Immobilier de montagne haut de gamme : malgré des prix au sommet, les investisseurs n’ont pas le vertige

information fournie par Boursorama •24/02/2020 à 15:15

Sur le segment du luxe l'immobilier de montagne continue d'attirer les investisseurs ( Crédits :Public Domain Pictures Pixabay)

Les prix progressent dans les stations de ski des Alpes. La faute à un foncier rare et cher, même si les modifications récentes des plans locaux d'urbanisme ont des effets différents selon les stations. Megève devrait avoir une offre plus abondante sous peu tandis que ses voisines Méribel et Courchevel continuent d'afficher des prix d'achat élevés. Pas de quoi rebuter les investisseurs à condition qu'ils s'y retrouvent en termes de rendement locatif, paramètre nouveau mais important dans leur décision d'achat. Explications.

Les prix en matière d'immobilier de montagne sont le reflet de la notoriété des stations. Si les prix restent plutôt abordables du côté des Pyrénées, l a situation dans les Alpes est plus contrastée avec de grandes variations de prix, tant à la location qu'à l'achat , entre les stations. Sur le segment du luxe, le déblocage du foncier et la sortie de terre de plusieurs projets ont une incidence évidente sur les prix. Mais la notoriété et l'histoire de la station ont également leur importance et draine une clientèle spécifique. « Megève, c'est l'élégance discrète et l'art de vivre à la savoyarde prisés des familles parisiennes et lyonnaises ; Courchevel reste imbattable pour sa concentration de palaces cinq étoiles qui attirent la clientèle la plus internationale. Méribel a toujours attiré une clientèle anglaise. La perspective du Brexit l'avait fait un peu fuir, mais le fait marquant de 2019 c'est qu'elle est de retour », analyse le réseau Barnes.

Megève change de physionomie et pourrait devenir plus abordable d'ici peu

Plus discrète que ses voisines Méribel et Courchevel, Megève change de physionomie. En effet la révision du plan local d'urbanisme (PLU) en 2017 a sensiblement augmenté les droits à construire. Ce qui a permis l'éclosion de nombreux programmes neufs. Mais la station revient de loin. « Megève a beaucoup souffert entre 2014 et 2017 car les acheteurs français avaient décalé leur projet d'achat. Depuis l'élection d'Emmanuel Macron, les acheteurs parisiens reviennent dans la station, avec une belle activité dans le milieu de gamme entre 1 et 3 millions d'euros », analyse Sotheby's International Realty.

« Les prix au m2 sont inférieurs à ceux de Méribel, avec une moyenne à 15.000 euros du m2. Les transactions supérieures à 6 millions restent rares », confirme Jean-Philippe Bailly, Private office Manager chez Barnes à Megève. La station n'intéresse pas seulement les clients français mais attire également les Suisses ou les Belges du fait de la proximité avec l'aéroport de Genève. L'offre en programmes neufs, que l'on estime à près de 250 à 300 appartements d'ici 2022, devrait avoir une incidence sur les prix. « Conséquence directe de cette suroffre, on observe une baisse de prix dans l'ancien d'environ 20% depuis 2017, et un certain attentisme chez nos clients. Alors que ce secteur jusque-là exclusif et saturé était composé essentiellement de chalets, dorénavant les acheteurs ont le choix : c'est un véritable bouleversement du marché à Megève », explique Olivier Roche, directeur de propriétés de Megève Sotheby's International Realty. En ce qui concerne la location, la station reste toutefois dans une gamme de prix très élevée. Une semaine dans un chalet haut-de gamme durant le mois de février se négocie autour de 59.000 euros, ce qui la met au coude-à-coude avec Courchevel.

Courchevel malgré ses prix élevés ne vit plus à l'heure russe

Courchevel bénéficie d'un cadre idyllique. Située dans le plus grand domaine skiable au monde, celui des Trois Vallées, elle continue d'attirer la « jet-set » internationale. Mais la station est composée de différents marchés. Il faut distinguer Courchevel 1850 des niveaux inférieurs Courchevel 1650 et 1550. « Courchevel 1850 est le marché le plus élevé dans toute l'Europe en termes de prix et d'offres avec des chalets incroyables à plus de 50 millions d'euros. Un marché soutenu entre autres par une clientèle russe et est-européenne qui a en grande partie disparu depuis la crise de l'Ukraine », indique Sotheby's International Realty.

