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La fiscalité avantageuse de la résidence principale
Dernière mise à jour le : 24/06/2021

La fiscalité de la résidence principale est avantageuse. L’éventuelle plus-value immobilière réalisée à la revente n’est pas taxée crédit photo : Dariusz Jarzabek/Shutterstock / Dariusz Jarzabek

La fiscalité de la résidence principale est avantageuse. L’éventuelle plus-value immobilière réalisée à la revente n’est pas taxée crédit photo : Dariusz Jarzabek/Shutterstock / Dariusz Jarzabek

Et si acheter son logement constituait une bonne affaire sur le plan fiscal ? Etre propriétaire présente en effet deux avantages en termes d’impôt. Tout d’abord, l’éventuelle plus-value immobilière réalisée à la revente n’est pas taxée. Ensuite, la valeur du bien n’entre pas pour sa totalité dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

Sommaire:

  • La résidence principale est le logement dans lequel vous vivez
  • La plus-value lors de vente de la résidence principale n’est pas taxée
  • Un abattement s’applique sur la valeur de la résidence principale au titre de l’IFI

La résidence principale est le logement dans lequel vous vivez

Sur le plan fiscal, un logement est votre résidence principale si:

  • Vous et votre famille y vivez la majeure partie du temps.
  • Il est situé au centre de vos intérêts matériels et professionnels.
  • Il est votre lieu d‘habitation au 31 décembre de l’année de perception des revenus.

Il peut s'agir de maisons individuelles ou de logements situés dans un immeuble collectif. Il peut également s'agir d'un bateau ou d'une péniche aménagé en local d'habitation, lorsque celui-ci est utilisé en un point fixe et, dans cette hypothèse, soumis à la taxe d'habitation.

Au regard de l’administration fiscale, vous ne pouvez pas avoir deux résidences principales. Si vous possédez deux logements, il vous revient de signaler lequel est votre résidence principale lors de votre déclaration annuelle de revenus. Cette décision a des conséquences fiscales non négligeables. En effet, la fiscalité de la résidence principale est plus avantageuse que celle de la résidence secondaire.

L’administration fiscale peut vérifier la réalité de votre déclaration sur la base de votre consommation d’électricité, de gaz ou d’eau, de la situation géographique de l’école de vos enfants ou encore de vos déplacements.

A noter

En tant que propriétaire, vous êtes redevable de la taxe foncière. Laquelle vient s’ajouter à la taxe d’habitation (due aussi par les locataires) pour encore 20 % des foyers. La taxe d’habitation sur la résidence principale sera supprimée définitivement d’ici 2023.

La plus-value lors de vente de la résidence principale n’est pas taxée

Si vous réalisez une plus-value immobilière lors de la vente de votre résidence principale, celle-ci n’est pas taxée. Les dépendances «immédiates» comme les caves, garages, chambres de bonne... qui sont vendues en même temps sont également exonérées. Un garage, qui n‘est pas attenant à votre habitation mais situé à moins d’un kilomètre, est considéré comme une dépendance immédiate.

Peu importe le montant de la plus-value ou la durée de détention du bien concerné. L'exonération s'applique quels que soient les motifs de la cession et l'affectation future du bien cédé, y compris s’il est destiné à être démoli en vue de l'édification de nouvelles constructions. Un immeuble vacant au moment de la vente, mais qui a été occupé comme résidence principale jusqu'à sa mise en vente, ouvre droit à l'exonération si la cession intervient dans un délai normal de vente (un an maximum en règle générale).

L'exonération s'applique aussi aux logements en construction cédés par des époux en instance de divorce, des partenaires qui rompent un Pacs ou des concubins qui se séparent dès lors que l'immeuble était destiné à leur résidence principale et qu'ils n'étaient pas propriétaires du logement occupé pendant sa construction. Elle s'applique sous les mêmes conditions aux immeubles en construction cédés à la suite d'une mutation professionnelle, du décès du conjoint, partenaire ou concubin ou pour cause d'invalidité du cédant ou de son conjoint, partenaire ou concubin.

Pour échapper à toute taxation, certains sont tentés de transformer leur résidence secondaire en résidence principale avant de la vendre. Attention toutefois: le déménagement doit être réel. S’il ne l’est pas, l’administration fiscale peut considérer le logement vendu comme votre résidence secondaire et ainsi taxer la plus-value. En outre, il est recommandé de laisser passer une année après votre changement de résidence pour effectuer la vente.

A savoir

Un changement de résidence principale doit s’accompagner d’un véritable transfert administratif (changement d’adresse auprès des organismes sociaux et de l’administration fiscale notamment).

Un abattement s’applique sur la valeur de la résidence principale au titre de l’IFI

La résidence principale fait partie du patrimoine soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Toutefois, un abattement de 30% est appliqué sur la valeur vénale du logement. Ainsi, si vous êtes soumis à l’IFI, votre résidence principale n’entre dans le calcul de l’impôt qu’à hauteur de 70 % de son prix estimé.

Et si les avantages fiscaux de la résidence principale étaient supprimés?

Depuis quelques années, le statut particulier de la résidence principale est régulièrement pointé du doigt, que ce soit par des politiques ou des laboratoires d’idées («think-tanks»). Certains veulent remettre en question l’abattement de 30% au titre de l’IFI ou l’exonération de la plus-value à la revente, jugeant ces dispositifs trop coûteux sur le plan budgétaire. D’autres jugent que les propriétaires de leur résidence principale doivent être imposés sur la valeur des loyers qu’ils auraient à payer s’ils étaient locataires. Pour l’heure, ces réflexions n’ont pas débouché sur une réforme. Dans un pays où l’accession à la propriété constitue un véritable projet de vie, de tels changements semblent peu probables à moyen terme.

Tout gain réalisé à la revente de votre résidence principale est défiscalisé. Ce qui n’est pas le cas pour les biens déclarés comme des résidences secondaires. En outre, au titre de l’IFI, un abattement s’applique sur la valeur de la résidence principale.

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