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Usufruit et nue-propriété : les droits et devoirs en matière d'immobilier
Dernière mise à jour le : 03/12/2018

thodonal88/Shutterstock / thodonal88

A la suite d'un décès ou d'une donation, un bien immobilier peut être démembré. L'usufruitier et le nu-propriétaire doivent en assurer la gestion administrative. Ils doivent aussi régler les dépenses d'entretien et de réparation. Ce qui peut être source de conflit.

La gestion du bien démembré

Le pouvoir d'administration et de gestion d'un bien immobilier revient à l'usufruitier. Toutefois, le nu-propriétaire peut être associé aux décisions si elles visent à transformer radicalement le bien (sa substance). 

L'usufruitier a le pouvoir de conclure les baux d'habitation destinés à louer le bien. Cependant, il doit solliciter l'avis du nu-propriétaire pour les baux supérieurs à neuf ans. L'usufruitier doit aussi demander l'autorisation du nu-propriétaire pour la conclusion d'un bail commercial ou rural. Il en est de même pour la reconduction de ce type de baux. 

Dans les assemblées générales de copropriété, l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent être représentés par un tiers ou par l'un d'entre pour participer au vote des résolutions, sauf dans le cas où le règlement de copropriété prévoit d'autres dispositions. Si l'usufruitier et le nu-propriétaire ne parviennent pas à trouver d'accord, le juge sera saisi pour désigner le représentant. 

La répartition des dépenses

L'article 605 du Code civil de 1804 organise la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. D'une manière générale, elles touchent à la structure et à la solidité de l'immeuble. Pour autant, le nu-propriétaire n'est pas obligé d'effectuer les réparations. A l'expiration de l'usufruit, l'usufruitier est remboursé par le nu-propriétaire à hauteur des frais engagés. 

Les dépenses d'entretien sont à la charge de l'usufruitier. Elles touchent au maintien en bon état du bien immobilier et à son amélioration: remplacement d'une chaudière, ravalement simple de la façade, peinture des portes et des fenêtres... La taxe foncière et la taxe d'habitation sont payées par l'usufruitier. 

Toutefois, l'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent établir une convention afin de répartir de manière précise leurs charges et leurs obligations (paiement des grosses réparations, de la taxe foncière, répartition des frais par exemple en cas d'installation d'un ascenseur...). 

Il est essentiel de connaître les droits et devoirs de l'usufruitier et du nu-propriétaire afin d'éviter les conflits. Il est recommandé de définir précisément les règles par une convention.

Le cas des charges de copropriété

Pour les biens immobiliers en copropriété, les deux parties sont tenues au paiement des charges selon la répartition entre grosses réparations et dépenses d'entretien. Cependant, les règlements de copropriété prévoient souvent une clause de solidarité. Le syndic réclame la totalité des charges au nu-propriétaire ou à l'usufruitier. Celui qui a payé réclame son dû à l'autre.

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