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La fiscalité du viager: ce qu’il faut savoir
Dernière mise à jour le : 30/06/2021

Une transaction immobilière en viager est soumise à un régime juridique et fiscal spécifique crédit photo : goodluz/Shutterstock / goodluz

Une transaction immobilière en viager est soumise à un régime juridique et fiscal spécifique crédit photo : goodluz/Shutterstock / goodluz

Une transaction immobilière en viager permet au vendeur d’obtenir une rente versée par l’acheteur tout en conservant, la plupart du temps, la jouissance du bien cédé jusqu’à son décès. Ce type de vente est soumis à un régime juridique et fiscal spécifique. Les conséquences sont multiples au niveau de l’Impôt sur le Revenu, de l’Impôt sur la Fortune Immobilière ou encore des impôts locaux.

Sommaire:

  • Les droits de mutation sont à régler par l’acheteur
  • Les impôts locaux sont dus par l’usufruitier du viager
  • Impôt sur la Fortune Immobilière: les droits de chacun sont à déclarer
  • La rente est un revenu imposable pour le vendeur
  • Calcul de la plus-value pour le bien acquis moyennant une rente viagère?
  • Quelle fiscalité en cas de revente d’un bien en viager?

Les droits de mutation sont à régler par l’acheteur

L’acheteur d’un bien en viager doit payer les droits d’enregistrement calculés, au moment de la vente, sur la valeur en capital de la rente indiquée dans l’acte et qui sera versée au vendeur. En outre, ce montant doit être augmenté du bouquet (somme versée par l’acheteur), le cas échéant. Les droits d’enregistrement s’appliquent dans les conditions de droit commun. Leur taux global s’élève à 5,80 % dans la plupart des départements.

Les impôts locaux sont dus par l’usufruitier du viager

En matière d’impôts locaux, le redevable de la taxe foncière est, en principe, le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Dans le cas d’un viager «occupé avec usufruit», et en l’absence de précision dans l’acte de vente, c’est le vendeur qui en est redevable. Lorsque le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation sur le logement vendu, sauf accord entre les parties dans l’acte de vente, c’est l’acheteur qui aura la charge du paiement de la taxe foncière. En cas de viager «libre», c’est aussi l’acheteur qui supporte la taxe foncière.

Concernant la taxe d’habitation, elle est due par l’occupant du logement au 1er janvier de l’année d’imposition: le vendeur en cas de viager «occupé», l’acheteur pour un viager «libre», le locataire lorsque le logement vendu est mis en location (que ce soit par le vendeur ou l’acquéreur).

Impôt sur la Fortune Immobilière: les droits de chacun sont à déclarer

Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation (il occupe le logement) ou l’usufruit (il peut choisir d’occuper le bien ou de le louer). Dans un cas comme dans l’autre, il doit déclarer la valeur de ce droit au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Le droit d’usage et d’habitation comme l’usufruit sont calculés à partir du même barème fiscal. Toutefois, le droit d’usage étant plus restreint, un abattement de 40 % lui est appliqué.

De son côté, l’acheteur d’un viager «occupé» doit déclarer à l’IFI la valeur de la nue-propriété du bien. Si le viager est «libre», il déclare la valeur de l’immeuble acheté et inscrit au passif la valeur du capital représentatif de la rente. Le vendeur n’est pas imposé.

La rente est un revenu imposable pour le vendeur

Pour le crédirentier, la rente viagère représente un revenu imposable au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu (IR) pour une fraction de son montant. Cette dernière est fixée en fonction de l’âge du crédirentier à la date du premier versement de la rente. Elle s’élève à:

La fraction imposable de la rente est déterminée une fois pour toutes au moment de la vente.

Pour déterminer la fraction imposable de la rente viagère constituée au profit de deux conjoints et réversible au profit du conjoint survivant, l’âge à prendre en considération est:

  • Pendant la durée du mariage: l’âge du plus âgé des époux lors de l’entrée en jouissance de la rente;
  • A partir du décès: comme ci-dessus, ou l’âge du survivant à la date du décès, si cette solution est plus favorable.

A noter

La déduction forfaitaire de 10 % n’est pas applicable à la fraction imposable des rentes viagères. En outre, les prélèvements sociaux (17,2 %) sont dus au titre des revenus du patrimoine.

Calcul de la plus-value pour le bien acquis moyennant une rente viagère?

Le prix de vente à prendre en compte pour le calcul de la plus-value est la valeur en capital de la rente (à l’exclusion des intérêts) à laquelle on ajoute, selon le cas, la fraction du prix payé comptant (le bouquet). La plus-value est taxée l’année de la cession.

Le bouquet n’est pas imposable si la vente porte sur la résidence principale

Lorsque le bien vendu en viager est la résidence principale du vendeur, l’éventuel bouquet reçu n’est pas soumis à la taxation des plus-values. En revanche, il l’est dans le cas d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif.

Quelle fiscalité en cas de revente d’un bien en viager?

En cas de revente d’un bien acquis en viager, le prix de cession comprend le montant des rentes à courir si le crédirentier n’est pas décédé. Pour le calcul de la plus-value, le prix d’acquisition retenu est en principe la valeur en capital de la rente majorée de l’éventuel bouquet. Toutefois, si la revente a lieu avant le décès du crédirentier, le prix d’acquisition retenu est constitué des versements déjà opérés au profit du crédirentier, de la valeur en capital de la rente à la date de la revente et du bouquet. En cas de revente après le décès du crédirentier, on retient les versements opérés au profit du crédirentier, majorés du bouquet. La plus-value est taxée l’année de la cession dans les conditions classiques (19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux). La plus-value imposable bénéficie d’un abattement par année de détention au-delà de la cinquième, qui aboutit à une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Les règles fiscales encadrant un viager ne sont pas les mêmes s’il est libre ou occupé. Pour le vendeur, la rente constitue un revenu imposable. Pour l’acheteur, le calcul de la plus-value à la revente n’est pas la même si l’opération intervient avant ou après le décès du crédirentier.

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