Défiscalisation immobilière: les 4 dispositifs à privilégier

Dernière mise à jour le : 01/10/2021

Il est possible de diversifier ses placements dans l’immobilier, tout en réduisant sa note fiscale crédit photo : GettyImages

Pour les investisseurs fortement imposés, il est possible de diversifier ses placements dans l’immobilier pour réduire son imposition sur le revenu. Plusieurs dispositifs législatifs sont proposés. Ils varient selon la situation et l’état du bien (ancien ou neuf). Ils peuvent imposer de fixer un loyer abordable.

Sommaire:

  • Le dispositif Loi Pinel
  • Le dispositif Denormandie
  • Le dispositif Cosse ancien
  • Le dispositif de la Loi Malraux

Le dispositif Loi Pinel

Pour bénéficier du dispositif Pinel (hors outre-mer, cette zone géographique disposant d’un Pinel spécifique), les investissements doivent être réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Les contribuables doivent investir dans des types de logements spécifiques: neufs, en l’état futur d’achèvement, que le contribuable fait construire, avec travaux de rénovation ou de réhabilitation représentant au moins 25% du coût total, issus de la transformation d‘un local affecté à un usage autre que l’habitation… Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif (y compris lorsque le contribuable fait construire le logement) situé dans les zones du territoire où la demande locative est forte (zones A, A bis ou B1). Le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique.

L’investisseur s’engage à louer son bien pendant une période de 6, 9 ou 12 ans. Il doit respecter les plafonds de loyer et proposer un loyer abordable à des locataires disposant de ressources limitées.

La réduction d’impôt (12%, 18%, 21%) varie en fonction de la date de l’investissement. Jusqu’au 31 décembre 2022, le taux est de 12% pour 6 ans de location, 18% pour 9 ans, 21% pour 12 ans. L’avantage se réduit à partir de 2023 (sauf pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la ville ou qui respectent un niveau de qualité de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation): 10,5% pour 6 ans, 15% pour 9 ans, 17,5% pour 12 ans. En 2024: 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans, 14% pour 12 ans.

Pour chaque propriétaire investisseur, le dispositif est limité à deux logements au maximum par an dans la double limite de la réduction d’impôt (calculée sur la base du prix de revient du logement) d’un plafond global de 300.000 euros et de 5.500 euros par mètre carré. En cas de départ du locataire avant le terme prévu, le propriétaire doit relouer dans un délai maximal d’un an. À défaut, la réduction d’impôt obtenue peut être remise en cause.

Cumul avec d’autres avantages

Le dispositif Pinel peut se cumuler avec le dispositif Denormandie pour un autre logement, dans la limite de deux pour la même année. En revanche, pour un même logement, la réduction d’impôt Pinel ne peut pas ouvrir droit aux dispositifs Malraux ou Cosse ancien.

Le dispositif Denormandie

Pour bénéficier de ce dispositif, les investissements doivent être réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022. Pour inciter à la rénovation des logements anciens situés dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT), les pouvoirs publics ont créé le dispositif Denormandie.

Plafonnement global des niches fiscales

Les dispositifs Denormandie et Pinel sont soumis au mécanisme du plafonnement global des “niches fiscales”, qui consiste à limiter le montant total des avantages fiscaux dont peut bénéficier un foyer à 10.000 euros par an. Les dispositifs Malraux et Cosse ancien, en revanche, ne sont pas concernés par ce plafonnement.

Depuis le 1er janvier 2020, le dispositif ne se limite plus aux centres-villes mais s’étend à l’ensemble du territoire de 222 communes labélisées “Cœur de ville”. Les travaux doivent notamment améliorer la performance énergétique du logement et permettre sa modernisation.

Calqué sur le dispositif Pinel, il offre aux investisseurs une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du coût de leur investissement (prix d’achat + travaux), retenu dans la limite maximale de 300.000 euros. En contrepartie, ils doivent s’engager à louer pendant 6, 9 ou 12 ans à un locataire aux ressources limitées, moyennant un loyer modeste, plafonné. Pour être éligible à ce dispositif, il faut toutefois que les travaux de rénovation s’élèvent à au moins 25% du coût total de l’investissement.

Cumul avec d’autres avantages

Le dispositif Denormandie peut se cumuler avec le dispositif Pinel pour un autre logement, dans la limite de deux pour la même année. En revanche, pour un même logement, la réduction d’impôt Denormandie ne peut pas ouvrir droit aux dispositifs Malraux ou Cosse ancien.

Le dispositif Cosse ancien

Le dispositif Cosse ancien s’adresse aux propriétaires qui acceptent de louer un logement à des locataires aux ressources modestes moyennant un loyer abordable (inférieur au prix du marché et ne dépassant pas certains plafonds) dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Ce dispositif est applicable à toutes les conventions conclues avec l’Anah avant le 31 décembre 2022.

Le logement loué doit être non meublé, affecté à l’habitation principale du locataire, respecter un certain niveau de performance énergétique. Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire. La déduction fiscale sur les loyers encaissés est fonction du loyer et de la zone où le bien se situe. Son taux est compris entre 15% et 85% selon les conditions de location (le propriétaire pouvant choisir parmi trois niveaux de loyer: intermédiaire, social, très social). Cette déduction forfaitaire s’ajoute aux autres charges qui sont déductibles des loyers (frais de gestion, charges de copropriété, intérêts d’emprunt…).

Le dispositif de la Loi Malraux

Les contribuables qui investissent dans la restauration d’un immeuble destiné à la location peuvent opter pour le dispositif Loi Malraux si l’immeuble est situé dans certains quartiers protégés. L’immeuble doit faire l’objet d’une restauration complète et doit être situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou, jusqu’au 31 décembre 2022, dans un quartier ancien dégradé inclus dans un nouveau Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD) ou bénéficiant d’un Programme National pour la Rénovation Urbaine (PNRU).

L’opération de restauration doit être déclarée d’utilité publique. Les propriétaires bénéficient d’une réduction d’impôt, en contrepartie de l’engagement de louer le bien 12 mois après l’achèvement des travaux, pendant au moins 9 ans. En cas de rupture de l’engagement de location (ou d’un démembrement du droit de propriété sur l’immeuble), la réduction d’impôt est remise en cause. L’avantage fiscal est calculé sur le montant des charges foncières et des travaux payés pendant 4 ans, retenu dans la limite de 400.000 euros. Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 22% ou 30%, selon le lieu où est situé l’immeuble à rénover. Le montant maximum de la réduction d’impôt peut donc atteindre 120.000 euros (400.000 euros x 30%).

Non-cumul avec d’autres avantages

Le dispositif Malraux ne peut pas se cumuler, pour un même logement, avec les dispositifs Duflot, Denormandie et Pinel.