La colocation peut être un investissement locatif intéressant (Crédits photo : Unsplash - Helena Lopes )
Louer votre bien immobilier à plusieurs personnes n'appartenant pas à la même famille - autrement dit créer une colocation - peut être une piste intéressante pour augmenter la rentabilité de votre investissement locatif tout en réduisant les risques de vacance.
Quels avantages ?
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Rentabilité locative :
Si vous êtes propriétaire d'un bien de grande surface, et selon la demande immobilière de la ville où il se trouve, il peut être plus facile de se tourner vers trois ou quatre étudiants pour se partager le montant du loyer que de trouver une personne seule ou une famille pour assumer cette dépense avec un seul budget.
En multipliant le nombre de locataires, vous cumulez les loyers et vous augmentez mécaniquement le montant global que vous percevez.Par exemple, si vous possédez un appartement avec deux chambres : au lieu de le louer à une seule famille pour un loyer de 900 euros par mois, vous louez à deux étudiants en colocation pour 500 euros chacun par mois, soit un loyer total de 1.000 euros par mois. -
Réduire le risque de vacance :
dans une location classique, le départ d'un locataire peut être suivi d'une période creuse plus ou moins longue, le temps de passer une annonce, organiser des visites, sélectionner et valider un dossier, etc. Dans cet intervalle, le bien ne génère plus de revenu locatif et le propriétaire-bailleur se retrouve éventuellement seul pour assumer les
mensualités de son crédit immobilier
.
S'agissant d'une colocation, le loyer continue d'être pris en charge par les locataires restants (et éventuellement par le locataire partant selon l'accord passé entre les uns et les autres) qui proposent bien souvent d'eux-mêmes un remplaçant issu de leur cercle de connaissances. - Renforcer les garanties : lorsqu'il loue en colocation, le propriétaire-bailleur peut exiger une caution pour se prémunir du risque d'impayés, à ceci près qu'il peut accepter une seule caution – personne ou organisme – pour l'ensemble des colocataires, ou au contraire une caution pour chacun des colocataires.
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Quels points de vigilance ?
Si vous souhaitez vous lancer dans la location à plusieurs, étudiants ou non, le point principal sera de choisir le type de bail qui vous convient et vous protège le mieux :
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Un bail unique pour tous les colocataires :
Vous pouvez décider de faire signer un seul contrat de bail à l'ensemble des colocataires, en vous appuyant sur un contrat type selon qu'il s'agit d'un logement loué vide ou meublé.
Bon à savoir : Si l'une des personnes vivant dans l'appartement ne signe pas le contrat de bail, il n'est pas considéré comme un colocataire. Même s'il participe au paiement du loyer, il n'est qu'un simple occupant et ne peut faire valoir aucun droit sur le logement.
Dans le cas d'un contrat unique, le bailleur peut inclure dans le bail une clause de solidarité entre les locataires. De cette manière, l'ensemble des locataires lui est redevable de l'ensemble du loyer. En clair, si l'un des locataires est défaillant, les autres locataires devront payer à sa place. Les garants de chacun des locataires sont eux aussi engagés par cette clause de solidarité.
Lorsqu'un locataire s'en va, il reste – ainsi que son garant - solidaire pendant les 6 mois qui suivent son départ sauf dans le cas où un nouveau locataire est inscrit dans le bail avant la fin du délai. Par ailleurs, le propriétaire-bailleur devra obtenir l'accord des colocataires restants concernant le choix d'un nouveau membre de la colocation. -
Plusieurs baux cumulés :
Vous pouvez décider de faire signer à chaque locataire un contrat nominatif. Si la colocation est composée de plusieurs contrats de location, le contrat-type prévu pour un logement vide ou meublé n'est pas valable. Il vous faudra préciser dans chaque contrat individuel la chambre dont le locataire mentionné a l'usage privatif, ainsi que les partie communes mises à disposition (cuisine, salle de bain, etc.).
Chaque contrat peut être différent. Par exemple un locataire étudiant peut signer un contrat pour une durée de 9 mois alors que son colocataire non-étudiant signera un contrat d'une durée de 12 mois. Selon les dispositions prévues au contrat, chaque locataire pourra être amené à verser un dépôt de garantie et à désigner un garant.
Bon à savoir : En présence de contrats individuels, il n'existe pas de clause de solidarité. En cas d'impayés ou de dégradations, le propriétaire se tournera vers la caution personnelle du locataire concerné.
En cas de départ d'un colocataire, la colocation se poursuit avec les personnes restantes et le propriétaire peut installer un nouveau locataire dans les lieux sans obtenir l'accord des autres personnes vivant dans l'appartement.
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