Toute décision d’investissement locatif doit se faire après avoir estimé le futur rendement du bien immobilier ( crédit photo : VOJTa Herout/Shutterstock / VOJTa Herout )
En France, l'investissement locatif a le vent en poupe. En effet, acheter un bien immobilier pour le louer présente un potentiel de rendement intéressant. Toutefois, pour être certain de réussir son opération, il est important de calculer sa rentabilité dite “nette-nette”. Celle-ci prend en compte l'ensemble des charges, tous les frais associés au bien immobilier, les taxes et les impôts. Par ailleurs, il est également recommandé d'anticiper le risque de vacance locative.
Sommaire:
- L'immobilier locatif: un investissement de plus en plus recherché par les investisseurs
- Pourquoi déterminer le rendement locatif pour réussir son investissement immobilier?
- Première étape: calculer le rendement locatif brut du bien immobilier
- Deuxième étape: calculer le rendement locatif net du bien immobilier
- Troisième étape: calculer le rendement locatif “net-net”
- Soyez attentif au risque de vacance locative
- Le prix de revente influence la rentabilité finale de l'investissement locatif
L'immobilier locatif: un investissement de plus en plus recherché par les investisseurs
La crise sanitaire doublée d'une crise économique en 2020 et 2021 a renforcé l'intérêt des Français pour l'immobilier. La pierre est encore considérée par beaucoup d'investisseurs comme une valeur refuge, portée par les facilités de crédit immobilier. Devant la forte accumulation de l'épargne, les inquiétudes sur les retraites et les récentes perspectives d'une inflation durable, les investisseurs entrent dans une logique de plus en plus défensive.
Le marché de la pierre est actuellement en pleine mutation. Cela permet de dénicher de belles opportunités en matière d'immobilier locatif, particulièrement en province. De plus, des dispositifs fiscaux avantageux comme les Lois Cosse ou Denormandie attirent de nombreux investisseurs vers l'immobilier locatif neuf et ancien.
Pourquoi déterminer le rendement locatif pour réussir son investissement immobilier?
Le rendement locatif mesure le revenu rapporté par la location d'un logement par rapport aux prix d‘achat et de revient du bien concerné. Il s'exprime en pourcentage et se calcule sur une base annuelle. L'objectif d'un investissement locatif réussi est de dégager un rendement supérieur à ceux proposés par d'autres placements d'épargne comme le Livret A ou le fonds en euros d'un contrat d'assurance-vie . Il est donc indispensable d'anticiper le calcul de ce rendement locatif (on peut parler aussi de rentabilité locative). Le principe est de projeter à court, moyen, voire à long terme l'évolution des revenus, mais aussi des dépenses (les frais liés à l'entretien du bien immobilier, les charges, les impôts…). Il s'agit d'étudier ces éléments à la fois au moment de l'achat du bien immobilier et pendant toute sa durée de détention (jusqu'à son éventuelle revente).
Première étape: calculer le rendement locatif brut du bien immobilier
Le calcul du rendement brut permet de procéder à une estimation rapide de l'intérêt (ou non) d'un investissement locatif. L'indicateur le plus simple consiste à rapporter le loyer brut annuel hors charges au prix de revient du bien immobilier.
Le prix de revient du bien immobilier doit inclure son prix d'achat, les éventuels frais d'agence, les droits d'enregistrement (communément appelés frais de notaire ) et les travaux prévus ou à prévoir. Le prix de revient équivaut au coût réel d'achat du logement locatif.
Par exemple, lorsqu'un investisseur achète un appartement à 300.000 euros à Paris, il doit en plus verser, en moyenne, 9.000 euros de frais d'agence, 24.000 euros de frais de notaire et prévoir environ 5.000 euros de travaux. Au total, il engage donc 338.000 euros de dépenses pour réaliser son investissement immobilier. S'il loue cet appartement 12.000 euros par an hors charges (soit 1.000 euros de loyer mensuel), alors le rendement locatif brut est de 3,55% (12.000 euros divisé par 338.000 euros multiplié par 100).
Deuxième étape: calculer le rendement locatif net du bien immobilier
Après avoir acquis le bien immobilier, différents frais et taxes s'accumulent pendant la durée de détention du logement (ou de tout autre bien locatif, parking…). En effet, un propriétaire doit chaque année payer des charges non récupérables relatives à son bien en location, la taxe foncière et une assurance spécifique en tant que propriétaire non occupant.
Peuvent également s'ajouter à ces dépenses une assurance contre les loyers impayés (aussi appelée garantie loyers impayés ) et des frais de gestion si un professionnel s'occupe de la location du bien. En général, ces coûts représentent environ 30% du montant des loyers. Ainsi, pour notre exemple, après avoir déduit les charges évaluées à 30% du loyer brut, l'investisseur perçoit véritablement 8.400 euros au lieu des 12.000 euros de loyers. Le rendement locatif net ressort donc à 2,48% (8.400 euros divisé par 338.000 euros multiplié par 100).
