locataire, montant du loyer). Il existe une autre sorte de logements conventionnés : les logements conventionnés APL. Toutefois, les particuliers sont très rarement concernés.
Logement conventionné: définition
Un logement conventionné est un logement dont le propriétaire (ou l’organisme gestionnaire) a conclu une convention avec l’Etat. Cette convention le contraint à louer son bien en respectant certains critères (plafond de ressources du locataire, niveau du loyer). En échange, le propriétaire bénéficie d’avantages.
Il existe deux sortes de logements conventionnés:
Les logements conventionnés APL sont rarement détenus par des particuliers
Egalement appelés «logements conventionnés CAF», les logements conventionnés APL font l’objet d’une convention entre le propriétaire-bailleur et le préfet du département.
Dans les faits, l’Etat verse directement au propriétaire les Aides Personnalisées au Logement ( APL ) auquel le locataire a droit compte tenu de ses ressources financières. Les propriétaires ont donc la certitude de toucher au moins une partie du loyer chaque mois. Toutefois, cela n’évite pas les situations d’impayés ou de retard de paiement.
En échange, le propriétaire s’engage à louer son bien à un certain prix, défini par la convention, inférieur au prix du marché. Par ailleurs, les ressources des locataires doivent être inférieures à un certain plafond, défini là encore par la convention.
Les organismes HLM et les Sociétés d’Economie Mixte (SEM) sont principalement concernés. Les obligations conventionnelles sont la contrepartie d’aides de l’Etat et de prêts perçus pour la construction, la réhabilitation ou l’acquisition de logements à usage locatif.
A savoir
Les logements du parc privé sont très rarement conventionnés APL.
Les logements conventionnés ANAH, pour bénéficier d’un abattement fiscal
Les logements conventionnés ANAH font l’objet d’une convention entre le propriétaire-bailleur et l’Agence nationale de l’Habitat (ANAH), un établissement public placé sous la tutelle des ministères en charge du Logement, du Budget et de l'Economie. Il s’agit du dispositif Cosse ou «Louer abordable».
Par cette convention, le propriétaire bénéficie d’un abattement sur ses revenus fonciers. Plus le propriétaire s’est engagé sur un loyer bas dans une zone géographique «tendue», plus l’abattement fiscal est élevé. L’intermédiation locative fait exception (location/sous-location à une association agréée ou mandat de gestion à une Agence Immobilière à Vocation Sociale).
| Zonage géographique | |||
| Types de convention | Zones A bis, A et B1 | Zone B2 | Zone C |
| Engagement à loyer très social et social | 70% | 50% | 50% |
| Engagement à loyer intermédiaire | 30% | 15% | 0% |
| Intermédiation locative | 85% | 85% | 85% |
En échange, le propriétaire s’engage à louer son bien à un certain prix, inférieur aux prix du marché. Pour les loyers, les limites par mètre carré sont définies de la manière suivante pour les conventions signées avec l’ANAH en 2019, en fonction de la localisation géographique du bien:
| Zonage géographique | |||||
| Types de convention signée en 2019 | Zone A bis | Reste de la zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| Engagement à loyer très social | 9,35 € | 7,19 € | 6,20 € | 5,93 € | 5,51 € |
| Engagement à loyer social | 12,01 € | 9,24 € | 7,96 € | 7,64 € | 7,09 € |
| Engagement à loyer intermédiaire | 17,17 € | 12,75 € | 10,28 € | 8,93 € | 8,93 € |
A savoir
Les loyers peuvent être révisés chaque année sur la base de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Le loyer après révision ne peut pas être supérieur aux limites fixées pour un premier conventionnement.
Les logements conventionnés APL concernent presque exclusivement les bailleurs sociaux. Ces derniers perçoivent directement les APL auxquelles les locataires ont droit. Les logements conventionnés ANAH (Cosse ou «Louer abordable») sont destinés aux propriétaires particuliers. Ces derniers bénéficient d’un abattement allant jusqu’à 85 % sur leurs revenus fonciers. Dans les deux cas (APL et ANAH), les locataires doivent respecter un plafond de ressources et les loyers sont plafonnés.
