Pour se garantir un bon rendement locatif de son bien immobilier, l’investisseur doit prendre en considération de nouveaux critères de recherche. crédit photo : GettyImages
La crise sanitaire a bousculé le marché immobilier. Pour éviter la vacance de son bien et se garantir un bon rendement locatif, l'investisseur en immobilier doit prendre en considération les nouveaux critères de recherche des particuliers. Si l'appel de la province a été fort ces derniers mois, le marché de l'immobilier parisien est résilient.
Sommaire:
- La crise sanitaire impacte la conjoncture immobilière
- Le marché immobilier parisien
- Le marché de la petite couronne et de la grande couronne
- La province toujours attractive
- Attention à la taxe foncière
La crise sanitaire impacte la conjoncture immobilière
Selon la note de conjoncture immobilière des notaires du Grand Paris publiée en juillet 2022, le volume des ventes de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois a atteint 1.182.000 transactions, dont seulement 195.000 en Île-de-France. Effet de la crise sanitaire, les Français sont à la recherche de plus d'espace de vie (de mètres carrés mais aussi d'un jardin, d'une terrasse ou d'un balcon), d'un autre rythme de vie et investissent donc en grande couronne et en province. La mise en place du télétravail dans les entreprises a permis d'accentuer cette tendance.
Une étude du groupe SeLoger (réalisée à la fin de l'été 2021 auprès de 3.000 particuliers) confirme ce phénomène: 70% des 35-49 ans sont à la recherche d'une maison, même située en dehors des centres-villes. En outre, les villes moyennes bien desservies, comme Angers ou Le Mans, attirent. Des critères de recherche dans l'achat qui peuvent se transposer dans la recherche locative. De ce fait, on peut s'interroger: l'investissement dans un studio a-t-il encore un avenir?
Le marché immobilier parisien
L'investissement locatif dans la capitale a toujours du sens et répond à la demande de logements qui émane: des personnes qui, ayant choisi de délocaliser leur résidence principale, doivent se loger pour les jours de présence obligatoire dans les entreprises ; des expatriés ; des étudiants (depuis le retour des cours en présentiel) ; et des touristes qui reviennent progressivement.
En général, ces particuliers privilégient des petites surfaces. Si les prix à la vente stagnent (-0,8% selon les notaires du Grand Paris) et les taux d'intérêt restent bas, l'investisseur doit prendre en considération l'encadrement des loyers imposé dans la ville pour estimer le temps nécessaire pour que son acquisition soit rentabilisée. Au 2e trimestre 2022, Paris affiche un prix moyen de 10.590 euros au mètre carré qui devrait atteindre 10.670 euros d'ici octobre 2022. Les arrondissements les plus abordables sont désormais le 19e et le 20e.
Le marché de la petite couronne et de la grande couronne
Dans ces zones, les prix sont inférieurs à ceux pratiqués à Paris, ce qui permet une meilleure rentabilité d'un investissement locatif. La petite couronne est la zone géographique qui regroupe les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne. La grande couronne recouvre la Seine-et-Marne, les Yvelines, l'Essonne et le Val-d'Oise. Toutefois, en un an, le prix des appartements a augmenté d'environ 4,5% en petite couronne et de 4,1% en grande couronne au 2e trimestre 2022. Actuellement, le prix moyen du mètre carré en grande couronne est de 3.450 euros.
Généralement bien desservies, situées à environ 30 minutes de Paris en transport et offrant des surfaces plus grandes pour un prix plus abordable, les petites surfaces à louer trouveront rapidement un candidat. La mise en service progressive, entre 2024 et 2030, du Grand Paris Express (4 lignes de métro qui desserviront la petite et la grande couronne, soit 68 gares, sans passer par Paris) devrait conforter la demande de logements dans cette zone et permettre à l'investisseur de cibler son projet à proximité des transports.
La province toujours attractive
Comme évoqué, la province a été la grande élue post-confinement. Mais les prix dans les grandes métropoles régionales commencent à reculer. C'est le cas de Lyon (compter 5.050 euros au m2), Bordeaux (4.510 euros au m2) ou Nantes (3.930 euros au m2). Les villes moyennes comme Strasbourg (3.340 euros au m2), Rennes (3.680 euros au m2) et Angers (3.073 euros au m2), à moins de 3 heures en TGV de Paris, connaissent un grand succès.
Là encore, l'investisseur devra privilégier les villes desservies par les transports et un logement situé à proximité pour éviter toute vacance. Du fait de l'augmentation des prix et de l'instauration de l'encadrement des loyers dans certaines villes (Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier), il devra aussi prévoir une durée de détention supérieure à celle pré-crise sanitaire pour que son investissement soit rentabilisé.
Attention à la taxe foncière
La tendance est à la hausse en ce qui concerne le montant de la taxe foncière et cela ne devrait pas s'arrêter. Aussi, avant d'investir, il est recommandé de bien se renseigner sur son évolution, même si le LMNP (loueur en meublé non professionnel) peut déduire ce montant, mais à la condition d'avoir opté pour le régime réel d'imposition.
Les Français ayant beaucoup épargné (142 milliards d'euros par la Banque de France), ils seraient plus enclins à investir. Toutefois, si l' investissement locatif reste très attractif, il nécessite de prendre en compte les critères de vie souhaités par les Français post-crise sanitaire. Il est ainsi important de bien se renseigner sur la localisation du bien, de connaître la ville ou la région avant d'investir et de ne pas forcément céder aux sirènes de la rentabilité. Des niveaux de rentabilité élevés traduisent toujours un risque conséquent. Et ce, d'autant plus si l'investissement se fait à crédit. Dans ce cadre, il faut s'assurer de pouvoir trouver un locataire afin de pouvoir payer les mensualités dues.