« L'étagement de la station sur plusieurs villages lui permet de proposer une offre immobilière diversifiée qui peut débuter à 10.000 euros du m2 et monter à plus de 30.000 euros sur le jardin alpin », analyse Jean-Thomas Olano, dirigeant de Promo 6, une agence de promotion immobilière en montagne et propriétaire de deux agences Barnes sur Courchevel et Méribel. Si le PLU a libéré un peu le foncier, les droits à construire ont été largement utilisés depuis 2018 et, par conséquent, il y une rareté des biens disponibles à la vente, ce qui alimente la hausse des prix. Si les russes ne sont plus forcément propriétaires de chalets, ils reviennent dans la station par le biais des locations. Sur ce segment Courchevel affiche des prix élevés. Une semaine de location d'un chalet haut-de-gamme durant le mois de février revient à plus de 69.000 euros.

Méribel devrait continuer à monter en gamme avec le championnat de ski en 2023

Le marché immobilier de Méribel est beaucoup monté en gamme depuis 2014 jusqu'à atteindre des prix records en 2019 selon le réseau Sotheby's International Realty. « A Méribel, le PLU n'a quasiment pas varié depuis la création de la station en 1938. Sur les quarante dernières années, les prix ont progressé de manière quasi métronomique de 4 à 6% tous les ans », confirme Jean-Thomas Olano. Sur des biens haut de gamme, les prix démarrent à 22.000 euros du m2. Certains biens exceptionnels ont pu monter jusqu'à 28.000 euros du m2. « La station a atteint un pic en termes de prix et beaucoup espèrent encore y vendre des biens à ces prix-là. Un chalet non rénové devrait partir entre 14.000 et 17.000 euros le m2, alors qu'une construction haut de gamme part entre 17.000 et 25.000 euros le m2 », analyse Olivier Roche. Des niveaux de prix qui la rapprochent de sa voisine Courchevel. Reste à savoir si la modification du PLU qui a suscité l'apparition de nouveaux projets après plusieurs années de rareté de l'offre aura une incidence sur les tarifs, d'autant plus que la station bénéficiera d'une exposition internationale avec l'organisation des Championnats du monde de ski en 2023. En matière de location, Méribel se révèle plus accessible que ses voisines avec un prix de l'ordre de 27.000 euros la semaine durant le mois de février pour un chalet haut-de-gamme.

Une clientèle aisée qui raisonne comme un investisseur averti

Au-delà de cet état du marché de l'immobilier de montagne dans les Alpes Françaises, ce qui revient dans la plupart des réseaux c'est le niveau de connaissance du marché de leurs clients. « Les acquéreurs sont éclairés : ils connaissent les règles locales ainsi que l'immobilier, et 90% d'entre eux sont dans une logique d'investissement. Ils cherchent, en plus d'amortir leurs séjours et de couvrir les charges, à dégager une rentabilité . Ces profils d'acheteurs sont désormais prêts à opter pour une autre station si le bien ou le domaine skiable les séduit plus », indique Olivier Roche.

Un constat partagé par Jean-Thomas Olano qui indique que le réseau accompagne de plus en plus ses clients en « leur préconisant en amont de l'achat du bien de constituer une SARL de famille et d'opter pour le statut de loueur en meublé afin de créer du déficit foncier ». La récupération de TVA pour un achat dans le neuf est également très prisée de la clientèle. Les stations les plus courues ne vivent plus seulement à l'heure d'hiver mais ont mis en place des activités tout au long de l'année.

Par exemple, Chamonix se révèle plus fréquentée l'été pour ses compétitions de trail que pour le ski durant l'hiver. Méribel va accueillir une étape du Tour de France en 2020 au sommet du col de la Loze. Megève organise depuis plusieurs années le Jumping international durant le mois de juillet. Autant d'éléments qui, dans l'esprit des investisseurs, soutiennent le rendement locatif durant l'année (estimé entre 3,5 et 4% brut par les réseaux) et justifient un achat en montagne. Une rentabilité qui reste appréciable en période de taux bas et un investissement dans la pierre qui rassure toujours les investisseurs, même les plus fortunés, par son caractère concret et tangible.

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