Immobilier de montagne : des prix en altitude

information fournie par Boursorama •17/02/2020 à 09:50

l'immobilier de montagne connait une progression des prix dans les stations les plus renommées ( Crédits : Pixabay ykaiavu)

L'envolée des prix dans l'immobilier ne touche pas que les métropoles. Les stations de ski connaissent également un accroissement de leur activité immobilière, qu'il s'agisse de location pour les vacances ou d'un achat dans un objectif d'investissement. Explications

Les vacances d'hiver ont commencé. C'est le moment fort des amateurs de ski ou de sport en haute altitude. Si de nombreux vacanciers préfèrent recourir à la location durant leur séjour, les taux de crédit toujours au plancher (1,13 % de taux moyen en janvier 2020) peuvent inciter les plus mordus à investir pour devenir propriétaires d'un pied-à-terre au bord des pistes. Si le marché a pu connaitre un coup de mou entre 2008 et 2010, avec pour conséquence un tassement des prix, ces derniers sont repartis à la hausse. Une étude récente de SeLoger souligne d'ailleurs que le prix au m2 dans certaines stations peut se révéler supérieur à celui pratiqué à Paris pour un achat dans l'ancien .

Des prix à la location qui varient selon le prestige de la station

En matière de location, les prix peuvent également faire le grand écart, d'autant plus que les attentes des vacanciers ont évolué. Fini le studio cabine de 20 m2 dans des complexes construits dans les années 80. Les vacanciers sont désormais plus sélectifs et soucieux de leur confort. Ils sélectionnent des appartements plus confortables, avec au minimum deux ou trois pièces.

Sans réelle surprise, ce sont les stations des Alpes qui affichent les prix de location les plus élevés. Les vacanciers à la recherche de prix abordables devront se tourner vers les stations des Pyrénées. Selon les statistiques de SeLoger, c'est à Font-Romeu et à Bolquère qu'il est possible de louer un chalet pour moins de 2.000 euros par semaine. «Dans ces deux stations, louer un chalet pendant les vacances de février coûte, en moyenne 1.307 euros par semaine et 154 euros par personne», indique SeLoger. Si vous ne jurez que par les Alpes et le plus grand domaine skiable au monde comme celui des trois vallées (335 pistes réparties sur 490 kilomètres), il vous faudra débourser une enveloppe hebdomadaire d'au moins 3.147 euros selon SeLoger. Des stations plus prestigieuses comme Les Menuires, Saint-Martin de Belleville, Méribel ou Courchevel voient leurs prix s'envoler. Il faut débourser au minimum 12.114 euros la semaine pour louer un chalet dans ces stations durant le mois de février. «Louer un chalet aux Menuires en février coûte neuf fois plus cher qu'à Font-Romeu et cinq fois plus cher qu'à Argentière», précise SeLoger.

Selon Cimalpes, un groupe d'agences immobilières présent dans cinq stations des Alpes, le marché de la location profite de l'attractivité liée au prestige de la station. Toutefois, «dans toutes les stations, l'élasticité des prix est forte, avec des variations importantes entre les semaines les plus demandées et les ailes de saison». Une élasticité liée également à une plus grande rationalisation du marché et des investisseurs qui cherchent à optimiser le taux de remplissage.

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Des projets d'achat mieux préparés pour amortir les frais

Pour ceux qui ont décidé de franchir le pas et de s'offrir un bien situé en montagne, il faut penser au-delà du seul prix d'achat. Il y a bien sûr la fiscalité locale qui va faire monter la note mais aussi le budget d'entretien, qui peut représenter plusieurs milliers d'euros par an. C'est la raison pour laquelle de plus en plus d'investisseurs achètent dans l'optique de louer le logement durant la période où ils ne l'occuperont pas afin d'amortir leurs frais. «Désormais, 90% des acquisitions dans le neuf ou l'ancien, quel que soit le type de bien, studio, grand appartement ou chalet, incluent un projet de location», précise Cimalpes.

