Investir dans un logement étudiant pour le louer est une opportunité pour un investisseur ( crédit photo : GettyImages )
Acheter un logement pour le louer à un étudiant peut être un placement intéressant. Toutefois, ce marché présente des spécificités. Comment sélectionner la ville ? Quelle surface choisir ? Faut-il louer en meublé ou en location nue ? Faut-il déléguer la gestion ? Dans quel cas est-il plus intéressant d’acheter un logement pour son enfant plutôt que de louer ? Découvrez tous nos conseils pour investir dans un logement étudiant.
Sommaire:
- Pourquoi investir dans un logement étudiant?
- Pourquoi investir dans une résidence de services pour étudiants?
- Quelle surface privilégier pour votre investissement dans un logement étudiant?
- Dans quelle ville investir pour votre logement étudiant?
- Faut-il investir dans l’immobilier neuf ou ancien pour votre investissement locatif?
- Logement étudiant: acheter pour son enfant, la bonne stratégie?
- Est-il rentable d’investir dans un logement étudiant?
Pourquoi investir dans un logement étudiant?
Le logement étudiant est l’une des principales pistes envisagées par les épargnants souhaitant investir dans l’immobilier. Il s’agit généralement de petites surfaces, avec un ticket d’entrée relativement bas. Miser sur ce segment peut s’avérer rentable, tant le déséquilibre entre l’offre et la demande est grand. En effet, on compte aujourd’hui plus de 350.000 logements étudiants, alors qu’un million de jeunes sont à la recherche d’un appartement à chaque rentrée universitaire. Le nombre d’étudiants demeure supérieur à l’offre de logements dans la plupart des villes universitaires de France.
Cet investissement apparaît comme un placement pertinent puisqu’il offre des perspectives d’avenir sur un marché porteur. De plus, le logement étudiant peut procurer un rendement locatif intéressant s’il se situe dans une ville où la demande est forte. Afin d’optimiser votre investissement, il est essentiel de cibler les villes étudiantes les plus porteuses, et de conjuguer cet investissement à l’un des dispositifs de défiscalisation existants.
Pourquoi investir dans une résidence de services pour étudiants?
Investir dans une résidence de services pour étudiants présente plusieurs avantages, à commencer par la tranquillité d’esprit. En effet, la gestion de la résidence étudiante est assurée par un exploitant professionnel. Il s’occupe de louer le logement et vous verse un loyer dont le montant est fixé à l’avance. Grâce au bail commercial, vous êtes assuré de percevoir les loyers pendant la durée d’engagement de location, que le logement soit ou non occupé. Ainsi, ce placement possède les avantages d’un investissement immobilier classique, sans les contraintes liées à la gestion locative. D’autre part, ce type d’investissement constitue une opportunité pour les épargnants possédant un budget limité. En France et en moyenne, le ticket d’entrée se situe aux alentours de 70.000 euros puisqu’il s’agit de petites surfaces.
Il est important de souligner que la qualité du gestionnaire constitue un élément primordial dans la réussite du projet. Pour la localisation, tâchez d’acheter un bien immobilier proche des universités pour assurer son attractivité.
Quelle surface privilégier pour votre investissement dans un logement étudiant?
La surface de votre bien immobilier locatif dépend du budget alloué à votre investissement. Acheter un logement étudiant ne signifie pas forcément acquérir un studio. De la chambre en centre-ville à l’appartement familial en colocation étudiante, les possibilités sont nombreuses. Les petites surfaces restent pourtant plébiscitées: selon un sondage réalisé en juin 2021 pour le réseau immobilier Orpi auprès de 800 porteurs de projets, près de 80% des personnes envisageant ce type de projet visent un logement allant du studio au 2 pièces. Si la colocation est entrée dans les mœurs, de nombreux propriétaires de grands appartements la refusent. Ce peut donc être un atout de vous positionner sur ce créneau. De plus, investir dans un T3 ou un T4 augmente votre rendement locatif annuel.
Vaut-il mieux louer en meublé ou en location nue?
D’un point de vue pratique, les étudiants recherchent en priorité des logements meublés pour éviter d’acheter du mobilier. Un logement déjà meublé sera donc plus facile à louer. En outre, louer en meublé permet de demander un loyer plus élevé et donc d’obtenir une meilleure rentabilité.
Dans quelle ville investir pour votre logement étudiant?
Le choix de la localisation est l’un des critères principaux à retenir lors de votre achat de bien immobilier. Le site d’investissement locatif clés en main Masteos conseille aux investisseurs de se tourner vers des villes moyennes. Avec des prix au mètre carré inférieurs à 4.000 euros, une forte concentration d’étudiants ou une proximité avec de grands pôles universitaires, ces communes réservent de belles opportunités. Par ailleurs, les mastodontes comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Rennes proposent des prix immobiliers prohibitifs.
Dans une étude parue en juillet 2022, le conseil en investissement locatif Masteos révèle les 5 villes étudiantes offrant les rendements les plus élevés:
- Mulhouse (12,64% de rendement brut),
- Saint-Étienne (11,07%),
- Perpignan (8,91%),
- Troyes (8,86%),
- Le Mans (8,27%).
Toutefois, le seul critère du rendement n’est pas suffisant. En effet, il faut également tenir compte de la demande et du potentiel global de la ville. Le choix de Masteos se porte sur Le Mans et Perpignan, mais aussi Metz ou Clermont-Ferrand: ces villes associent bon rendement et forte tension locative. Arras, Besançon, Marseille, Montpellier, Poitiers, Orléans, Caen ou Brest sont également citées, tout comme Nancy: ces villes cumulent des prix immobiliers attractifs (2.300 ou 2.400 euros du mètre carré) et une forte population étudiante. En Île-de-France, privilégiez Évry ou Cergy, affichant un rendement locatif de 7,8% et 6,09% respectivement. Le rendement locatif parisien est de 3,37%.