Ce calcul rapide permet de se faire une idée de son futur rendement net. Néanmoins, le budget des dépenses annuelles peut se révéler inférieur, ou à l'inverse supérieur, à cette estimation moyenne de 30%. Par exemple, la taxe foncière varie fortement d'une commune à l'autre. De la même manière, selon l'immeuble dans lequel vous comptez investir, les charges de copropriété peuvent passer du simple au double, s'il y a un gardien en plus d'un ascenseur et d'un parking sécurisé, notamment. Il est donc préférable d'effectuer des calculs précis, en fonction du bien immobilier visé. Toujours dans le cadre de notre exemple, si pour les 12.000 euros de loyers perçus par an, l'investisseur doit payer 700 euros de charges annuelles de copropriété, 600 euros de taxe foncière, 500 euros de travaux annuels (réparations diverses), 100 euros d'assurance loyers impayés et 500 euros de gestion locative, alors il perçoit 9.400 euros nets par an pour un rendement locatif de 2,78% (9.400 euros divisé par 338.000 euros multiplié par 100).
Troisième étape: calculer le rendement locatif “net-net”
Le véritable rendement locatif se mesure uniquement après impôts. On parle de rentabilité “nette-nette”. Pour mesurer l'intérêt d'un investissement locatif, il est indispensable de tenir compte de la dimension fiscale pour les revenus générés. Celui-ci dépend à la fois de la fiscalité choisie pour vos revenus fonciers et de votre situation patrimoniale globale (Taux Marginal d'Imposition, Imposition sur la Fortune Immobilière…).
- Pour une imposition au régime dit “micro-foncier”, les loyers perçus s'ajoutent aux autres revenus annuels après abattement de 30% (si vos loyers sont inférieurs à 15.000 euros par an).
- Pour une imposition au régime réel, les loyers viennent en déduction des frais réels et des éventuels intérêts d'emprunt.
En outre, ils sont soumis aux prélèvements sociaux. Par conséquent, plus votre Taux Marginal d'Imposition (TMI) est élevé, plus le rendement locatif net après impôts est faible.
Dans notre exemple d'acquisition, en considérant un abattement de 30% sur les revenus fonciers dans le cadre d'un régime micro-foncier, seuls 6.580 euros sont soumis à l'impôt sur le revenu (9.400 euros multiplié par 30%). Si vos revenus totaux tombent dans la tranche d'imposition à 14%, et avec des prélèvements sociaux actuellement à 17,2%, alors vous payez 2.053 euros à l‘administration fiscale chaque année. Votre revenu “net-net” annuel s'élève ainsi à 7.347 euros (9.400 euros moins 2.053 euros) pour une rentabilité “nette-nette” de 2,17% (7.347 euros divisé par 338.000 euros multiplié par 100).
Soyez attentif au risque de vacance locative
Lorsque vous effectuez vos calculs de rentabilité, il est conseillé de prendre également en compte le risque de vacance locative. En effet, au début de votre mise en location, ou entre deux locations, il peut se passer un mois (parfois plus) avant de trouver un locataire. Par exemple, les studios particulièrement recherchés par les investisseurs pour leurs rendements plus élevés présentent un risque de vacance locative supérieur aux deux ou trois pièces, car ils attirent des profils de jeunes étudiants ou travailleurs pour des périodes en moyenne d'un an ou deux. Ce manque à gagner peut peser très lourd sur la rentabilité globale de l'investissement locatif, surtout lorsqu'un emprunt immobilier a été souscrit. Pensez donc à prévoir une épargne de sécurité pour pallier ce risque.
À noter
Pour vous assurer d'un bon investissement locatif, veillez à bien choisir l'emplacement du bien immobilier acheté. Un logement bien situé, près de commerces et de stations de transports menant aux universités ou au centre-ville, bénéficiera d'une forte attractivité locative.
Le prix de revente influence la rentabilité finale de l'investissement locatif
Avec la hausse quasi continue des prix de l'immobilier et la stagnation des loyers, les rendements locatifs tendent à décroître. En revanche, de nombreux investisseurs ont vu la valeur de leur bien progresser. De ce fait, en cas de revente, ils réalisent une plus-value susceptible d'améliorer la rentabilité de leur opération immobilière. Pour calculer la rentabilité finale de l'investissement, cette plus-value potentielle peut être prise en compte. Cependant, si vous dégagez un bénéfice lors de la vente d'un logement mis sur le marché locatif, vous serez soumis à la taxe sur les plus-values immobilières . L'impôt porte sur l'intégralité de la plus-value si la détention du bien immobilier est inférieure à 5 ans. Ensuite, vous bénéficiez d'un abattement en fonction de la durée de détention du bien. L'exonération devient totale après 22 ans de détention. En cas de plus-value sur la vente d'un logement locatif, vous devez également régler des prélèvements sociaux sur la plus-value. Des abattements existent en fonction de la durée de détention. Vous êtes totalement exonéré de ces prélèvements au bout de 30 ans.
