Le permis de louer est entré en vigueur dans plusieurs communes crédit photo : GettyImages
Le permis de louer a été créé dans le but de lutter contre l’habitat indigne. Les collectivités souhaitant le mettre en place doivent cibler un périmètre précis et, éventuellement, un certain type de logements. Deux procédures coexistent : la déclaration de mise en location et, plus contraignante, la demande d’autorisation préalable à la mise en location. Dans les deux cas, les propriétaires doivent renseigner un formulaire Cerfa et le faire parvenir à la mairie. Passer outre les expose à une amende significative.
Sommaire:
- Le permis de louer vise à lutter contre l’habitat indigne
- Quelles sont les villes concernées par le permis de louer?
- Quels sont les logements concernés par le permis de louer?
- Déclaration de mise en location: quand et comment effectuer la démarche?
- Demande d’autorisation préalable à la mise en location: quand et comment effectuer la démarche?
- Les documents annexes à fournir lors de votre demande de permis de louer
- Quel est le coût d’un permis de louer?
- Quels sont les risques de louer sans permis?
- Vente d’un logement soumis à autorisation préalable de mise en location: quel impact?
Le permis de louer vise à lutter contre l’habitat indigne
Dans le sillage de la Loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) votée fin 2016, le permis de louer a été créé afin de lutter contre l’habitat indigne et les “marchands de sommeil”. Dans les faits, l’intercommunalité ou la commune souhaitant mettre en place le permis de louer doit avoir pour objectif de s’assurer que les logements mis en location ne portent atteinte ni à la sécurité des occupants ni à la salubrité publique.
Par conséquent, la collectivité doit définir un périmètre précis et cibler, si elle le souhaite, un certain type de logements. Le propriétaire d’un bien immobilier concerné par le permis de louer est alors amené à effectuer, au choix de la collectivité:
- une déclaration de mise en location,
- une demande d’autorisation préalable à la mise en location.
Autorisation préalable de mise en location: que dit la loi?
Selon le texte de loi, l’autorisation préalable de mise en location ne peut être déployée que sur des territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé.
Quelles sont les villes concernées par le permis de louer?
Il n’existe aucune liste officielle des villes ayant instauré le permis de louer. Il convient donc de consulter le site Internet de la mairie pour savoir si un permis de louer est nécessaire dans certaines zones d’une commune. Pour l’heure, des villes telles que Bagnolet, Aubervilliers, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Gennevilliers, Clichy, Mantes-la-Jolie, Ris-Orangis, Evry-Courcouronnes, Montauban, Boulogne-sur-Mer, Roubaix ou Marseille sont concernées.
Dans chaque commune, la décision de mettre en place des zones de permis de louer doit avoir été faite sous forme de délibération de l’autorité compétente. Cette dernière doit indiquer:
- la date d’entrée en vigueur de l’obligation de permis de louer,
- le périmètre sur lequel le permis de louer est mis en place (rue, quartier…),
- le lieu et les modalités de dépôt de la demande (déclaration de la mise en location ou autorisation préalable à la mise en location).
Mise en œuvre du permis de louer: quel périmètre?
Le périmètre de mise en œuvre du permis de louer peut comprendre une ou plusieurs rues, un quartier, voire un ou plusieurs immeubles. Dans tous les cas, la zone est très précisément délimitée et consultable en mairie ou sur son site Internet.
Quels sont les logements concernés par le permis de louer?
Le permis de louer s’applique aux locations à usage de résidence principale. Les locations touristiques ne sont pas concernées. En réalité, ces dernières sont soumises à d’autres règles et formalités.
Qu’un logement soit vide ou meublé ne fait pas de différence. En revanche, les locations de logements sociaux ou faisant l’objet d’une convention APL (Aides Personnalisées au Logement) avec l’État ne sont pas concernées par le permis de louer.
Après avoir défini un périmètre, chaque commune peut cibler un type de logement (en fonction du nombre de pièces, par exemple) et d’immeuble (par exemple construit avant une certaine date ou ne comportant qu’un nombre limité d’appartements).
Déclaration de mise en location: quand et comment effectuer la démarche?
Lorsque la mairie impose de déposer une déclaration de mise en location (première location ou changement de locataire), il convient de renseigner le formulaire Cerfa 15651 et de le faire parvenir à la commune ou l’intercommunalité dans les 15 jours suivant la signature du bail de location .
À savoir
La reconduction, le renouvellement de location ou un avenant au contrat de location ne sont pas concernés par la déclaration de mise en location.