De son côté, la plateforme d’investissement locatif 100% digitale Beanstock a listé les villes accessibles à l’investissement locatif dans un bien meublé avec un budget de 100.000 euros. Au-delà du critère de rentabilité, le site se focalise sur la tension locative. Celle-ci offre l’avantage de louer son bien rapidement. Les villes plébiscitées sont Rouen, Metz et Le Havre.
Faut-il investir dans l’immobilier neuf ou ancien pour votre investissement locatif?
Afin de rentabiliser davantage votre investissement, il est possible d’avoir recours à l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière ouvrant droit à de substantielles réductions d’impôt. Les conditions pour en bénéficier peuvent orienter votre choix vers le neuf ou l’ancien.
Le dispositif Pinel, prorogé jusqu’en 2024 , est particulièrement bien adapté au logement étudiant, à condition d’investir dans un logement neuf ou certains logements anciens refaits à neuf. Il permet d’obtenir une réduction d’impôt sur 6, 9 ou 12 ans pouvant aller jusqu’à 21% de l’investissement, soit 63.000 euros au maximum.
Le dispositif Denormandie offre les mêmes opportunités que le Pinel, à condition d’acquérir un logement ancien dans l’une des villes labellisées Cœur de ville. Ce dispositif est axé sur la revitalisation de plus de 200 villes moyennes, parmi lesquelles plusieurs centres universitaires comme Poitiers, Valenciennes, Perpignan ou Dunkerque. Le bien acquis doit faire l’objet de travaux représentant au moins 25% du prix d’achat.
Logement étudiant: acheter pour son enfant, la bonne stratégie?
La dépense pour le logement de son enfant étudiant peut constituer une perte financière s’il s’agit d’une simple location, mais elle peut être une opportunité de développer son patrimoine immobilier et se lancer dans l’investissement locatif. En fonction du secteur géographique, de la typologie du bien, du budget, de la durée prévisionnelle des études ou encore des potentielles aides financières, cela peut s’avérer être une stratégie judicieuse.
Les parents peuvent loger leur enfant à titre gratuit dans un appartement qu’ils ont acheté. Le logement n’est pas considéré comme une location. Pour les parents, il n’y a ni revenus fonciers ni charges déductibles des revenus immobiliers. L’enfant étudiant peut verser un loyer à ses parents mais, sauf exception, il ne peut pas bénéficier des aides personnalisées au logement (APL). Par ailleurs, les dispositifs Pinel et Denormandie restent valables si vous louez votre bien immobilier à vos descendants. Toutefois, ceux-ci ne doivent pas être rattachés à votre foyer fiscal .
Pour vous aider, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) a publié à l’été 2022 une étude comparative menée dans les 30 communes françaises comptant le plus d’étudiants. La Fédération s’appuie sur ses propres chiffres, ainsi que ceux de l’observatoire des loyers Clameur. Pour certaines villes, la différence entre un remboursement de crédit et un loyer est minime. C’est le cas de Brest ou d’Orléans.
À Nancy, Limoges et Saint-Étienne, le montant de votre crédit immobilier à rembourser chaque mois peut être moins cher qu’un loyer. Par ailleurs, l’étude classe les 30 premières villes étudiantes françaises par taux de rendement net. Celui-ci est estimé à 75% du rendement brut. L’étude prend pour exemple l’acquisition d’un studio de 25 mètres carrés (hors imposition des revenus fonciers). Saint-Étienne arrive en tête du classement avec un rendement proche de 7% (6,7%), suivie de Limoges (5,7%), Valenciennes (5,2%), Nancy (4,8%) et Brest (4,7%). Ces villes sont loin devant Lyon (2,8%) et Paris (2,5%).
Est-il rentable d’investir dans un logement étudiant?
Le taux de rendement est le principal élément à prendre en compte pour évaluer la rentabilité de votre placement. Anticipez l’ensemble des charges pesant sur votre budget: charges de copropriété, taxe foncière, éventuels travaux... Prenez soin d’intégrer l’ensemble des critères de coût dans votre calcul, comme le conseille Jean-Marc Torrollion, l’ancien président de la FNAIM. Dans un communiqué de juin 2022, il indiquait: «Le taux de rendement est un indicateur parmi beaucoup d’autres. Car à Nice, Rennes ou Lille, le taux de rendement affiché autour de 3% est intéressant, mais il est à ramener au prix d’acquisition entre 118.000 euros et 128.000 euros pour un 25 mètres carrés, ce qui est loin d’être à la portée de toutes les bourses.»
Vous pouvez aussi tâcher d’évaluer votre gain potentiel à la revente du logement. Celui-ci varie fortement en fonction des villes, du contexte économique et de la durée de détention du bien immobilier. Pensez à intégrer dans vos calculs l’ensemble des frais liés à l’achat (honoraires d’agences, frais de notaire...) pouvant avoir un impact sur la plus-value attendue.
Qu’est-ce qu’un bail étudiant?
Le bail étudiant peut s’appliquer aux logements meublés uniquement. Sa durée est de 9 mois au maximum. Cela correspond à la durée d’une année scolaire. Le bail ne peut ni être renouvelé ni reconduit tacitement. Si le bailleur et le locataire souhaitent poursuivre leur relation contractuelle, il sera nécessaire de conclure un nouveau bail. Durant les mois d’été, le bailleur peut louer son logement grâce à un contrat de location saisonnière . Toutefois, il doit se conformer aux règles liées à la location touristique, notamment à Paris.
