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Impôt sur la Fortune Immobilière et résidence principale
Dernière mise à jour le : 19/10/2021

La valeur de votre résidence principale est amputée de 30% dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) crédit photo : cristalvi/Shutterstock / cristalvi

La valeur de votre résidence principale est amputée de 30% dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) crédit photo : cristalvi/Shutterstock / cristalvi

Au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), une décote de 30% est appliqué sur la valeur de votre résidence principale. Il peut en être autrement dans le cas d’un démembrement et d’une indivision ou lorsque le bien est détenu par une Société Civile Immobilière (SCI).

Sommaire:

  • IFI et résidence principale: le cas général
  • IFI et résidence principale démembrée
  • IFI et résidence principale détenue en indivision
  • IFI et résidence principale détenue par une SCI

IFI et résidence principale: le cas général

Vous êtes assujetti au paiement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière ( IFI ) si la valeur des biens immobiliers dont vous êtes propriétaire dépasse 1,3 million € au 1er janvier de l’année d’imposition. Ce montant s’entend après l’abattement pour la résidence principale. Celui-ci s’élève à 30% de la valeur vénale du bien, c’est-à-dire son prix dans l’hypothèse d’une vente.

Pour évaluer le prix de votre bien, prenez comme référence des transactions réalisées sur des biens comparables. Toutefois, la valeur retenue peut être corrigée à la baisse (travaux, défauts…) ou à la hausse (vaste terrain, piscine…).

Évaluer le prix de sa résidence principale

Pour vous aider dans l’évaluation d’un bien immobilier, l’administration fiscale met à votre disposition l’outil «Patrim» sur www.impots.gouv.fr (cliquez sur «Votre Espace Particulier», connectez-vous avec vos numéro fiscal et mot de passe puis cliquez «Rechercher des transactions immobilières pour m’aider à estimer mon bien» dans «Données publiées»).

IFI et résidence principale démembrée

En cas de démembrement (la nue-propriété est séparée de l’usufruit), le principe est qu’il revient à l’usufruitier de déclarer la résidence principale, au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), pour sa valeur en plein propriété. Un abattement de 30% s’applique également.

Mais il existe trois exceptions par la loi: usufruit légal du conjoint survivant ; vente de la nue-propriété à un tiers ; donation de la nue-propriété au profit d’une entité publique, d’une association ou d’une fondation reconnue d’utilité publique. Dans ces cas, la valeur déclarée du bien démembré est répartie entre les patrimoines respectifs du nu-propriétaire et de l’usufruitier (en fonction de l’âge de l’usufruitier au 1er janvier de l’année d’imposition), à la condition que l’usufruit ne soit pas vendu, cédé à titre gratuit à son titulaire. Seul celui qui occupe le bien à titre de résidence principale peut profiter de l‘abattement de 30 %, qui sera calculé uniquement sur la valeur de son droit.

IFI et résidence principale détenue en indivision

Lorsque votre résidence principale est détenue en indivision (deux personnes ou plus sont propriétaires d’une quote-part du bien), vous déclarez au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) la valeur du bien correspondant à la fraction de vos droits. Cependant, il est possible d’appliquer une décote pour prendre en compte la difficulté d’une revente. Cette pratique n’est fondée sur aucune base textuelle et l’administration fiscale la tolère. Il semble que, récemment, les juges de la Cour de cassation aient pris une position plus stricte en refusant la décote lorsque la gestion de l’indivision, entre époux ou entre père et fils, ne présente pas de difficulté, la perte de valeur n’étant pas significative.

L’abattement de 30% ne doit pas s’appliquer. Il semble que son application pourrait être retenue dans le cas où le bien serait la résidence principale des indivisaires (décision de la Cour de cassation en 2019 pour des époux mariés sous le régime de la séparation de bien).

IFI et résidence principale détenue par une SCI

En janvier 2020, le Conseil constitutionnel a jugé que l’abattement de 30 % ne s’applique pas dans le cas où la résidence principale est détenue par une Société Civile Immobilière (SCI): le redevable n’est plus propriétaire de sa résidence principale mais de parts de la SCI. Dans un litige, l’administration a néanmoins pratiqué une décote de 10 % pour contraintes juridiques et contractuelles sur la valeur des parts de la SCI.

La prise en compte de la valeur de votre résidence principale au titre de l’IFI dépend de la manière dont vous détenez ce bien. Par exemple, en cas de démembrement, d’indivision et de détention par une SCI, l’abattement de 30% ne s’applique pas toujours.

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