Si votre déclaration est complète, vous recevez un récépissé mentionnant la date du dépôt et les informations déclarées. Il vous revient ensuite de transmettre une copie de ce document à votre locataire. Si votre déclaration est incomplète, vous recevez un récépissé indiquant les pièces manquantes, à fournir dans un délai d’un mois maximum. Si vous dépassez ce délai, il faudra déposer une nouvelle déclaration de mise en location.
Demande d’autorisation préalable à la mise en location: quand et comment effectuer la démarche?
Lorsque la mairie impose de déposer une demande d’autorisation préalable de mise en location, il convient de renseigner le formulaire Cerfa 15652 et de le faire parvenir à la commune ou l’intercommunalité avant de louer votre bien immobilier. À compter du dépôt de votre demande, le délai pour obtenir une réponse est d’un mois maximum. Durant ce délai, un agent municipal ou un opérateur mandaté pourra demander à visiter le logement pour en vérifier l’état et la décence.
Par la suite, l’autorisation de louer peut vous être notifiée. Mais ce n’est absolument pas obligatoire. Si vous n’avez reçu aucune réponse dans le délai imparti, le silence vaut autorisation tacite. Vous pouvez dès lors louer le logement.
En cas de refus, la décision vous est communiquée par la collectivité. Elle indique les travaux ou aménagements nécessaires pour rendre le logement conforme aux exigences de sécurité et de salubrité. Le refus est automatique si votre bien se situe dans un immeuble faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril relatif aux équipements communs. Dans tous les cas, la décision négative est transmise à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) et à l’administration fiscale.
Les documents annexes à fournir lors de votre demande de permis de louer
Le formulaire Cerfa, qu’il s’agisse d’une déclaration de mise en location ou d’une demande d’autorisation préalable de mise en location, doit toujours être accompagné des diagnostics techniques du logement, à savoir:
- Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) .
- Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP).
- Une copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante.
- L’état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans.
- L’état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans.
- L’état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques…).
Quel est le coût d’un permis de louer?
Alors que le permis de louer devait être un dispositif gratuit, le Conseil constitutionnel a censuré cette disposition. Par conséquent, chaque propriétaire doit payer le tarif fixé par sa commune pour l’obtention d’un permis de louer. En moyenne, les communes ou collectivités facturent entre 60 euros et 114 euros pour son attribution.
Quels sont les risques de louer sans permis?
En l’absence de déclaration de mise en location ou de demande d’autorisation préalable de mise en location, vous risquez une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 euros. En cas de nouvel oubli dans les trois ans, le plafond de l’amende est relevé à 15.000 euros. Enfin, si vous louez en dépit d’un refus d’autorisation de la part de la collectivité, l’amende s’élève à 15.000 euros.
Vente d’un logement soumis à autorisation préalable de mise en location: quel impact?
Si vous avez déjà obtenu l’autorisation de louer votre bien, celle-ci peut être transférée au nouveau propriétaire avec votre accord. Toutefois, il faut informer la collectivité de la vente du bien et du transfert de l’autorisation.
Si vous possédez un bien soumis à autorisation et que vous n’avez déposé aucun dossier en ce sens, vous pouvez le vendre. Néanmoins, le nouveau propriétaire devra déposer une demande d’autorisation préalable de mise en location.
Où en est-on de l’encadrement des loyers?
En novembre 2018, la Loi ELAN (Evolution du Logement, de l‘Aménagement et du Numérique) a redonné la possibilité aux communes et agglomérations volontaires de rétablir l’encadrement des loyers à titre expérimental sur une période de cinq ans. La mesure s’applique déjà à Paris et Lille. Dans le sillage de ces deux villes, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et une petite partie de la proche banlieue parisienne ont également réclamé, avec succès, l’application sur leur territoire d’un encadrement des loyers d’habitation. D’autres candidatures (comme celle de Grenoble, par exemple) ont en revanche été rejetées par l’État.
Quatre conditions doivent en effet être remplies pour permettre l’encadrement des loyers. Il faut constater: un écart important entre le loyer moyen du parc locatif privé et celui du parc locatif social, un loyer médian élevé, un faible nombre de logements en cours de construction sur les cinq dernières années par rapport aux logements existants et des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat. En règle générale, l‘encadrement des loyers interdit au propriétaire d’un logement de fixer un loyer supérieur à un montant maximum. Dans certaines communes, comme à Paris ou Lille, les règles sont plus strictes. Le loyer est encadré par des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral. Ces loyers de référence varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l’époque de construction. L’encadrement des loyers ne s’applique pas pour une location saisonnière, une résidence secondaire ou un logement de fonction.
