Quelle différence entre recondution tacite et renouvellement d'un bail ? (Crédits: Adobe Stock)
La date de fin de bail de vos locataires approche ? Il est temps de vous demander si vous souhaitez opter pour une reconduction tacite ou pour un renouvellement de bail car ces deux options ont un formalisme et des implications juridiques très différentes…
Si vous possédez un bien immobilier locatif , il est important pour vous de savoir faire la différence entre reconduction tacite d'un bail et renouvellement du contrat de location.
En effet, ces deux options ne se gèrent pas de la même manière lorsque la date de fin de bail de vos locataires approche et elles n'ont pas la même finalité puisque la reconduction tacite renouvelle la location aux mêmes conditions que celles déjà en vigueur , tandis que le renouvellement de contrat vous donne l'opportunité d'opérer des changements , concernant notamment le montant du loyer.
Quelle est la durée légale d'un bail ?
La durée d'un bail est encadrée par la loi : l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 pose qu'elle est de 3 ans quand le propriétaire est une personne physique ou une SCI détenue par les membres d'une même famille jusqu'au 4e degré inclus, et de 6 ans si le propriétaire est une personne morale.
Si le locataire souhaite quitter le logement en cours de bail, il doit respecter un préavis de trois mois, qui peut être raccourci à un délai d'un mois dans certains cas , comme une mutation professionnelle, une perte d'emploi ou si le logement est situé en zone dite «tendue».
Au terme de la durée du bail, si ni le propriétaire-bailleur ni le locataire ne souhaite le résilier, le contrat de location peut être reconduit tacitement ou donner lieu à un renouvellement de bail, avec des implications différentes pour les parties concernées.
A lire aussi // Au secours, mon locataire a pris la poudre d'escampette !
Locataire ou propriétaire : qui fait quoi dans le jardin ?
BoursoBank innove et lance la renégociation gratuite et 100% en ligne du crédit immobilier !
Avec la reconduction tacite, rien ne change
A l'échéance de la durée du contrat de location du bien immobilier, si ni le propriétaire-bailleur ni le locataire ne manifestent la volonté de le résilier, le bail se renouvelle automatiquement, ce que l'on appelle la «tacite reconduction».
La tacite reconduction du bail implique que le contrat se poursuit aux mêmes conditions pour un nouveau cycle d'une durée équivalente et les clauses, montant du loyer, dépôt de garantie, etc. restent inchangées.
Aucune formalité n'est nécessaire, aucun nouveau contrat n'est signé.
Cela signifie qu'un bail signé le 1er janvier 2022 pour une durée de 3 ans arrive à échéance le 1er janvier 2025 et qu'à cette date il est automatiquement reconduit jusqu'au 1er janvier 2028.
Le renouvellement du bail pour renégocier
Si vous souhaitez modifier les conditions de location de votre bien immobilier, vous devez procéder à un renouvellement de bail.
Il s'agit d'un nouveau contrat de location signé en accord entre le bailleur et le locataire.
En tant que bailleur, cela vous permet notamment de mettre à jour les clauses du bail, par exemple en y ajoutant une clause résolutoire si vous ne l'aviez pas fait avec le contrat de location initial, réviser le loyer en respectant les conditions légales, renforcer les garanties par exemple en demandant une nouvelle caution à votre locataire, etc.
Bon à savoir : si votre bien est noté F ou G, il est considéré comme « passoire thermique » et vous ne pouvez appliquer aucune augmentation de loyer tant que vous n'avez pas procédé aux travaux nécessaires pour sortir de cette catégorie.
Comment utiliser le renouvellement de bail pour une augmentation de loyer ?
En tant que propriétaire-bailleur, vous ne pouvez demander une augmentation de loyer que si celui est «manifestement sous-évalué», c'est-à-dire qu'il est plus bas que les loyers appliqués pour des logements comparables et dans la même zone géographique.
Six mois avant la date de fin du bail de location, vous devez adresser à votre locataire par courrier avec accusé-réception un courrier indiquant votre volonté de procéder au renouvellement du bail et indiquant le nouveau montant de loyer que vous souhaitez appliquer.
Pour être valable, votre courrier doit reproduire intégralement l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 et contenir les références qui justifient le nouveau montant du loyer (3 références minimum et 6 références minimum si la commune où se situe le bien immobilier fait partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants).
Chaque référence doit être détaillée et indiquer l'adresse, l'étage de l'appartement et les commodités du logement, comme la présence d'un ascenseur, le descriptif du logement (surface, nombre de ses pièces principales, équipements, etc.), l'époque de construction de l'immeuble, la durée d'occupation du locataire, et le loyer appliqué.
Bon à savoir : vous ne pouvez pas à la fois donner congé à votre locataire et demander une réévaluation du loyer dans le cadre du renouvellement du bail locatif.
Une fois votre demande de réévaluation du loyer reçue, votre locataire dispose d'un délai de 2 mois pour vous répondre.
Si 4 mois avant la date de fin du bail, vous n'avez reçu aucune réponse de votre locataire, ou si celui-ci a refusé votre demande, vous pouvez saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation (CDC) par lettre recommandée avec accusé réception ou en remplissant le formulaire en ligne sur le site de la CDC.
Le locataire peut lui aussi saisir la CDC pour régler le litige.
Si aucun accord n'est trouvé par le biais de la CDC, vous pouvez ensuite saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement locatif.
Le juge tranchera sur le bien-fondé de votre demande et définira le montant du nouveau loyer que le locataire sera obligé d'accepter.
Prenez garde à bien respecter les différents délais car en cas de refus de votre locataire, vous devrez saisir le juge avant la date de fin du bail, sans quoi celui-ci sera reconduit automatiquement !
Bon à savoir : si elle est validée par les parties, la hausse convenue ne s'applique pas en une seule fois mais progressivement selon la durée du contrat selon les conditions prévues par l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.
Si votre locataire n'accepte pas le nouveau montant du loyer imposé par le juge, il devra vous donner son congé en respectant le formalisme et le délai de préavis . Il devra notamment continuer d'assurer le paiement du loyer et des charges jusqu'à la date de rupture du bail.
DECOUVREZ LES PRODUITS BOURSOBANK
Vous avez un projet immobilier ?
Le crédit immobilier proposé par BoursoBank, c’est :
Ouvert à tous, CDI, CDD, professions libérales… * Une réponse de principe immédiate * Pas d’indemnité de remboursement anticipé * 100% en ligne *
* détails et conditions. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours et la vente est subordonnée à l'obtention du prêt. Si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur remboursera les sommes versées.
0 commentaire
Vous devez être membre pour ajouter un commentaire.
Vous êtes déjà membre ? Connectez-vous
Pas encore membre ? Devenez membre gratuitement
Signaler le commentaire
Fermer