Le bornage permet de fixer les limites d'un terrain - Copyright Adobe Stock
Vous souhaitez clôturer votre terrain, planter des arbres ou construire en bordure de votre propriété ? Méfiance, car les séparations déjà existantes comme les haies ou les murs ne reflètent pas toujours les limites réelles de votre propriété. Pour éviter les conflits de voisinage, la seule solution est de vous référer au plan de bornage de votre terrain, ou le faire établir s'il n'en existe pas déjà un.
Qu'est-ce qu'un plan de bornage ?
Le bornage est une opération qui permet de fixer les limites de votre terrain d'un point de vue matériel et juridique.
Un géomètre-expert établit un procès-verbal appelé «plan de bornage» en fonction des différents documents qui lui sont remis par les différents propriétaires.
Bon à savoir : ne confondez pas bornage et plan de cadastre, ce dernier étant un document à caractère fiscal, moins précis que le bornage, qui sert avant tout à déterminer l'assiette des impôts fonciers.
S'il n'y a pas de litige, vos voisins et vous-mêmes signez le document, qui devient alors définitif et non contestable.
Bien que ce ne soit pas obligatoire, le plan de bornage peut être enregistré par un notaire auprès du service de publicité foncière du centre des impôts.
Si le plan de bornage est enregistré, il rend le bornage opposable aux tiers, par exemple les futurs héritiers ou les futurs acheteurs des terrains, c'est-à-dire qu'il sera incontestable légalement.
Une fois le plan de bornage validé, le géomètre-expert fixe ce que l'on appelle des «bornes», c'est-à-dire des repères matériels comme des piquets ou des pierres aux limites du terrain afin de délimiter la frontière exacte entre votre terrain et celui de votre ou vos voisins.
Bon à savoir : le résultat d'un bornage est définitif. Un second bornage ne peut être effectué que dans le cas où tous les propriétaires concernés reconnaissent à l'unanimité que l'opération initiale comporte une erreur ou omission grave. Déplacer ou détruire une borne est considéré comme une dégradation pénalement sanctionnable.
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Quel est l'intérêt du bornage ?
Etablir un bornage n'est pas une obligation mais permet de faire respecter les limites de propriété et d'éviter de futurs litiges liés par exemple à des travaux comme des plantations ou des constructions de type murs, piscine, etc.
Bon à savoir : si votre terrain est voisin d'un terrain public, le bornage ne s'applique pas et une procédure spécifique, appelée «arrêté d'alignement individuel» devra être effectuée.
En cas de vente, le bornage peut rassurer l'acquéreur sur la surface exacte du terrain.
Le bornage d'un terrain est obligatoire dans quelques cas précis :
- Si le terrain est issu d'une procédure de lotissement, c'est-à-dire la division d'un terrain en plusieurs lots à bâtir.
- Si le terrain est issu d'une division à l'intérieur d'une ZAC (Zone d'aménagement concerté).
- Si le terrain est issu d'une opération d'aménagement foncier réalisée par une association foncière urbaine.
Où trouver le plan de bornage de votre terrain ?
Bien souvent, le plan de bornage est annexé à l'acte de vente notarié. S'il ne s'y trouve pas, vous pouvez contacter le notaire qui a géré la vente du terrain pour lui demander s'il a conservé une copie du plan dans ses archives.
Si vous connaissez son nom, vous pouvez aussi contacter le géomètre-expert qui a réalisé le bornage car il a obligation de le conserver dans ses archives.
Si le bornage de votre terrain a été fait depuis 2011, il doit être systématiquement référencé par le géomètre-expert sur le site Géofoncier, guichet unique de l'information foncière mis en place par l'Ordre des Géomètres-Experts (OGE) depuis 2010.
Si le bornage a été enregistré, vous pouvez aussi en demander une copie au Service de publicité foncière du département où est situé le terrain.
Comment faire établir un plan de bornage ?
N'étant pas obligatoire, il est possible qu'aucun bornage n'ait jamais été fait sur votre terrain.
Il existe deux manières de faire établir un bornage :
- Le bornage amiable : l'initiative est commune ou elle vient de vous mais votre voisin accepte la démarche.
Il est recommandé de faire la demande à votre voisin par lettre recommandée avec avis de réception.
Le géomètre-expert chargé du bornage convoque tous les propriétaires concernés ou leurs représentants à une réunion contradictoire. Ceux-ci produisent tous les documents susceptibles de définir les limites : titres de propriété, plans, documentation cadastrale, déclarations de témoins, etc.
Le géomètre-expert analyse ces documents et se rend sur place pour examiner les éléments présents comme les arbres et effectuer des mesures.
Il établit ensuite un procès-verbal appelé «plan de bornage» qui est signé par les différentes parties si elles sont d'accord puis il matérialise les limites séparatives validées par des bornes qui peuvent prendre la forme de de piquets, de pierre ou de tout autre repère.
- Le bornage judiciaire : Votre voisin refuse de réaliser le bornage ou de signer les conclusions du plan de bornage ? Vous pouvez commencer par faire appel gratuitement à un conciliateur de justice, à un médiateur civil (la démarche est alors payante) ou à une procédure participative en ayant recours à un avocat (la démarche est alors payante) pour essayer de régler le conflit à l'amiable.
Si aucun accord n'est trouvé, vous pouvez faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu où se trouve votre terrain. Le juge nommera un expert chargé de fixer l'exacte ligne séparant votre terrain de celui de votre voisin et le tribunal rédigera un document reprenant les limites fixées. Ce document sera remis aux différentes parties et ne pourra être contesté.
Bon à savoir : le bornage ne concerne que les terrains privés, qu'ils soient ou non construits, contigus et appartenant à des propriétaires distincts.
Qui paye quoi pour un bornage ?
Le prix d'un bornage est variable en fonction de la complexité de la mission, mesures réalisées sur le terrain, recherches de documents anciens, analyses juridiques, etc. Un devis est établi en amont par le géomètre-expert.
L'article 646 du Code civil pose en principe que «le bornage se fait à frais communs» mais dans la pratique, l'Ordre des géomètres (1) relève que si un seul propriétaire a demandé le bornage, il règle les honoraires du géomètre-expert.
Si les propriétaires ont demandé ensemble le bornage, ils peuvent signer un accord préalable précisant par écrit la répartition des frais entre eux.
Enfin, lors d'un bornage judiciaire, c'est le juge qui fixe la répartition des frais entre les différents propriétaires impliqués.
(1) «Le bornage, rôle du géomètre-expert en matière de bornage amiable et judiciaire», édition 2023, geometre-expert.fr.
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