L’intérêt pour le viager s’est développé pendant la crise sanitaire crédit photo : Shutterstock
Après être tombé en désuétude pendant plusieurs années, le viager connaît une nouvelle jeunesse. La crise sanitaire, marquée par les difficultés des maisons de retraite à contenir les contaminations, incite les propriétaires âgés à envisager une vente en viager pour se maintenir à domicile. Dans ce contexte, le concept du viager solidaire a vu le jour. Tandis que le viager, en tant que placement, fait son entrée dans l’assurance-vie.
Sommaire:
- L’intérêt pour le viager prend de l’ampleur
- Le concept du viager solidaire a vu le jour
- Le viager fait son entrée dans l’assurance-vie
L’intérêt pour le viager prend de l’ampleur
Selon les professionnels de l’immobilier, la crise sanitaire a alimenté l’intérêt pour le viager. Ce mécanisme est perçu par les personnes âgées propriétaires comme un moyen de rester à domicile (et donc de ne pas aller vivre en maison de retraite), tout en monétisant une partie de leur bien immobilier.
Lors de la vente d’un bien immobilier en viager , l’acheteur verse une somme fixe au vendeur. Il s’agit du bouquet. Le plus souvent (90% des transactions), le vendeur reste dans les lieux et l’acheteur n’a pas la jouissance du bien immobilier. Dès lors, le bouquet est très inférieur à la valeur du bien. En complément de cette somme d’argent, l’acheteur verse généralement une rente au vendeur, c’est-à-dire une somme fixée à l’avance et payée régulièrement, jusqu’à son décès. En fin de compte, le prix réel d’acquisition du viager dépend du nombre d’années durant lesquelles le vendeur reste en vie.
À savoir
Selon l’Institut d’Expertise et de Formation au Viager (IEFV), environ 5.000 transactions immobilières par an (0,5% du volume total) auraient recours à ce mécanisme. L’âge moyen des vendeurs ressort à 74 ans, celui des acheteurs à 45 ans. La rente viagère mensuelle est en moyenne de 715 euros.
Le concept du viager solidaire a vu le jour
Face au désir des personnes âgées de reporter, voire d’éviter un départ en maison de retraite, le principe du viager solidaire a vu le jour. Celui-ci a pour objectif de financer le maintien à domicile des seniors en perte d’autonomie financière ou sociale.
Concrètement, une Société Coopérative d‘Intérêt Collectif (SCIC) achète le logement d’une personne âgée en lui versant une fraction du prix total ainsi qu’une rente viagère mensuelle. Ainsi, le propriétaire du bien se déleste des charges liées à son logement tout en sécurisant des revenus pour finir sa vie chez lui. Lorsqu’il décède, la coopérative peut mettre le logement en location ou le vendre à des bailleurs sociaux ou à des collectivités.
Pour financer l’acquisition des biens immobiliers, la SCIC peut utiliser les sommes issues des précédentes transactions, mais aussi faire appel au financement participatif. Près de 3,3 millions d’euros ont d’ores et déjà été levés de la sorte par la SCIC Les 3 Colonnes, pionnière du secteur. «Le but n‘est pas de créer de la richesse, mais un modèle économique qui offre la garantie d’un équilibre satisfaisant entre les intérêts du crédirentier (le vendeur) et ceux de la coopérative», affirme Sébastien Tchernia, fondateur et président de la société.
À noter
Pour calculer la rente, les professionnels de l’immobilier et les notaires disposent de tables de mortalité tenant compte de l’âge du vendeur et du nombre de têtes (une personne seule ou un couple) sur lequel repose le viager.
Le viager fait son entrée dans l’assurance-vie
Le concept du viager en tant que placement va-t-il constituer une nouvelle piste d’investissement au sein de l’assurance-vie? La société de gestion Arkéa Investment Services a en tout cas ouvert la voie en commercialisant comme unité de compte une Société Civile Immobilière (SCI) , Silver Avenir, spécialisée dans l’immobilier résidentiel de viager.
Celle-ci cherche à accompagner le maintien à̀ domicile des seniors en rendant liquide leur patrimoine immobilier, ce qui leur procure un surcroît de pouvoir d’achat. En effet, la SCI acquiert la pleine propriété de biens auprès de personnes âgées qui conservent le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).
À savoir
La SCI spécialisée dans le viager a la particularité d’opter pour un bouquet à 100%. Il n’y a aucune rente viagère pour le vendeur.
Le prix d’achat est établi en tenant compte du fait que les vendeurs continuent de vivre dans leur logement. Il intègre donc une décote, laquelle va profiter à l’investisseur. Lorsque le vendeur décède ou libère son bien, ce dernier est mécaniquement revalorisé sur la base des prix du marché. La SCI peut alors le vendre ou le louer. La mise en location est plus pertinente pour les biens louables facilement et ce, en vue de dégager des revenus locatifs.
Peut-on revendre un bien acheté en viager?
Oui, il est possible de revendre un viager à n’importe quel moment. Le principe reste d’ailleurs le même: le nouvel acheteur devient le «débirentier» et doit verser la rente du viager (s’il y en a une de prévue) jusqu’au décès du «crédirentier». Mais attention: si le nouveau débirentier ne verse pas cette rente, son prédécesseur sera contraint de payer à sa place, sauf décharge expresse consentie par le crédirentier. Sur le plan fiscal, la plus-value générée par la revente d’un viager est taxable l’année de la cession. Lorsque la revente a lieu avant le décès du crédirentier, le prix d’acquisition retenu est constitué des versements déjà opérés au profit du crédirentier, de la valeur en capital de la rente à la date de la revente et de l’éventuel bouquet versé lors de l’achat.
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