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7 questions à se poser sur le viager
Dernière mise à jour le : 10/06/2020

crédit photo : Monkey Business Images/Shutterstock / Monkey Business Images

crédit photo : Monkey Business Images/Shutterstock / Monkey Business Images

Le principe du viager peut paraître relativement simple. Toutefois, si vous souhaitez vous engager dans un tel contrat, comme acheteur ou vendeur, certaines questions vont nécessairement se poser concernant ses modalités pratiques. Charges, rente, obligations de l'acheteur, occupation du bien, décès du vendeur : voici ce qu'il faut savoir sur le viager avant d'aller plus loin.

Entre l'acheteur et le vendeur d'un viager, qui paie les charges du bien immobilier?

Si le viager est occupé (le vendeur conserve l'usage du bien), il faut prévoir dans le contrat une répartition. Généralement, le vendeur s'acquitte des charges locatives et de la taxe d'habitation. L'acheteur paie pour sa part la taxe foncière et les grosses réparations. Si le viager est libre, l'acheteur paie toutes les charges.

L'acheteur d'un viager doit-il obligatoirement payer la rente jusqu'au décès du vendeur?

L'acheteur (débirentier) doit verser la rente jusqu'au décès du vendeur (crédirentier), quel que soit le coût final de l'opération. Il s'agit là du principe même du viager. Toutefois, un tel montage n'est pas irréversible. Le viager peut se revendre à n'importe quel moment, comme tout placement financier. Néanmoins, si le nouveau débirentier ne verse pas la rente comme convenu, l'ancien sera appelé à payer à sa place, sauf décharge expresse consentie par le crédirentier. Revendre un viager n'est donc pas sans risque...

A quelle fréquence est payée la rente? Que se passe-t-il si l'acheteur cesse les versements?

La périodicité de la rente est fixée d'un commun accord: elle peut être mensuelle, trimestrielle ou autre. Si l'acheteur cesse les versements de la rente, le vendeur peut obtenir une injonction de payer. Par ailleurs, le privilège du vendeur (clause inscrite par le notaire lors de la signature) permet de faire saisir le bien et de le vendre. Enfin, le vendeur peut également faire annuler la vente et récupérer la pleine propriété. Dans ce cas, les intéressés sont censés se retrouver dans l'état qui était le leur avant la vente. Toutefois, le vendeur conserve le plus souvent le bouquet (s'il y en a eu un) et les rentes déjà perçues à titre d'indemnisation. Ce dernier point dépend de la décision des juges mais peut également être inscrit dans une clause du contrat. Il s'agit alors d'une clause pénale dont le montant peut être révisé par le tribunal s'il est jugé excessif ou dérisoire.

A savoir

Pour se protéger des impayés, le vendeur peut demander à l'acquéreur une caution bancaire, ou bien qu'une personne physique de son entourage se porte caution pour lui. Il peut aussi faire insérer dans l'acte une clause prévoyant le paiement d'intérêts de retard afin de s'assurer de la ponctualité des versements.

Que se passe-t-il en cas de décès de l'acheteur d'un viager?

Le viager rentre tout simplement dans la succession. Ainsi, la charge de la rente est transférée aux héritiers de l'acheteur. En pratique, ces derniers ont intérêt à payer la rente à partir d'un compte au nom de l'indivision successorale, par virement au profit du compte du vendeur. Si un héritier se retrouve à payer la totalité de la rente, il peut exercer un recours contre les autres pour se faire rembourser.

A noter

Un acheteur de viager peut souscrire une assurance décès-invalidité pour protéger ses héritiers. Cette assurance n'est pas obligatoire, mais le crédirentier peut l'exiger comme garantie complémentaire lors de la vente.

Que se passe-t-il en cas de décès du vendeur d'un viager?

à la suite du décès du vendeur, l'acheteur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs. Les enfants et ayants-droits du vendeur disposent d'un délai de trois mois fixé dans le contrat pour récupérer les biens mobiliers. Mais attention, si la rente était constituée sur la tête du crédirentier uniquement, elle cesse d'être due au décès de ce dernier. En revanche, si la rente est réversible en totalité sur la tête d'une autre personne (en général, il s'agit du conjoint), elle reste due jusqu'au décès du dernier vivant.

L'acheteur peut-t-il occuper le bien si le vendeur change de domicile?

Oui. Toutefois, il doit obtenir l'autorisation du vendeur. D'ailleurs, cet accord peut donner lieu à une révision du montant de la rente. Il est conseillé de prévoir une clause dans le contrat pour éviter les mauvaises surprises.

Peut-on emprunter pour acheter en viager?

Les banques ne prêtent quasiment pas en présence d'une rente. En effet, le vendeur restant au premier rang hypothécaire vis-à-vis de l'acheteur, l'établissement ne peut pas se couvrir contre un défaut comme il le souhaiterait.

Une transaction immobilière en viager engage les deux parties pour plusieurs années, voire plusieurs générations dans certains cas. Ce type d'opération n'est pas à prendre à la légère.

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