Un constat partagé par le réseau Sotheby's International Realty qui constate depuis quelques années «une appétence grandissante pour l'investissement dans le neuf, aussi dans le segment haut de gamme, très intéressant fiscalement parlant, avec la possibilité de récupérer la TVA».Le réseau met également en avant la forte progression du segment locatif «avec une mise en location assurée quasiment toute l'année grâce au développement d'activités et d'infrastructures afin que la station vive été comme hiver».

Une clientèle qui raisonne comme un investisseur

Les clients sont également bien plus au fait de l'environnement économique des stations et de l'importance des projets d'aménagement. Cimalpes évoque d'ailleurs une clientèle devenue plus «stratège» qu'avant et pleinement consciente de la concurrence que se livrent les stations en termes d'investissement pour renforcer leur attractivité (modernisation des équipements, diversification des loisirs). On sélectionne désormais moins une destination qu'un type de bien selon le nombre de chambres ou la qualité des services hôteliers associés. «Les stations qui ne s'adapteront pas à ce nouveau contexte assisteront inévitablement à la baisse de leurs investissements immobiliers, les acquéreurs ayant tout intérêt à investir dans des stations qui promettent à leurs futurs locataires des équipements modernes et attractifs», analyse Cimalpes.

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Quels dispositifs fiscaux pour investir à la montagne ?

Même si le foncier disponible est plus rare en altitude, la concurrence que se livrent les stations permet de faire émerger des logements neufs avec des prestations hôtelières. «Challengée sur son cœur de métier, l'hôtellerie s'est mobilisée en investissant dans la construction de chalets incluant des services hôteliers, créant un cercle vertueux qui a tiré l'ensemble de l'offre immobilière vers le haut en matière de services et d'infrastructures», précise Cimalpes.

Résultat des courses, de nombreuses stations à l'image de Méribel ou Megève mettent sur le marché des logements conformes aux attentes des investisseurs. «A Megève, d'ici 2022 c'est près de 300 logements neufs qui seront mis sur le marché», indique Cimalpes.

Deux solutions pour l'investisseur : soit acheter en direct et passer ensuite par une agence pour s'occuper de la location du bien ou acheter dans une résidence de tourisme (avec services). En adoptant le statut de loueur en meublé, vous pouvez récupérer le montant de la TVA sur le prix d'acquisition. Ce qui représente près de 20 % du prix d'achat. Mais vous devez confier la gestion de votre logement à un exploitant en vertu d'un bail commercial signé pour au moins neuf ans. Dans la pratique, vous êtes engagé sur une plus longue période car vous devez conserver le bien durant vingt ans sous peine de devoir rembourser la TVA. La rentabilité locative moyenne constatée par les réseaux tourne autour de 4 % brut.  A noter que le dispositif Censi-Bouvard , reconduit jusqu'en 2021 exclut les résidences de tourisme.

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Grand écart des prix dans les stations

A l'appui de son étude, SeLoger constate que les prix des logements d'une station à l'autre font le grand écart. «Le prix de l'immobilier alpin écrase celui de l'immobilier pyrénéen. Seule la station de Cauterets, dans les Pyrénées, affiche plus de 2.400 euros du m2 et entre Courchevel (situé dans les Alpes et à 10.299 euros du m2) et les Angles, dans les Pyrénées (à 1.958 euros du m2), l'écart de prix est, à peu de choses près, le même qu'entre Paris (10.403 euros du m2) et une ville comme Nîmes (1.989 euros du m2) », analyse SeLoger. Même constat en restant dans le massif des Alpes «les écarts de prix entre les stations de ski huppées et les stations familiales sont tout aussi significatifs. Pour preuve, le fossé qui sépare le prix d'un studio à Courchevel d'un autre qui serait situé au Corbier correspond - peu ou prou - à l'écart de prix qui existe entre la capitale et le Mans (1.862 euros du m2) ».

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