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Comment sont fixés les taux des crédits immobiliers ?
Dernière mise à jour le : 24/10/2018

Alexander Raths/Shutterstock / Alexander Raths

Pour déterminer le taux de votre emprunt immobilier, une banque prend en compte plusieurs éléments. Certains, comme son coût de refinancement et sa politique commerciale, sont directement liés à son activité. D'autres dépendent de votre profil d'emprunteur.

Le coût de refinancement de la banque

La fixation du taux d'intérêt de votre emprunt immobilier dépend avant tout du coût de refinancement de la banque. En effet, celle-ci analyse l'évolution de la courbe des taux d'intérêt de référence. Il s'agit notamment des taux du marché interbancaire, lesquels s'appliquent lorsque les banques se prêtent entre elles, et des taux obligataires.

En zone euro, l'ensemble de ces taux d'intérêt sont influencés par la politique monétaire de la Banque centrale (BCE). Cette dernière fixe plusieurs taux directeurs auxquels les banques pourront emprunter une partie de leurs ressources. Lorsque la BCE baisse les taux directeurs, les taux des crédits immobiliers ont tendance à baisser.

En interne, et sur la base de leurs observations, les banques fixent un taux de cession interne. Les équipes commerciales établissent le barème des crédits en fonction de ce taux.

A savoir

Actuellement, les taux d'intérêt sont historiquement faibles en raison de la politique monétaire de la BCE.

La politique commerciale de la banque

En fonction de sa stratégie commerciale, une banque peut faire fluctuer sa marge. Si elle souhaite accroître ses volumes de crédits, elle est plus agressive en réduisant sa marge et donc en accordant des taux plus faibles. La politique commerciale des banques évolue tout au long de l'année.

Le montant de votre apport personnel

L'apport personnel est la somme que vous investissez dans votre projet immobilier en complément de votre emprunt. Les banques appliquent une règle simple: plus votre apport personnel est élevé, plus le taux d'intérêt de votre emprunt est attractif.

En général, les banques demandent un apport minimum de 10 %. A partir de 20 %, vous obtenez un meilleur taux d'intérêt. Au-delà de 30 %, vous faites partie des très bons profils.

A noter

Le coût de l'assurance emprunteur est également plus réduit si votre apport personnel est élevé.

La visibilité de vos revenus

La récurrence et la visibilité de vos revenus ont un impact sur la fixation du taux d'intérêt de votre crédit immobilier. Ainsi, les fonctionnaires, dont le profil de risque est jugé faible, bénéficient de taux plus attractifs. A l'inverse, les personnes en Contrat à durée indéterminé (CDD) risquent de se voir proposer des taux d'intérêt plus élevés.

La (bonne) gestion de vos comptes

Lorsque votre dossier est analysé par la banque, elle demande à consulter vos relevés bancaires sur une période donnée. Votre comportement détermine en partie votre profil de risque. Ainsi, si vous êtes en mesure d'épargner et d'éviter les découverts, la banque vous accordera des taux plus faibles. Si la lecture de vos comptes montre au contraire une mauvaise gestion, le taux est comparativement plus élevé.

Le coût de votre crédit immobilier est directement lié aux taux d'intérêt des marchés financiers. Pour autant, vos choix personnels peuvent fortement influencer la banque dans la fixation du taux de votre emprunt.

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