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Etablir un plan de financement: le préalable à tout achat immobilier
Dernière mise à jour le : 21/06/2019

Robert Kneschke/Shutterstock / Robert Kneschke

Acheter un bien immobilier n'est pas un acte anodin. Comment allez-vous financer votre acquisition ? Avez-vous les moyens de mener à bien votre projet ? Quelles sont les ressources et les dépenses à prendre en compte ? Avant de vous lancer, il est recommandé d'établir un plan de financement.

Le plan de financement: prenez les devants

Tous les prêts immobiliers sont accordés sur la base d'un plan de financement. Chaque banque sollicitée pour l'obtention d'un crédit en réalise un. Toutefois, rien ne vous empêche de prendre les devants: en analysant votre situation financière en amont, vous déterminez ainsi votre capacité financière et vous identifiez plus clairement les moyens dont vous disposez réellement.

Le plan de financement, côté ressources

En premier lieu, vous devez chiffrer le montant de vos ressources. Celles-ci peuvent être de plusieurs ordres:

  • L'apport personnel. Il s'agit du montant de votre épargne destiné à financer une partie de votre acquisition.
  • Les sommes assimilables à un apport personnel. Il peut s'agir d'un ou plusieurs prêts familiaux, d'un prêt Action Logement, d'un prêt bonifié (par exemple si vous êtes fonctionnaire) ou encore du déblocage de votre épargne-salariale.
  • Le prêt obtenu auprès d'un ou plusieurs établissements financiers.

A savoir

Le montant du prêt que vous pouvez obtenir dépend de votre situation personnelle (apports personnels et sommes assimilées à un apport personnel) et surtout de vos revenus. Généralement, votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus nets avant impôt.  

Le plan de financement, côté dépenses

Par la suite, vous devez chiffrer le montant de vos dépenses. Celles-ci sont généralement de cet ordre:

  • Le prix d'achat du bien.
  • Le coût de votre emprunt.
  • Les «frais de notaire».
  • Le coût de l'assurance liée à votre emprunt.
  • Le prix des travaux à engager, éventuellement.

A savoir

Le coût de votre prêt dépend du taux d'intérêt négocié avec la banque auprès de qui vous l'avez souscrit. Ce taux dépend lui-même de votre apport personnel ainsi que du montant et de la récurrence de vos revenus. N'hésitez pas à faire le tour des banques avant de vous lancer dans un projet immobilier.

Le plan de financement: vos ressources doivent être au moins égales à vos dépenses

Une fois établi ce tableau en deux colonnes, vous disposez d'une vision synthétique de la faisabilité financière de votre projet immobilier. Ainsi, si les dépenses dépassent les ressources, il n'est pas finançable. Il vous appartient alors de modifier ce qui peut l'être: soit augmenter les ressources, si c'est possible, soit baisser les dépenses. Sur ce dernier point, deux possibilités s'offrent à vous: obtenir une remise sur le prix (si le déséquilibre entre ressources et dépenses est faible), soit rechercher un nouveau bien immobilier dont le prix permet, au minimum, d'équilibrer ressources et dépenses.

A savoir

Etablir son plan de financement avant de rechercher le bien à acheter vous permet d'être plus efficace et d'éviter les déceptions: vous savez exactement quelles sont vos capacités financières.

Tout prêt immobilier est réalisé sur la base d'un plan de financement. Celui-ci prend la forme d'un tableau à deux colonnes avec d'un côté les moyens dont vous disposez pour acquérir le bien et de l'autre le coût de cette acquisition.

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